Vendi a minha casa: tenho de pagar mais-valias?

Se vendeu ou vai vender a sua casa, deve estar preparado para pagar impostos sobre o lucro obtido com a transação. Quando o valor da venda é superior ao da compra constitui uma mais-valia. Se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia.

Em qualquer das situações, a venda do imóvel deve ser comunicada à Autoridade Tributária, na declaração do IRS respeitante aos rendimentos do ano em que se realizou a transação (anexo G e/ou G1).

De acordo com o artigo 10º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Assim, o Estado irá tributar 50% do lucro conseguido, cuja liquidação será feita em sede de IRS. A título de exemplo, se obtiver um lucro de 30 mil euros na venda de um imóvel, a tributação irá incidir sobre metade deste valor, ou seja, sobre 15 mil euros. Porém, se reinvestir esse dinheiro numa nova casa, cumprindo alguns pressupostos, pode ficar isento do pagamento de mais-valias. Importa realçar que determinadas despesas (gastos com obras, comissão da agência imobiliária, despesas com registos, custos com o Certificado Energético,) são dedutíveis no cálculo das mais-valias imobiliárias.

Para cálculo das mais-valias na venda de um imóvel, usa-se a seguinte fórmula:

Mais-valia = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos).

(O estado atualiza anualmente a tabela dos coeficientes monetário ou de desvalorização de moeda para calcular o valor de compra ajustado ao ano de venda. Consulte os coeficientes de desvalorização da moeda a aplicar aos bens e direitos alienados durante o ano de 2022).

Há situações em que pode beneficiar de isenções no pagamento das mais-valias imobiliárias:

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  • Se o imóvel vendido é a casa de morada de família e o valor das mais-valias, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, é usado para reinvestimento numa outra habitação (construção, compra ou reabilitação) também destinada a morada de família, no período compreendido entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses subsequentes.
  
  
  • Se os contribuintes estiverem em situação de reforma ou tiverem mais de 65 anos, pode ser considerado reinvestimento se o valor das mais-valias for aplicado na adesão a um fundo de pensões aberto, na aquisição de um contrato de seguro (como um PPR) ou na contribuição para o regime público de capitalização (como são os certificados de reforma).
  
  
  • Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, data em que entrou em vigor o código do IRS.