“Valor moderado” ou “arrendamento acessível”?

O Governo apresentou, em setembro deste ano, o conceito de habitação a “valores moderados” com o objetivo de substituir o de habitação a “preços acessíveis”, introduzido no governo de António Costa, ao estabelecer um intervalo de rendas e valores de venda de imóveis que beneficiam de incentivos fiscais até 2029. Contudo, a proposta de Orçamento do Estado para 2026 (OE2026) não só não inclui qualquer menção a este novo conceito, como mantém o Programa de Arrendamento Acessível e o Programa Arrendar para Subarrendar, cuja extinção tinha sido já anunciada, avança o jornal Expresso.

O pacote de medidas para a Habitação apresentado por Luís Montenegro e detalhado pelo ministro das Infraestruturas e da Habitação, Miguel Pinto Luz, definiu um intervalo entre os 400 e os 2300 euros para a “renda moderada”, com contratos de arrendamento de pelo menos três anos, e, do lado da compra, estabeleceu como “valor moderado” imóveis até 648.022 euros.

Apesar de o Executivo ter sublinhado que estes valores correspondiam a tetos máximos, as críticas vieram de diversos quadrantes, com alertas de que a medida poderia levar à especulação dos preços das casas.

O polémico conceito de “valor moderado” não surge no documento do orçamento e, segundo afirmou o ministro das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, na conferência de imprensa do OE2026, as medidas para o arrendamento serão apresentadas em diploma próprio a ser votado no parlamento.

O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), criado em 2019, concede isenção de IRS e IRC aos senhorios cujas rendas estejam 20% abaixo da do mercado. Para tal, o contrato deveria ser, pelo menos, de cinco anos, além de o imóvel ter de cumprir requisitos mínimos de segurança, salubridade e conforto. Para usufruir do benefício fiscal, o rendimento anual bruto do arrendatário não podia ultrapassar os 35 mil euros, no caso de uma pessoa sozinha, ou 45 mil euros, num agregado de duas pessoas, somando-se cinco mil euros por cada pessoa adicional, incluindo menores e dependentes.

Apesar substituição do conceito “acessível” por “moderado”, o atual Governo decidiu manter o benefício fiscal para todos os senhorios que pratiquem rendas 20% abaixo da mediana do concelho, eliminando todos os restantes critérios estabelecidos pelo PAA. Ou seja, qualquer senhorio que pratique uma renda dentro deste valor terá isenção total de IRS e IRC.

Contudo, no OE 2026, há diversas menções a “arrendamento acessível”. Consta que se pretende o “aumento do número de contratos de arrendamento acessível celebrados”, estabelecendo a ampliação da oferta deste conceito como uma das “prioridades orçamentais” com o objetivo de dinamizar “um mercado de arrendamento acessível e estável, com incentivos aos proprietários para oferta de casas a preços acessíveis”.

O mesmo documento refere ainda que “o património transferido para o IHRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana)” deve, “para efeitos da celebração de novos contratos de arrendamento, ficar sujeito ao regime de renda condicionada ou ao programa de arrendamento acessível”.

Já o Programa Arrendar para Subarrendar (PAS), em que o Estado arrendava imóveis para os subarrendar a preços acessíveis e cuja “morte” fora anunciada, parece ter novo fôlego, uma vez que o OE2026 prevê verbas para manter o programa. Em fevereiro, o balanço feito pelo Ministro da Habitação era francamente negativo: “É para acabar. O PAS não funciona, manifestamente”, disse então Pinto Luz no parlamento, numa audição na Comissão de Economia, Obras Públicas e Habitação. De acordo com os números apresentados nessa data, dos 290 imóveis arrendados pelo IHRU, apenas 62 estão ocupados.

A ideia avançada pelo Governo de juntar todos os programas de apoio ao arrendamento num só parece não estar espelhada nas contas do Estado.

As medidas destinadas à habitação que foram apresentadas pelo Executivo de Luís Montenegro, em setembro, trazem três grandes tipos de incentivos, entre outras medidas:

• IRS reduzido: os senhorios que pratiquem rendas moderadas (até 2.300€) verão a taxa de tributação autónoma baixar de 25% para 10%. No caso das empresas, há uma exclusão de 50% dos rendimentos em sede de IRC. Nos casos em que as rendas fiquem 20% abaixo da mediana do concelho, estes contratos terão isenção de IRS ou de IRC.


• IVA de 6%: aplicável à construção de casas que sejam vendidas até 648 mil euros ou arrendadas até 2.300€, com contratos mínimos de três anos. Além dos promotores e investidores, os proprietários de terrenos que construam a sua própria casa também poderão beneficiar de IVA reduzido a 6%. Contudo, esta taxa só se aplica dentro de um teto máximo que será definido pelo Ministério das Finanças.


• Aumento das deduções no IRS das famílias (para as rendas de todos os montantes): dedução de 15% até ao máximo de 900€ em 2026, subindo para 1.000€ em 2027.