Quer investir em casas para arrendar? Conheça os novos CIA

Construir, reabilitar ou comprar imóveis para colocar no mercado de arrendamento pode passar a beneficiar de um conjunto alargado de incentivos fiscais. É esse o objetivo dos novos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que produzem efeitos desde 1 de setembro de 2026.

O contrato é celebrado entre o investidor e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em representação do Estado, e pode vigorar durante um período máximo de 25 anos.

Isenção de IMT e Imposto do Selo, IVA a 6% nas empreitadas e benefícios no IMI estão entre os incentivos previstos. Em contrapartida, o investidor compromete-se a destinar a pelo menos 70% do projeto ao arrendamento habitacional, a respeitar os limites aplicáveis às rendas e a manter os imóveis no regime durante o período acordado.

Mas quem pode celebrar estes contratos? Que impostos podem ser reduzidos ou eliminados? E o que acontece se o investidor desistir antes do fim?

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Os CIA são contratos através dos quais o Estado pode conceder benefícios fiscais a investimentos destinados à criação de oferta de arrendamento habitacional.

Podem abranger:

• a compra de terrenos para construção;


• a construção de novos edifícios;


• a aquisição de imóveis para reabilitação;


• a compra de imóveis já destinados ao arrendamento;


• projetos de arrendamento para subarrendamento habitacional.

Cada contrato identifica os imóveis abrangidos, a área de construção prevista, os benefícios atribuídos, as condições que o investidor terá de cumprir e os limites aplicáveis às rendas.

O regime não estabelece um valor mínimo de investimento, mas exige uma estrutura financeira e de gestão adequada ao projeto.

Para ser elegível, o investidor deve:

• demonstrar capacidade técnica e de gestão;


• dispor de contabilidade organizada;


• não ter o lucro tributável apurado por métodos indiretos;


• ter a situação fiscal e contributiva regularizada.

Embora o regime possa abranger a aquisição de imóveis já existentes, as exigências previstas tornam-no especialmente vocacionado para empresas, promotores, fundos e outros investidores com projetos estruturados de arrendamento.

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Pelo menos 70% da área de construção dos edifícios abrangidos pelo CIA deve ser destinada ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento habitacional.

Os restantes 30% podem ser afetos a utilizações complementares ou compatíveis com a habitação.

Não basta, contudo, reservar essa área para habitação. As casas têm de ser efetivamente colocadas no mercado e respeitar os limites de renda definidos no contrato.

Os contratos de arrendamento abrangidos pelo CIA estão sujeitos ao limite da chamada renda moderada.

Em 2026, esse teto corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida, fixada em 920 euros. Assim, a renda mensal não pode ultrapassar 2.300 euros.

Este é um limite máximo geral. O próprio CIA identifica os limites de renda aplicáveis ao investimento e estabelece se podem ser atualizados anualmente, de acordo com os coeficientes legais em vigor à data da celebração do contrato.

Este critério não deve ser confundido com o do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. No RSAA, o limite depende do concelho e da tipologia do imóvel e tem por base 80% da mediana das rendas divulgada pelo INE.

O pacote pode incluir vários incentivos associados à aquisição, construção, reabilitação e manutenção dos imóveis no arrendamento.

 

Isenção de IMT e Imposto do Selo

A aquisição de terrenos, imóveis para construção ou reabilitação e imóveis já destinados ao arrendamento pode beneficiar de isenção de IMT.

A transmissão desses imóveis também pode ficar isenta de Imposto do Selo.

A isenção de IMT depende, contudo, de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

 

Isenção e redução do IMI

Os imóveis abrangidos podem ficar isentos de IMI durante um período máximo de oito anos, contado desde o ano da aquisição.

Terminado esse período, a taxa de IMI pode ser reduzida em 50% durante o tempo restante do contrato.

Tanto a isenção como a redução dependem de decisão do município onde se situam os imóveis. Não são, portanto, benefícios automaticamente garantidos pela simples assinatura do CIA.

 

Isenção do AIMI

Os imóveis abrangidos ficam isentos do Adicional ao IMI durante o período de vigência do contrato.

 

IVA a 6% nas empreitadas

As empreitadas de construção ou reabilitação dos imóveis abrangidos podem beneficiar da taxa reduzida de IVA de 6%, desde que sejam respeitadas as condições legalmente previstas.

O benefício aplica-se às empreitadas e não significa que todas as despesas associadas ao projeto passem a suportar IVA à taxa reduzida.

 

Restituição de parte do IVA dos projetos

O investidor pode ainda pedir a restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação.

Ficam de fora os projetos e estudos relativos a obras de urbanização.

O pedido deve ser apresentado eletronicamente entre o segundo mês seguinte à emissão dos documentos e o prazo máximo de um ano contado dessa data.

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O prazo depende do tipo de investimento.

Nos terrenos ou imóveis adquiridos para construção ou reabilitação, as habitações devem ser colocadas no arrendamento dentro do prazo definido no contrato, que não pode ultrapassar cinco anos após a assinatura do CIA.

Se estiverem em causa imóveis já destinados ao arrendamento, o prazo máximo é de um ano.

Quando exista um impedimento justificado e não imputável ao investidor, o IHRU pode autorizar a prorrogação do prazo aplicável às operações de construção ou reabilitação.

O regime admite algum tempo de desocupação entre contratos. Em cada ano completo de vigência do CIA, as habitações devem estar abrangidas por contratos de arrendamento durante, pelo menos, oito meses.

Pode existir uma exceção quando o investidor demonstre um impedimento justificado.

Os imóveis abrangidos não podem ser vendidos livremente como se estivessem fora do regime.

A transmissão é possível se o comprador adquirir a totalidade dos imóveis abrangidos, reunir os requisitos exigidos aos investidores e assumir expressamente a posição contratual, com todas as condições e obrigações do CIA.

A intenção de venda deve ser comunicada ao IHRU com uma antecedência de 20 dias. A transmissão da posição contratual depende de autorização do membro do Governo responsável pela habitação, mediante proposta do instituto.

A obrigação associada à transmissão dos imóveis fica sujeita a registo predial e mantém-se, em princípio, até ao fim do CIA.

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A legislação prevê uma proteção para o investidor.

Se uma alteração legislativa ou regulamentar relativa à fixação ou atualização das rendas, ou a outra matéria contratual relevante, afetar o equilíbrio económico-financeiro do CIA, o investidor pode ter direito a indemnização nos termos do Código dos Contratos Públicos.

Esta garantia procura reduzir o risco de um compromisso de investimento que pode prolongar-se por várias décadas.

O IHRU pode propor a resolução do contrato se o investidor não cumprir as condições acordadas, deixar de ter a situação fiscal e contributiva regularizada, recusar fornecer informação ou apresentar documentos falsos.

A resolução implica a perda dos benefícios fiscais e a devolução de uma percentagem das vantagens recebidas:

• 100%, se o incumprimento ocorrer nos primeiros dez anos;


• 50%, se ocorrer depois dos primeiros dez anos e antes dos últimos cinco anos do contrato;


• 30%, se ocorrer nos últimos cinco anos.

A estes montantes acrescem juros compensatórios. O pagamento deve ser realizado no prazo de 30 dias após a notificação da resolução.

A fiscalização cabe ao IHRU, sem prejuízo das competências da Autoridade Tributária.

O investidor tem de enviar anualmente ao instituto um relatório sobre a execução do contrato e disponibilizar os documentos e esclarecimentos necessários ao acompanhamento do investimento.

Também deve comunicar qualquer alteração que possa pôr em causa os pressupostos do projeto ou o cumprimento das obrigações assumidas.

Os dois regimes procuram aumentar a oferta de casas para arrendar, mas atuam em momentos diferentes.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível aplica-se diretamente aos contratos de arrendamento que respeitem determinados limites de renda e prazos mínimos. Pode ser utilizado por um particular que tenha apenas uma casa e oferece isenção de IRS ou IRC sobre as rendas.

Os Contratos de Investimento para Arrendamento abrangem o próprio investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendar. Oferecem um pacote fiscal mais amplo, mas também implicam compromissos mais exigentes, fiscalização regular e uma ligação contratual ao Estado que pode durar até 25 anos.

O regime dos CIA consta do anexo I do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.