Usar ganhos de venda de segundo imóvel para compra da casa não dá isenção de mais-valias

Os ganhos obtidos na venda de um imóvel têm isenção de tributação de mais-valias se forem usados para amortizar o empréstimo da habitação permanente, mas perdem a isenção se forem utilizados para pagar a ‘entrada’ na compra de uma nova habitação.

A diferença sobre a utilização de uma medida temporária da lei do Mais Habitação consta de uma resposta da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) agora divulgada publicamente.

Entre as várias medidas do Mais Habitação está uma que pode ser usufruída até ao final deste ano e que consiste na exclusão de tributação em IRS dos ganhos obtidos com a venda de um imóvel (uma segunda habitação ou terrenos para construção) que sejam aplicados na amortização do empréstimo à habitação própria e permanente do dono do imóvel ou dos seus descendentes.

A norma fiscal coloca como condições que a amortização do empréstimo ocorra num prazo de três meses contado desde a data da venda, limitando ainda a exclusão de tributação das mais-valias à parcela do ganho da venda usada na amortização do empréstimo.

No caso que esteve na origem da resposta da AT, o contribuinte vendeu um imóvel em março do ano passado tendo aplicado parte do valor (25%) na amortização do empréstimo da casa de habitação própria e permanente do filho.

Mas o processo não se ficou por aqui. No mesmo ano, em setembro, o filho vendeu a sua habitação própria e permanente, para comprar (em dezembro) uma outra, com o contribuinte que questionou a AT a dizer que doou mais um quarto do valor do imóvel vendido em março para ajudar nesta compra da nova habitação do filho.

Em concreto, o contribuinte pretendia saber se em ambas as operações, o valor utilizado (25% + 25% do valor da venda) beneficia do regime transitório de exclusão da tributação de mais-valias contemplado no Mais Habitação.

Segundo a AT, a parte do ganho da venda destinada à aquisição da nova casa do filho “cai fora do âmbito de aplicação da referida norma de exclusão de tributação”, já que o valor obtido com aquela venda “não se destinou à amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente do seu descendente, mas sim ao pagamento de parte do preço da aquisição de um imóvel destinado a habitação própria e permanente”.

Esta situação, reforça a resposta do fisco, “extravasa quer a letra, quer o espírito da lei”.

Já a parcela usada na amortização do empréstimo contraído pelo seu filho para a aquisição de habitação própria e permanente “poderá aproveitar da aplicação da norma de exclusão de tributação”, prevista no Mais Habitação refere a resposta da AT, lembrando que, para tal, é ainda necessário que este empréstimo já existisse no momento da venda do imóvel [em março]”.

Esta isenção aplicou-se às vendas realizadas desde 01 de janeiro de 2022, obrigando à amortização nos três meses seguintes à transação.

A AT já esclarecera, em fevereiro deste ano, o prazo de três meses para evitar IRS em mais-valias pode ir até março de 2025. Para que possa ser atribuída a isenção é necessário que a venda dos terrenos e/ou imóveis decorra entre 01 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e que o dinheiro da venda seja reinvestido na amortização (total ou parcial) do empréstimo da habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes no prazo máximo de três meses a contar da data da venda.

Numa informação aos serviços para harmonizar a aplicação das regras, a AT esclareceu que “a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025”.

Fonte: Lusa / Redação