Ter casa ajuda a comprar casa: o novo retrato do mercado imobiliário

O mercado residencial português entrou numa fase de maior seletividade, com a procura por habitação a manter-se, mas com menos negócios concretizados devido aos preços elevados, à escassez de oferta e ao esforço financeiro exigido às famílias.

A análise é da CENTURY 21 Portugal, que acompanhou cerca de 12 mil famílias na compra, venda e arrendamento de habitação no primeiro semestre do ano, menos 5% do que no mesmo período de 2025.

A evolução acompanha a tendência observada no mercado nacional. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), o número de transações de habitação caiu 8,7% no primeiro trimestre, em termos homólogos. Para o segundo trimestre, as projeções da Confidencial Imobiliário apontam para uma redução de cerca de 6% das vendas face ao mesmo período do ano passado.

Apesar da diminuição do número de negócios, os preços continuam a subir. O Índice de Preços da Habitação aumentou 17,8% no primeiro trimestre, em termos homólogos, embora tenha registado uma primeira desaceleração da valorização em quase dois anos.

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Um dos fatores que ajudam a explicar a dificuldade de acesso à habitação é a crescente importância do património imobiliário já detido pelas famílias.

Os dados do INE mostram que 87% das transações do primeiro trimestre foram realizadas por famílias e que a habitação existente representou 80,4% dos negócios.

Para a CENTURY 21 Portugal, estes números revelam um mercado fortemente assente na troca de casa entre proprietários. Quem já tem um imóvel pode beneficiar da valorização desse património para financiar a compra de uma nova habitação, enquanto os compradores que entram pela primeira vez no mercado enfrentam um esforço financeiro maior.

“Quem pretende comprar pela primeira vez não dispõe desse património acumulado e enfrenta um esforço financeiro muito superior para entrar no mercado”, afirma o CEO da CENTURY 21 Portugal, Ricardo Sousa.

O financiamento continua, entretanto, a sustentar parte da procura. Segundo os dados do Banco de Portugal, o crédito à habitação concedido atingiu 2.817 milhões de euros em maio.

Nos primeiros cinco meses do ano, o financiamento à habitação totalizou 13.240 milhões de euros, mais 18% do que no mesmo período de 2025. Excluindo renegociações, o crédito destinado exclusivamente à aquisição de habitação chegou aos 9.996 milhões de euros, um aumento de 11,7% em termos homólogos.

O crescimento do crédito, contudo, não está a traduzir-se num aumento equivalente do número de transações. “O mercado não está a perder interesse por parte dos compradores; está a converter menos procura em transações”, considera Ricardo Sousa.

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A combinação entre preços elevados e oferta limitada continua, assim, a condicionar o acesso à habitação, sobretudo para quem ainda não tem património imobiliário.

A CENTURY 21 Portugal antecipa que o mercado residencial continue resiliente no segundo semestre, apoiado pelo emprego, pela procura existente e pelas condições de financiamento, mas prevê uma atividade mais seletiva.

Enquanto a oferta não acompanhar a procura, a consultora considera pouco provável uma descida estrutural dos preços da habitação.