Tem uma casa para arrendar? Novo regime pode dar isenção total de IRS

Quem tem apenas uma casa para colocar no mercado pode beneficiar do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). O regime, que produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, permite aos senhorios ficar isentos de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas. Em contrapartida, terão de praticar uma renda igual ou inferior ao limite fixado para o concelho e a tipologia da habitação e o contrato deve durar, em regra, pelo menos três anos.

O RSSA substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento e procura tornar mais simples a adesão ao arrendamento acessível. Pode ser utilizado por proprietários particulares, empresas e entidades públicas, desde que sejam cumpridas as condições previstas.

Mas que contratos podem ser abrangidos? Quanto pode o senhorio cobrar? E o que é necessário fazer para obter a isenção fiscal?

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O RSAA é um regime voluntário destinado a incentivar a colocação de casas no mercado com rendas inferiores aos valores praticados em cada zona.

Pode abranger contratos de:

• arrendamento habitacional;


• arrendamento para subarrendamento habitacional;


• subarrendamento habitacional;


• residência permanente;


• residência temporária, quando exista um motivo transitório e o inquilino tenha residência fiscal noutro concelho.

Podem aderir proprietários particulares, sociedades imobiliárias e outras entidades públicas ou privadas, desde que o contrato cumpra as regras previstas no regime.

Os investidores com operações de maior escala dispõem ainda de outro mecanismo: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA). Estes contratos podem abranger a construção, a reabilitação ou a compra de imóveis destinados ao mercado de arrendamento habitacional. São celebrados entre o investidor e o IHRU, que representa o Estado, e podem ter uma duração máxima de 25 anos.

Os rendimentos obtidos através de contratos abrangidos pelo RSAA ficam isentos de IRS ou de IRC.

Na prática, um senhorio particular que cumpra as condições não paga IRS sobre as rendas recebidas ao abrigo desse contrato. A isenção abrange também as renovações e mantém-se se o imóvel for vendido, desde que o contrato de arrendamento continue em vigor.

Há, contudo, uma particularidade para quem optar pelo englobamento no IRS: embora as rendas permaneçam isentas, o respetivo valor é considerado para calcular a taxa aplicável aos restantes rendimentos.

Ao contrário da taxa autónoma de 10% aplicável às rendas moderadas (até 2300€), prevista para os rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, a isenção do RSAA não tem atualmente uma data final definida.

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Para entrar no regime de arrendamento acessível, a renda mensal tem de ser igual ou inferior ao limite máximo definido para a tipologia e para o concelho onde se situa a casa.

Esses limites têm por base 80% da mediana dos valores das rendas por metro quadrado divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística para cada concelho.

Isto não significa, necessariamente, que basta calcular 80% da renda média de uma casa semelhante. Os valores máximos são estabelecidos por tipologia e podem ter em conta características do imóvel, como:

• a eficiência energética;


• a existência de estacionamento privativo;


• outras características relevantes da habitação.

Os limites serão atualizados automaticamente de acordo com o coeficiente anual de atualização das rendas.

As despesas e os encargos que sejam contratualmente suportados pelo inquilino, como determinados custos de condomínio ou serviços, não entram no limite máximo da renda.

Nos contratos destinados a residência permanente, o prazo mínimo é de três anos.

Se a casa se destinar a residência temporária, o contrato deve durar pelo menos três meses. Esta modalidade só pode ser utilizada quando exista um fim especial transitório e o arrendatário tenha residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel.

O contrato temporário pode ser renovado, desde que se mantenha a razão que justifica essa utilização.

O regime admite contratos relativos à totalidade da casa e, em determinadas situações, a partes da habitação.

No caso da residência temporária, a parte arrendada deve permitir ao inquilino:

• aceder autonomamente à entrada principal;


• utilizar uma casa de banho completa;


• utilizar a cozinha;


• dispor de um quarto com janela para o exterior ou acesso direto a varanda ou marquise em contacto com o exterior.

Ao contrário do que sucedia no anterior Programa de Apoio ao Arrendamento, o novo regime não estabelece, como condição geral, um limite de rendimento do agregado familiar ou uma taxa de esforço máxima para o inquilino.

A qualificação do contrato como arrendamento acessível assenta essencialmente no cumprimento do limite da renda e do prazo mínimo.

Nos programas promovidos por municípios ou por entidades públicas podem, contudo, existir condições adicionais, incluindo critérios relativos aos rendimentos dos beneficiários.

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A celebração do contrato deve ser comunicada normalmente à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças.

Além disso, o senhorio deve entregar na plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU):

• uma cópia do contrato;


• o comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

A documentação deve ser submetida até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato.

Depois de verificar o cumprimento desta formalidade, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro. A isenção fiscal produz efeitos desde a data em que o contrato foi celebrado.

Se o senhorio deixar de respeitar o limite da renda ou outro requisito do regime, perde o benefício fiscal a partir do momento do incumprimento.

Nesse caso, terá de regularizar a diferença entre o imposto pago e aquele que deveria ter sido entregue, acrescida de juros compensatórios.

A verificação do incumprimento compete ao IHRU, sendo garantida ao interessado a possibilidade de se pronunciar antes da decisão.

Os contratos celebrados ao abrigo do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento que ainda estejam em vigor mantêm os benefícios fiscais já atribuídos.

Também os programas municipais de arrendamento acessível anteriormente reconhecidos transitam para o novo enquadramento, embora passem a ser considerados programas municipais abrangidos pelo RSAA.

Não. Esta distinção é importante.

Os contratos de arrendamento habitacional com uma renda moderada podem beneficiar de uma taxa autónoma de IRS reduzida para 10%, desde que respeitem o teto geral previsto na lei.

Já os contratos abrangidos pelo RSAA têm limites de renda mais exigentes, calculados por concelho e tipologia. Em contrapartida, os rendimentos ficam totalmente isentos de IRS ou IRC.

Ou seja: uma renda pode permitir ao senhorio pagar uma taxa reduzida de 10% sem cumprir os requisitos mais exigentes necessários para ser considerada arrendamento acessível.

O RSAA foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, na sequência da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março.

A resposta depende do valor pelo qual a casa poderia ser arrendada. No RSAA, o senhorio tem de respeitar um limite calculado em função das rendas do concelho e da tipologia do imóvel, mas beneficia de isenção total de IRS ou IRC. Nos restantes contratos de arrendamento habitacional com renda moderada (até 2.300 euros mensais em 2026), pode aplicar-se uma taxa autónoma de IRS de 10% aos rendimentos obtidos até ao final de 2029.

Se a renda máxima permitida pelo RSAA estiver próxima do valor de mercado, a isenção pode tornar o regime mais vantajoso. Se obrigar a uma redução considerável da renda, poderá compensar cobrar um valor superior e pagar a taxa de 10%. A escolha deve considerar não só o imposto, mas também as despesas do imóvel, a duração prevista do contrato e a estabilidade pretendida pelo proprietário.