Sinal, fiança e caução: o que são e para que servem?

Na compra ou no arrendamento de uma casa, surgem muitas vezes três palavras que confundem muita gente: sinal, fiança e caução.

Apesar de poderem parecer equivalentes, não são a mesma coisa, não têm a mesma finalidade e acarretam consequências legais diferentes. Explicamos tudo de forma simples.

(mais comum na compra e venda de casa)

O sinal é um valor pago pelo comprador ao vendedor como prova de compromisso num negócio de compra e venda de um imóvel, normalmente no momento da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).

Para que serve?

• Garantir que ambas as partes estão comprometidas com o negócio.


• Proteger comprador e vendedor em caso de desistência.

• Habitualmente entre 10% e 20% do valor do imóvel.


• Não é obrigatório por lei, mas é uma prática comum.

• Se o comprador desistir: perde o sinal.


• Se o vendedor desistir: tem de devolver o sinal em dobro.

(comum no arrendamento)

A caução é um valor entregue pelo inquilino ao senhorio como garantia do cumprimento do contrato, nomeadamente para assegurar o pagamento de rendas, indemnizações legais e eventuais danos no imóvel.

Mas atenção: nem tudo o que se paga no início do contrato de arrendamento é caução: renda adiantada não é caução.

De acordo com o artigo 1075.º do Código Civil, a renda é paga adiantadamente. Na prática, isso significa que:

• A primeira renda vence-se no momento da celebração do contrato;


• As rendas seguintes vencem-se no início do mês anterior àquele a que dizem respeito.

Por isso, quando no início do contrato são pagas duas rendas, nenhuma delas é caução, são ambas rendas. É também por essa razão que, no final do contrato, o inquilino não paga o último mês, porque já foi liquidado antecipadamente.

O facto de muitas pessoas chamarem “caução” a uma dessas rendas não altera a sua natureza legal.

Para que serve a caução?

• Cobrir eventuais danos no imóvel.


• Proteger o senhorio caso haja rendas em atraso ou danos além do desgaste normal do imóvel.

Quanto é?

• Normalmente, o equivalente a 1 ou 2 rendas: mas não pode ser superior a duas rendas mensais.


• Não deve ser confundida com renda antecipada.

O pagamento pode ser feito em dinheiro ou transferência bancária, mas a lei também admite outras formas, como títulos de crédito, metais preciosos, penhor, hipoteca ou fiança bancária (mais comum em arrendamentos comerciais).

 

A caução é devolvida no fim do contrato?

Sim, a caução é devolvida desde que:

• O imóvel seja devolvido em bom estado;


• Não existam rendas ou encargos em dívida;


• Não haja danos a reparar.

Nesse caso:

• O senhorio devolve a caução na totalidade;


• Deve emitir um documento comprovativo da devolução;


• O valor devolvido é inscrito como gasto suportado e pago no IRS/ IRC.

• O valor recebido como caução é considerado rendimento predial pelo Fisco.


• Deve ser emitido recibo eletrónico, tal como acontece com as rendas.


• O montante tem de ser declarado na declaração de IRS (ou IRC). Se for devolvido, é corrigido no IRS/IRC no ano da devolução.

(no arrendamento e na compra de casa com crédito)

A fiança é uma garantia prestada por um terceiro – o fiador – que se compromete a cumprir as obrigações assumidas por outra pessoa, caso esta não o faça.

É comum:

• no arrendamento, como garantia do pagamento das rendas;


• no crédito à habitação, quando o banco entende que o comprador não tem garantias suficientes.

Para que serve?

• Reforçar a segurança do senhorio ou do banco.


• Garantir que existe alguém responsável em caso de incumprimento do pagamento de rendas ou prestações.

• Pode ser chamado a pagar rendas, encargos ou prestações em atraso, juros e penalizações.


• Em muitos contratos, o credor pode exigir o pagamento diretamente ao fiador, sem ter de acionar primeiro o devedor.

• Regra geral, até ao fim do contrato ou até à liquidação total da dívida.


• O fiador não pode sair por decisão própria, só com acordo do credor.

Ser fiador não é apenas um gesto de confiança, deve ser bem ponderada é um compromisso financeiro sério, que pode afetar património, rendimentos e acesso a crédito no futuro.

Saber distinguir sinal, fiança e caução ajuda-o a estar mais protegido, a evitar conflitos e a tomar decisões mais conscientes, seja a comprar, vender ou arrendar casa.