Habitação

Simplex urbanístico entra em vigor: saiba o que muda

Março 4, 2024 · 12:06 pm
Imagem de Júlia Orige por Pixabay

O regime Simplex para o licenciamento de obras começa a aplicar-se a partir desta segunda-feira, 4 de março. O diploma traz uma série de alterações significativas, desde a simplificação dos trâmites burocráticos até à reclassificação de terrenos e mesmo às características físicas das habitações. Mas quais são exatamente essas mudanças?

O que é o Simplex?

O decreto-lei n.º 10/2024, que efetua uma reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria foi publicado em Diário da República em 8 de janeiro, após a sua promulgação pelo Presidente da República.  É uma iniciativa paralela ao programa Mais Habitação que introduz alterações significativas nos processos de construção, imobiliário e transações de propriedades.

A simplificação destes procedimentos visa contribuir para “o aumento dos solos disponíveis, permitindo igualmente que os custos da criação de habitação sejam menores e os tempos de concretização de projetos imobiliários sejam mais reduzidos”.

Além disso, o Simplex dos licenciamentos uniformiza os processos administrativos em todos os municípios, proporcionando vantagens à construção e ao setor imobiliário. Contudo, esta agilização também acarreta riscos acrescidos para os consumidores.

“Licenciamento zero”

A lógica central do “licenciamento zero” é estabelecida pela eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas. Para tal, foram criadas novas situações de comunicação prévia, isenção e dispensa de controlo prévio. A comunicação prévia passa a dispensar a licença de loteamento, permitindo a sua viabilização quando exista plano de pormenor ou unidade de execução com determinados atributos.

Outras isenções são contempladas, como nos casos de aumento de número de pisos sem alteração da altura do telhado ou da fachada. Para obras interiores que afetem a estrutura, um técnico habilitado deve declarar, através de termo de responsabilidade, a aceitabilidade da estrutura de estabilidade, documento exigível em possíveis ações de fiscalização.

Habitação e outras obras públicas

As obras promovidas pelo setor público, nomeadamente destinadas a habitação pública, provenientes de entidades estatais, municipais ou intermunicipais, beneficiam de isenção de licenciamento em várias situações.

Esta dispensa abrange a edificação de infraestruturas para serviços públicos, projetos em portos, ferrovias e aeroportos, residências para estudantes, parques industriais e empresariais, bem como monumentos ou outras construções associadas ao património cultural. Além disso, a administração do parque habitacional estatal também não requer estas licenças.

No que diz respeito ao património cultural, há outras modificações importantes a considerar. Deixa de ser necessário obter parecer da entidade competente em matéria de património cultural para obras realizadas no interior de imóveis, desde que não afetem o subsolo, ou para alterações relacionadas com azulejos, estuques, cantarias, marcenaria, talhas ou serralharia.

A dispensa também é aplicável a obras de conservação no exterior, bem como à instalação de publicidade, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano.

Novos prazos e deferimento tácito

Foi aprovado um regime de deferimento tácito para as licenças de construção. As câmaras passam a dispor de um prazo entre 120 e 200 dias (consoante a área bruta de construção) para decidirem sobre os pedidos de licenciamento apresentados.

Para dimensões até aos 300 m2, o prazo não poderá exceder os 120 dias úteis, número que aumenta para 150 dias para áreas entre 300 e 2.200 m2 ou que envolvam imóveis classificados. O prazo máximo de 200 dias fixa-se para imóveis com área bruta de construção superior a 2.200 m2. O prazo é contado a partir do momento em que o pedido seja apresentado ao município.

Caso as decisões não sejam tomadas dentro dos prazos devidos, considera-se ter havido deferimento tácito, ou seja, aprovação e o projeto pode ser realizado. Quando o processo tem um parecer de indeferimento não tem de voltar à estaca zero, como acontecia até agora, bastando um aditamento.

Pedido de informação prévia alargado

No que diz respeito ao Pedido de Informação Prévia, que permite a comunicação prévia, que substitui o pedido de licenciamento, o prazo de validade é alargado de um para dois anos, sem necessidade de prorrogações, e o prazo de execução das obras pode ser prorrogado sem os limites atuais.

Além disso, o alvará de licença de construção é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.

Uniformização de procedimentos

Diversas medidas são implementadas no sentido de evitar tratamentos assimétricos e injustificados entre municípios, assegurando uniformidade nos procedimentos e formalidades. Os municípios passam a ter de usar a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, cuja utilização é obrigatória desde 5 de janeiro de 2026.

Assim, embora as autarquias possam ter regras próprias, estas não podem abranger matérias como procedimentos administrativos ou documentos instrutórios, o que acarretava custos excessivos para os particulares.

Entre os documentos instrutórios, incluem-se “cópias de documentos na posse da Câmara, a caderneta predial, o reenvio de certidão permanente ou do seu código, o livro de obras digitalizado, declarações de capacidade profissional dos técnicos responsáveis pelos projetos”, entre outros.

RGEU vai ser substituído

Certas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) são revogadas ou substituídas, com a aprovação simultânea da revogação do RGEU, efetiva a partir de 1 de junho de 2026. O Código da Construção, em desenvolvimento, substituirá o RGEU e consolidará mais de 100 leis num único diploma.

Licença de habitação dispensada nas transações

Uma das medidas mais criticadas deste Simplex é a eliminação, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, da necessidade de “exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização ou de demonstração da sua inexigibilidade”. Esta nova regra já está em vigor desde 1 de janeiro de 2024, e visa proporcionar uma maior flexibilização nas transações.

Contudo, a construção deve estar em conformidade com as regras estipuladas. A Ordem dos Notários alertou para os riscos desta decisão, sugerindo que a dispensa de licença de utilização seja substituída por uma declaração das câmaras municipais, atestando a licenciabilidade do imóvel e prevenindo complicações futuras para os compradores.

De igual modo, outras associações profissionais (dos arquitetos, engenheiros, mediadores e promotores imobiliários) vieram a público manifestar preocupação com esta medida, uma vez que há riscos na possibilidade de transacionar um imóvel sem licença de utilização. Um imóvel sem licença tem um ónus que afeta o seu valor: não pode ser arrendado e não tem acesso a financiamento.

“Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos, deve o conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção”, estipula o artigo 19º.

Por outro lado, para os promotores imobiliários, o fim do alvará de construção pode comprometer a segurança jurídica do negócio a troco de celeridade do processo construtivo.

Com o novo Simplex, não há garantia de que o processo urbanístico foi bem instruído, já que a entrega do comprovativo de pagamento das licenças ou a comunicação prévia prevista não dá garantias do processo construtivo, da sua qualidade e rigor.

Notários alertam para riscos

Em comunicado, a Ordem dos Notários (ON) alertou para os riscos. Para esta ordem profissional a dispensa de licença de utilização deveria ser substituída por uma declaração emitida pelas câmaras municipais, atestando que o imóvel é licenciável, de modo a evitar “complicações futuras” aos compradores.

“Se esta situação não for devidamente acautelada no momento da transmissão e mais tarde se vier a verificar que a construção é ilegal, esta pode acabar por ser total ou parcialmente demolida, com sérios prejuízos para o comprador”, afirmou o bastonário da ON, Jorge Batista da Silva.

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