SIL 2026: Entre a urgência da habitação e o desafio de fazer acontecer

O Salão Imobiliário de Portugal (SIL) regressou à FIL – Feira Internacional de Lisboa entre 23 e 25 de abril de 2026, reafirmando-se como um dos principais pontos de encontro do setor imobiliário nacional e um espaço privilegiado de debate sobre os grandes desafios da habitação, investimento e transformação do mercado. O CasaYes esteve presente no evento, acompanhando as principais tendências e reforçando o seu posicionamento como plataforma de referência para profissionais no mercado imobiliário.

Num evento que voltou a reunir promotores, investidores, mediadores, autarquias e entidades institucionais, além de uma participação internacional reforçada, as conferências dos dois primeiros dias trouxeram um retrato claro: o diagnóstico está amplamente feito, mas a execução continua a ser o maior desafio.

Ao longo das várias sessões do programa das conferências, entre o tema do build to rent, a acessibilidade à habitação e o papel da construção industrializada, emergiu uma ideia transversal: há capital, há procura e há consciência política, mas falta previsibilidade, escala e capacidade de resposta.

Logo nas primeiras intervenções, o contraste ficou evidente. O mercado imobiliário nacional mantém-se dinâmico, com preços e transações em crescimento, mas essa realidade não se traduz numa melhoria do acesso à habitação para a maioria das famílias.

Os dois dias de conferências confirmaram uma realidade já conhecida, mas agora mais aprofundada com dados e comparação europeia: Portugal continua a produzir habitação abaixo das necessidades reais e significativamente abaixo da média da zona euro.

“Os números do mercado não refletem a realidade social”, destacou Ricardo Sousa no painel dedicado à apresentação do estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal”.

Os dados apresentados apontam para uma evolução a dois ritmos: enquanto os preços da habitação e o volume de transações cresceram de forma expressiva nos últimos anos, (apesar do abrandamento no arranque deste ano), os rendimentos das famílias ficaram muito aquém desse ritmo. Em cidades como Lisboa, Porto ou Faro, a taxa de esforço necessária para comprar casa ultrapassa já níveis considerados sustentáveis, em alguns casos, bem acima dos 50%.

A consequência é visível no terreno: famílias empurradas para a periferia, aumento dos tempos de deslocação e, em situações mais críticas, dificuldades reais de acesso a habitação condigna.

Se houve tema dominante nas conferências, foi o build to rent. Apresentado como uma solução inevitável para responder às mudanças demográficas e ao aumento da procura por arrendamento, o modelo continua, no entanto, longe de ganhar escala em Portugal.

“O build to rent é necessário, a questão é como fazê-lo funcionar”, resumiu um dos intervenientes.

O principal obstáculo é conhecido: a equação financeira. Entre custos de construção elevados, preço do solo e um enquadramento fiscal e jurídico ainda incerto, muitos projetos continuam a não “fechar”.

“A conta não fecha” foi, aliás, uma das expressões mais ouvidas, sinal de que muitos projetos não são financeiramente viáveis nas condições atuais, sobretudo quando comparados com o build to sell, que continua a apresentar maior retorno e menor risco.

A instabilidade legislativa e a perceção de risco no mercado de arrendamento, desde alterações frequentes nas regras até à morosidade dos processos judiciais, continuam a afastar investimento institucional, apesar do interesse existente.

Ainda assim, o consenso é claro: o modelo vai avançar. Seja através de parcerias público-privadas, de novos instrumentos financeiros ou de maior envolvimento dos municípios, o build to rent é visto como uma peça essencial para equilibrar o mercado.

As autarquias assumiram um papel central no debate, não apenas como reguladores, mas como agentes ativos na resposta à crise da habitação.

Da disponibilização de terrenos à criação de programas de arrendamento acessível, passando por parcerias com privados, ficou claro que as cidades estão na linha da frente, mas também que não conseguem resolver o problema sozinhas.

A articulação entre poder local, governo central e setor privado surge, assim, como condição essencial para acelerar soluções. Ao mesmo tempo, temas como a revisão dos Planos Diretores Municipais, a cedência de terrenos para construção, a simplificação do licenciamento e o reforço da mobilidade foram apontados como fatores críticos para aumentar a oferta.

Porque, como também se destacou, o problema não é apenas de quantidade, é também de localização.

A necessidade de construir mais, e mais depressa, trouxe para o centro do debate a construção industrializada.

Apresentada como uma das vias mais promissoras para reduzir prazos, aumentar a previsibilidade e controlar custos, esta abordagem enfrenta ainda barreiras culturais e estruturais.

Os exemplos apresentados mostram ganhos claros: reduções significativas de prazo, maior controlo de custos e menor dependência de mão de obra em obra. Ainda assim, a adoção em larga escala continua limitada por falta de enquadramento legal, investimento e mudança de mentalidade no setor.

A industrialização exige também uma transformação profunda na forma de projetar e construir, com maior integração entre arquitetura, engenharia e produção desde o início do processo.

Outro dos grandes temas transversais foi o financiamento. Apesar das limitações do mercado de capitais nacional, a mensagem foi clara: não falta capital interessado em investir em habitação.

“O problema não é a falta de dinheiro, é a falta de produto adequado ao capital”, resumiu Maria Empis (JLL Portugal).

A nível europeu, o desafio é ainda maior. Estima-se um défice de 10 milhões de habitações e um gap significativo de financiamento, o que está a levar à discussão de novos instrumentos, desde fundos pan-europeus até mecanismos de mobilização de poupança privada, adiantou Jaime Luque, Consultor da Comissão Europeia.

Mas, mais uma vez, a conclusão repete-se: sem estabilidade regulatória, previsibilidade fiscal e processos mais ágeis, o capital dificilmente será canalizado para os segmentos onde é mais necessário, como a habitação acessível.

No final dos dois dias de conferências, ficou a sensação de que o setor está alinhado quanto aos problemas e até quanto a muitas das soluções.

Entre reformas legislativas, novos modelos de financiamento e maior envolvimento das cidades, o caminho está identificado. Mais oferta, processos mais rápidos, enquadramento estável, maior colaboração entre público e privado, inovação na construção e novos modelos de financiamento.

Falta agora garantir estabilidade, previsibilidade e condições económicas que permitam passar da intenção à execução.

“Não há uma bala de prata”, como foi dito numa das sessões. Mas há, cada vez mais, um consenso alargado sobre o caminho a seguir. E, talvez mais importante, uma pressão crescente para que esse caminho comece, finalmente, a traduzir-se em resultados no terreno.