Sabe onde as casas mais do que duplicaram de preço?

Os preços da habitação mais do que duplicaram em 157 municípios entre 2017 e 2025, com as maiores valorizações a serem registadas na Área Metropolitana do Porto, Grande Lisboa e Península de Setúbal, segundo o Banco de Portugal.

Nos concelhos de Sintra, Seixal, Barreiro, Moita e Setúbal a variação do valor mediano por metro quadrado das casas vendidas apresentou valores superiores a 200% no período em análise.

A conclusão é do estudo “Habitação em Portugal: determinantes da oferta e dinâmica de preços e rendas“, publicado no Boletim Económico de junho divulgado esta segunda-feira pelo Banco de Portugal.

Já o valor mediano das rendas por metro quadrado mais do que duplicou em 23 municípios (num total de 184 para os quais existe informação), destacando-se os concelhos de Grândola, Sines e Moita, com variações superiores a 125% no período entre 2017 e 2024 (o último ano para o qual o INE divulgou valores das rendas).

De acordo com o estudo, o incremento imobiliário foi mais intenso nos municípios que apresentavam preços de aquisição menos valorizados face às rendas aí praticadas, com a procura a deslocar-se “para municípios relativamente mais acessíveis” nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

Em comparação, os municípios do Algarve, “que já se destacavam com rácios preço-renda superiores à média nacional ― muito influenciados pela procura por não residentes”, registaram variações relativamente menores no período considerado.

Saiba mais: 10 Perguntas a Fazer Antes da Decisão de Compra

O estudo conclui também que em Portugal as expectativas dos consumidores sobre o comportamento dos preços de habitação nos próximos 12 meses “evidenciam uma evolução crescente e níveis persistentemente superiores aos da área do euro”.

Entre janeiro e março de 2026, a expectativa era de um aumento dos preços de habitação, em média, de 7% em Portugal e de 3,7% na área do euro, com Portugal a apresentar “uma perceção generalizada de que o momento atual é favorável ao investimento” e à aplicação das poupanças no mercado de habitação.

Os autores do estudo ressalvam a existência de “elevada heterogeneidade nas expectativas dos consumidores nacionais, com os jovens (18–34 anos) a anteciparem uma subida de 4%, em média, e os consumidores na faixa etária dos 55–70 anos a anteverem um crescimento de 6,3%.

“Esta diferença poderá estar associada ao facto de as gerações mais velhas, com um historial mais longo de observação dos preços e dos ciclos económicos no mercado imobiliário, tenderem a ancorar as suas expectativas em fenómenos inflacionários já vividos”, lê-se no documento.

A nível regional, as expectativas mais elevadas concentram-se na região Norte (6,8%) e na Área Metropolitana de Lisboa (6,6%), em contraste com valores mais baixos no Alentejo e Algarve (3,7% em ambas).

Apesar do forte crescimento dos preços, o estudo do Banco de Portugal revela que o peso do crédito bancário nas transações de casas manteve-se abaixo de 60% ao longo dos últimos anos, com a parte restante a ser assegurada pelo recurso a capitais próprios na compra de habitação.

Contudo, o crescimento dos empréstimos foi mais forte desde o início de 2024, coincidindo com a descida das taxas de juro e também com “o regime da garantia do Estado” criado para os jovens.

Saiba mais: Comprar casa: guia para compradores

A habitação social “reduz a pressão da procura“, “introduz concorrência” e assegura “um nível mais estável de oferta” de casas, contribuindo para a moderação das rendas, mobilidade laboral e coesão territorial, conclui o estudo do Banco de Portugal.

“Países com uma componente significativa de oferta pública, cooperativa ou de arrendamento não lucrativo no mercado de habitação tendem a ser mais resilientes a choques económicos e menos vulneráveis a dinâmicas especulativas”, refere o documento.

Os autores do documento referem que países com forte presença de habitação pública, cooperativa ou não lucrativa – como a Áustria, Países Baixos, Dinamarca e Finlândia – apresentam “menor volatilidade das rendas, maior acessibilidade e menor segmentação do mercado”.

Mas em Portugal, onde a oferta de habitação social ronda os 2% do total, “é reduzida, tanto em termos absolutos como em comparação internacional, sendo sobretudo promovida por entidades públicas”, e contrasta com países onde existe “maior envolvimento de entidades privadas sem fins lucrativos ou cooperativas”.

Os autores do estudo recordam ainda que a habitação social “garante estabilidade residencial para famílias vulneráveis“, pode “apoiar a revitalização de áreas urbanas” e “atua como estabilizador do mercado, na medida em que aumenta estruturalmente a oferta, moderando a evolução das rendas e promovendo a sua previsibilidade”.

Além disso, “reduz a pressão da procura sobre o setor privado, oferecendo alternativas para famílias de rendimentos médios e baixos”, introduz concorrência indireta, “moderando a transmissão de evoluções exuberantes de preços” e assegura “um nível mais estável de oferta, particularmente relevante em contextos de escassez estrutural”.

A análise do Banco de Portugal incide também sobre o alojamento local, considerando que nas zonas de maior densidade contribuiu para “aumentos das rendas, a substituição de residentes por visitantes (gentrificação turística) e a reconfiguração do tecido comercial”.

Um dos impactos do alojamento local “é a redução da oferta de imóveis anteriormente destinados ao arrendamento de longa duração”.

Em Portugal, “existe também evidência de que a procura de imóveis para arrendamento de curta duração contribui para o crescimento dos preços da habitação”, afirma-se no estudo.

O documento estima ainda em 300 mil o défice de novas casas face ao aumento de famílias na última década, mas a escassez de mão-de-obra, a falta de terrenos, a excessiva regulamentação e o encarecimento dos materiais limitam a capacidade de resposta do setor da construção face à procura acumulada.

Em 2025, “o hiato entre a dinâmica demográfica e a oferta de nova habitação parece ter sido, em larga medida, anulado”, num contexto de redução de imigração, o que leva os autores do estudo a admitir que os fatores demográficos “tenderão a ser mitigados no futuro próximo” e a conduzir a “uma estabilização das pressões sobre os preços da habitação”.

Os autores do estudo – Nuno Alves, João Amador, Beatriz Amorim, João Bonito Gomes, Cristina Manteu, António Santos e Carlos Santos – apontam limitações às estatísticas sobre o mercado habitacional, considerando-as “insuficientes” para avaliar “as quantidades procuradas e oferecidas para cada preço”, a “evolução das preferências das famílias”, a “estrutura de custos associada à construção de habitação” e as “condições de concorrência no setor”.

Fonte: Lusa/ Redação