RJUE: o que muda para construir, reabilitar e comprar casa?

Vai construir uma casa, recuperar um edifício ou comprar um terreno? A partir de 1 de outubro de 2026, a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) muda algumas das regras que deve conhecer antes de avançar. Há alterações na comunicação prévia, nos prazos de licenciamento e na informação que deve constar na compra de imóveis.

Para quem já tem um projeto entregue na Câmara Municipal, a mudança também pode ter efeitos. Nem todos os processos passam para as novas regras: a resposta depende da fase em que se encontram quando o regime entra em vigor.

A revisão foi aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. A entrada em vigor, inicialmente prevista para agosto, foi adiada para outubro pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Na mesma data entram em aplicação os modelos e elementos instrutórios aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1.

Para perceber o alcance das mudanças, importa ter presente que o Simplex Urbanístico de 2024 já tinha dispensado a autorização de utilização em determinadas situações e substituído o alvará de licença de construção pelo recibo das taxas. A revisão de 2026 volta a ajustar essas regras.

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Uma das principais alterações diz respeito à comunicação prévia, um dos mecanismos utilizados pelos promotores imobiliários.

O novo regime elimina a fase de verificação formal prévia dos documentos neste procedimento e reforça a responsabilidade de quem apresenta o projeto.

Na prática, estando reunidas determinadas condições urbanísticas, o promotor pode apresentar toda a documentação e avançar para a obra sem aguardar por uma autorização da Câmara Municipal. Para isso, tem de pagar as taxas e outros encargos devidos e comunicar o início dos trabalhos. Os pareceres de outras entidades, quando obrigatórios, também têm de estar assegurados nos termos legais.

Nem todas as obras passam automaticamente para comunicação prévia. Este mecanismo aplica-se sobretudo quando as regras urbanísticas já estão claramente definidas à partida. Isso pode acontecer porque existe um loteamento ou plano que determina o que pode ser construído.

Também pode aplicar-se em zonas urbanas consolidadas, uma possibilidade que já existia anteriormente. O projeto tem de respeitar os planos municipais e o limite de altura definido em função das fachadas mais frequentes no troço de rua relevante. Além disso, não pode exigir a entrega de áreas ao município, as chamadas cedências.

Em suma, a comunicação prévia permite dispensar uma autorização antes da obra, mas não dispensa o cumprimento das regras aplicáveis ao local e ao projeto.

A simplificação dos procedimentos tem uma contrapartida. A responsabilidade pelo cumprimento das regras urbanísticas recai de forma mais direta sobre promotores, projetistas e diretores de obra.

Ou seja, haverá menos verificação documental antes da obra, mas maior responsabilidade de quem prepara e executa o projeto. A câmara mantém poderes para verificar o cumprimento das regras e fiscalizar os trabalhos.

Também é importante distinguir dispensa de licença de dispensa de aviso: mesmo nas obras isentas, o promotor deve informar a câmara até cinco dias antes de começar os trabalhos. A exceção abrange as obras de conservação realizadas exclusivamente no interior de edifícios ou frações.

O Pedido de Informação Prévia (PIP) continua a ser uma ferramenta importante para saber o que pode ser construído num terreno.

Se a câmara aprovar um PIP que já defina todos os elementos exigidos para aquela obra, como implantação, altura do edifício, número de fogos, área de construção ou cedências, o projeto poderá ficar dispensado de nova licença ou comunicação prévia, nas situações previstas na lei.

Na prática, um terreno com um PIP favorável e completo oferece maior previsibilidade a quem compra e investe. Permite conhecer antecipadamente as condições em que a construção pode avançar.

Esta possibilidade já existia no regime anterior. A revisão clarifica o seu funcionamento e as obrigações que continuam a existir, incluindo o pagamento de encargos, a apresentação dos projetos necessários e o aviso de início dos trabalhos.

Um PIP favorável deve, por isso, ser lido com atenção: importa confirmar a sua validade, o que abrange e se o projeto pretendido respeita as condições aprovadas.

O diploma clarifica o conceito de obra de reconstrução. A referência é a última situação legalmente válida do edifício: aquilo que foi aprovado ou que, na altura em que foi construído, não precisava de autorização.

Sempre que a intervenção respeite essa referência e as condições legais relativas às fachadas e à cobertura, a obra poderá ficar dispensada de licença e de comunicação prévia.

A medida tem interesse para muitos projetos de reabilitação urbana. Mas recuperar uma casa não significa que seja possível acrescentar área ao abrigo da mesma dispensa.

Uma das novidades é que a dispensa passa também a abranger determinadas reconstruções em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação.

Para proprietários e investidores, esta alteração poderá traduzir-se em menos burocracia.

Porém, existem condições e exceções. Se a reconstrução aumentar o volume ou a área do edifício, é uma ampliação, ficando sujeita às regras desse tipo de obra. Consoante o caso, pode ser necessária licença ou comunicação prévia.

Também não se deve confundir um edifício numa zona de proteção com o próprio imóvel classificado ou um edifício integrado num conjunto ou sítio classificado, para os quais existem regras específicas.

Se o projeto for alterado depois de a obra já estar executada, a situação tem de ser tratada através de um procedimento de legalização, nos termos aplicáveis.

Saiba mais: Vai comprar ou vender casa? Há uma nova obrigação nas escrituras.

Determinadas intervenções destinadas a melhorar o desempenho energético dos edifícios beneficiam de regras mais simples.

É o caso da substituição de caixilharias por outras que melhorem a eficiência energética, desde que mantenham a geometria, a relação entre os diferentes componentes e um acabamento exterior idêntico ao original.

A revisão clarifica que esta possibilidade também abrange imóveis em zonas de proteção de edifícios classificados ou em vias de classificação. Mantêm-se as exceções aplicáveis aos próprios imóveis classificados e aos conjuntos ou sítios classificados.

O novo RJUE altera os prazos de tramitação dos processos urbanísticos. Em vez dos prazos globais de 120, 150 ou 200 dias, que variavam com a obra e a área de construção, passam a existir prazos para diferentes fases.

Para a decisão final, estão previstos 20 dias para determinadas obras de edificação e demolição, 45 dias para loteamentos e 30 dias para obras de urbanização e remodelação de terrenos. A falta de resposta dentro do prazo aplicável pode dar origem a uma aprovação por silêncio da câmara, o chamado deferimento tácito.

Mas estes prazos não representam o tempo total desde a entrega do pedido. Antes da decisão final, há etapas de análise e podem ser necessários documentos ou pareceres de outras entidades. A lei permite ainda suspensões e, em certos casos, prolongamentos dos prazos.

Além disso, na sequência da audiência prévia (o momento em que o interessado pode responder às objeções da câmara), passa a ser admitida uma única entrega de alterações ao projeto para corrigir os problemas identificados ou questões relacionadas, com regras próprias para determinadas fases.

As novas regras incluem mecanismos destinados a facilitar projetos de habitação pública, habitação a custos controlados e arrendamento acessível.

Por exemplo, quando se destinem a habitação de custos controlados, determinadas alterações a loteamentos podem ser aprovadas por simples deliberação municipal, permitindo aumentar o número de fogos até 10% por lote.

Para isso, não podem alterar a área bruta de construção, o volume ou a área de implantação. Também têm de ser compatíveis com as infraestruturas existentes e respeitar os planos e as restantes regras aplicáveis.

O prazo para a câmara declarar a nulidade dos atos abrangidos e para propor as ações previstas no RJUE é reduzido, em regra, de dez para três anos.

O objetivo é aumentar a segurança jurídica para proprietários, investidores e compradores, reduzindo a incerteza sobre decisões tomadas há vários anos.

Há, porém, exceções para monumentos nacionais e respetivas zonas de proteção e para situações em que os factos constituam crime.

Uma alteração muito relevante para os compradores diz respeito às escrituras e aos outros documentos que formalizam a transmissão de imóveis.

A partir de 1 de outubro, passa a ser obrigatória a indicação da situação do título urbanístico, tanto na transmissão de terrenos para construção como de edifícios construídos ou em construção e frações autónomas.

O título urbanístico é a documentação que comprova o enquadramento de uma determinada obra ou utilização nas regras urbanísticas. Pode dizer respeito, por exemplo, à construção de uma casa, a uma ampliação ou à utilização de um edifício.

Consoante o caso, reúne os documentos de uma licença ou de uma comunicação prévia. Não é necessariamente um único documento, nem se limita à antiga licença de utilização.

Com o novo regime, o comprovativo do pagamento das taxas deixa de ser suficiente, por si só, para titular uma licença. A documentação passa também a incluir um resumo do projeto e os comprovativos relativos à aprovação, com regras próprias para a comunicação prévia e para os casos em que a aprovação resulta da falta de resposta da câmara dentro do prazo legal.

Na prática, o objetivo é permitir perceber a que obra ou utilização dizem respeito os documentos.

 

O que deve constar no contrato?

A escritura que formaliza a transmissão deve indicar uma de três situações:

• O vendedor apresenta o título urbanístico, que fica identificado no documento.


• O vendedor declara que tem o título, mas não o apresenta.


• O vendedor declara que não dispõe de título urbanístico.

A entidade que formaliza o negócio, seja o notário, advogado ou solicitador, tem de incluir essa informação na escritura. A omissão desta menção torna o negócio anulável: o contrato não fica automaticamente sem efeito, mas pode ser anulado nos termos legais.

 

Porque é que isto interessa a quem compra?

Imagine uma moradia com uma garagem, um anexo ou uma marquise acrescentados depois da construção original. Os documentos apresentados abrangem também essas obras?

A existência de um título para a construção inicial não comprova, por si só, que todas as alterações posteriores estejam legais. Importa comparar o que consta na documentação com aquilo que existe no imóvel.

Também há uma diferença entre o vendedor declarar que tem o título e apresentar os documentos para que possam ser verificados. A nova menção no contrato dá mais informação ao comprador, mas não substitui a confirmação da situação urbanística da casa.

O diploma não estabelece uma proibição geral de venda por falta de título urbanístico. Prevê expressamente que o vendedor possa declarar que não dispõe desse título. Isso não legaliza eventuais obras irregulares nem afasta outras exigências aplicáveis ao negócio. Permite que essa informação fique registada e seja conhecida pelo comprador antes de concluir a aquisição.

O novo RJUE aplica-se aos procedimentos iniciados após a entrada em vigor e aos anteriores que ainda estejam na fase inicial de verificação do pedido, designada na lei por saneamento e apreciação liminar.

Nestes últimos casos, o interessado pode adaptar o pedido às novas regras. Os processos que já ultrapassaram essa fase continuam, em regra, a seguir a legislação anterior. Existem regras próprias de transição para os prazos de nulidade e caducidade.

Se tem um projeto entregue, confirme com o município em que fase se encontra.