Reforma do arrendamento desagrada a senhorios e inquilinos

As novas medidas para o mercado do arrendamento aprovadas pelo Governo estão a ser contestadas por senhorios e inquilinos, ainda que por razões opostas. Enquanto a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) considera que a reforma “não resolve o problema da habitação“, a Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) alerta que a aceleração dos despejos poderá criar “muita instabilidade” para os arrendatários.

Em causa está o pacote aprovado em Conselho de Ministros, que reduz de três para dois meses o prazo para iniciar processos de despejo por rendas em atraso, altera o regime para os contratos de arrendamento anteriores a 1990 e cria um Fundo de Emergência Habitacional destinado a apoiar famílias em risco de perder a habitação.

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A Associação Lisbonense de Proprietários considera que as medidas ficam aquém do necessário, defendendo que o Governo evitou enfrentar “o verdadeiro elefante na sala”: o congelamento das rendas antigas.

Para a ALP, “o Governo opta por uma solução tímida, parcial e enganadora”, ao considerar que “um agregado com rendimento anual até 64.400 euros continue a ser tratado como estando numa situação que justifica proteção à custa do proprietário”.

“64.400 euros por ano não são carência económica”, defende, apontando que “em muitos destes casos, os senhorios terão rendimentos inferiores aos dos seus inquilinos”, pelo que argumentam que a medida é uma “injustiça institucionalizada”.

Já sobre a atualização do Valor Patrimonial Tributário (VPT), refere a ALP que “em muitos imóveis antigos, o VPT é hoje penalizado pelo coeficiente de vetustez, o que significa que a renda resultante pode ser mais baixa do que seria há 14 anos, no contexto da reforma de 2012″.

“Chamar a isto reforma é iludir o país”, refere a ALP, salientando que “não há confiança quando se pede aos proprietários que coloquem imóveis no mercado, mas se mantém intacto o precedente de que a lei pode transformar propriedade privada em instrumento de política social”.

Já sobre os despejos por rendas em atraso, cujo prazo desce para dois meses, a associação “valoriza qualquer passo que reduza expedientes dilatórios e torne mais célere a recuperação de imóveis em caso de incumprimento”, mas questiona como é que a medida vai funcionar.

“Há uma desigualdade gritante que tem de ser dita: um banco executa uma dívida com eficácia; um senhorio pode esperar anos para recuperar um imóvel que é seu“, adianta, na mesma nota.

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Já a Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) entende que o reforço dos mecanismos de despejo poderá aumentar a insegurança dos arrendatários.

“É uma medida que vai trazer alguma confiança aos proprietários, é pedida há muito tempo pelo imobiliário, mas acho que há aqui uma tendência quase revanchista do Governo, uma atitude que parece de vingança para o lado do inquilinato”, afirmou à Lusa o vice-presidente da AIL, Luís Mendes.

A AIL considera que a intenção do Governo em acelerar os despejos quando os atrasos no pagamento das rendas não ultrapassam 1% dos contratos totais vai criar “muita instabilidade” para os inquilinos.

“Um despejo é uma figura desprezada pelas grandes instituições, desde a União Europeia às Nações Unidas. É uma figura de recurso extremo. É a última instância, mesmo em caso de conflito. Apesar de termos uma economia tão incerta, com tanta precariedade laboral, sabemos que o incumprimento é muito, muito baixo. Há pessoas que não comem, ou comem mal, para pagar a renda e honrar o contrato de arrendamento que celebraram”.

Dados divulgados pelo jornal Público indicam que em 2025 foram emitidos 1.447 títulos de desocupação no âmbito de processos de despejo a nível nacional.

Segundo o dirigente da AIL, a reforma do arrendamento urbano aprovada em Conselho de Ministros “matou definitivamente o Mais Habitação [programa lançado pelo anterior Governo PS]. Estas medidas ferem de morte o que restava do Mais Habitação. E eliminam qualquer tipo de segurança para o lado do inquilinato”.

Sobre a atribuição ao IHRU da gestão de um novo Fundo de Emergência Habitacional, criado para apoiar “famílias em perda iminente de habitação”, o vice-presidente da AIL mostra algumas reservas por considerar que aquela entidade pública “está sobrecarregada”.

“As tentativas dos governos de lançar linhas de apoio e de subsidiação ao arrendamento, a cargo do IHRU, têm falhado redondamente, com os inquilinos a receberem duas vezes a prestação de apoio ou a não receberem nada. Há muitos problemas administrativos com estas linhas de financiamento, que são positivas, porque o IHRU está sobrecarregado”, explicou.

A solução poderá passar por “simplificar a situação fiscal e financeira das famílias e acionar de forma automática estes apoios, porque são pessoas geralmente com pouca literatura digital, pouco informadas, sem autonomia para, numa situação de vulnerabilidade, acionarem o apoio. Tem de se pensar muito bem como operacionalizar isto”, disse ainda.

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Para compensar uma maior facilidade nos despejos, está previsto que o novo Fundo de Emergência Habitacional venha a atribuir um apoio no valor de um IAS (537,13 euros), “em despesas de alojamento ou realojamento até 2.300 euros por mês, por um prazo de máximo de 6 meses consecutivos“.

Apesar de Luís Mendes ser crítico das novas medidas, admitiu que “a médio prazo, podem traduzir-se num aumento da oferta” de casas no mercado.

“O Estado, ao afirmar-se como fiador dos inquilinos, dá alguma segurança aos proprietários. Na falha de pagamento por parte do inquilino, o Fundo pode ser acionado. Mas estas medidas não trazem nenhum tipo de medida regulatória. Apenas passam para o Estado aquilo que é uma disfunção do mercado privado de arrendamento. É o erário público que vai pagar essa dívida”, alertou.

Considerando que o Estado não deve “mascarar uma dificuldade de funcionamento do mercado privado” do arrendamento, Luís Mendes recordou que a AIL há muito que vem defendendo maior regulação, registo e fiscalização do arrendamento através da criação de uma plataforma e de um Registo Nacional de Arrendamento, entre outras iniciativas.

A reforma do arrendamento aprovada pelo Governo altera as regras aplicáveis aos contratos anteriores a 1990 e acelera os mecanismos de despejo por falta de pagamento.

No caso dos contratos antigos, os inquilinos com menos de 65 anos e rendimento anual até 64.400 euros mantêm a renda atual durante cinco anos. Acima desse limiar, a renda pode ser atualizada para um valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

Já os inquilinos com mais de 65 anos não transitam para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), mas ficam igualmente sujeitos à atualização da renda para 1/15 do VPT caso o rendimento do agregado ultrapasse os 64.400 euros anuais.

O Governo pretende ainda reduzir de três para dois meses o prazo necessário para iniciar um processo de despejo por falta de pagamento da renda. Em situações de incumprimento reiterado, o procedimento poderá também avançar quando se verifique um atraso igual ou superior a oito dias por mais de três vezes num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses.

As medidas ainda terão de cumprir o respetivo percurso legislativo na Assembleia da República. O PS contestou a opção do Governo de recorrer a uma autorização legislativa, argumentando que essa solução reduz a possibilidade de discussão na especialidade. Os socialistas admitem recorrer ao mecanismo de apreciação parlamentar caso o diploma venha a ser aprovado nos atuais termos

Fonte: Lusa/ Redação