Refinanciamento: como ajustar o empréstimo à sua vida financeira

Falar de crédito à habitação é falar de um compromisso que dura anos. Por isso, quando as taxas sobem, quando a vida muda ou quando surgem melhores ofertas no mercado, é normal começar a perguntar-se: “Será que devo refinanciar o meu empréstimo?”

Mas sabe que significa refinanciar o crédito à habitação? O termo pode parecer técnico, mas a ideia é simples. Refinanciar significa alterar o seu crédito para melhorar condições, seja no banco onde já está, seja mudando para outro. E isso tanto pode implicar poupar todos os meses como ganhar previsibilidade ou ajustar o contrato à sua realidade atual.

Em Portugal, o refinanciamento do crédito à habitação pode assumir três formas:

Este é o caminho mais simples: pode falar com o banco onde já tem o crédito e pede para ajustar condições. Pode renegociar baixar o spread, mudar de taxa variável para fixa, ou alongar o prazo do empréstimo.

O Banco de Portugal confirma que qualquer cliente pode pedir esta renegociação, e que o banco deve avaliar o pedido. Embora seja o processo mais simples, porque evita os custos de transferência, depende sempre do entendimento entre as partes. O banco pode não oferecer as melhores condições no mercado, uma vez que tem menos incentivos a reduzir as margens para clientes que já têm contrato.

Neste caso, muda mesmo de instituição bancária. O novo banco paga o que falta do seu empréstimo e passa a ser o seu credor. É um processo cada vez mais comum e regulado por regras claras, já que existem procedimentos definidos entre bancos para agilizar esta “portabilidade”.

Claro que a competição entre bancos tende a beneficiar o cliente oferecendo condições mais vantajosas, baixando a TAEG e o spread. Os contras desta opção incluem as burocracias e custos iniciais. Exige uma nova avaliação e aprovação de crédito.

Outra opção usada para reduzir a prestação mensal é consolidar créditos com hipoteca, ou seja, juntar vários créditos (habitação + consumo, por exemplo) num único empréstimo dando o seu imóvel como garantia hipotecária.

É uma solução que permite um alivia imediato, quando se está muito pressionado, mas que tem impactos importantes no custo total da dívida.

Apesar de aliviar o orçamento em termos imediatos, esta opção pode tornar a dívida global mais cara, caso o prazo aumente. Importa analisar a sua situação: consolidar créditos facilita a gestão financeira no imediato, mas não implica forçosamente uma maior poupança a longo prazo.

Além da consolidação de créditos, existe ainda outra possibilidade, menos comum, mas prevista, de recorrer a uma segunda hipoteca, que consiste em contratar um novo empréstimo usando novamente a casa como garantia, mantendo o crédito original intacto.

Esta segunda hipoteca pode ser usada para financiar obras ou obter liquidez adicional, numa emergência, sobretudo quando o crédito principal tem condições muito vantajosas e o cliente não quer alterá-lo. No entanto, como a segunda hipoteca assume um risco maior para o banco (fica “em segundo lugar” na hierarquia de garantias), as exigências para a concessão são maiores, as taxas costumam ser menos competitivas do que as da consolidação com hipoteca, e o cliente passa a ter duas prestações mensais.

Por isso, embora útil em casos específicos, como o caso de proprietários com muito capital amortizado que precisam de financiamento adicional, deve ser cuidadosamente comparada com a consolidação total, que costuma oferecer maior simplicidade e menor custo global.

A boa notícia é que refinanciar não é tão caro como se imagina.

Comissão de reembolso antecipado

A comissão de reembolso antecipado é o valor cobrado pelo banco quando se procede à amortização do crédito antes do prazo definido. Nos contratos com taxa variável, estimava-se até 0,5% do capital reembolsado; nos contratos com taxa de juro fixa, a comissão máxima equivale a 2% do capital reembolsado, mas devido a medidas excecionais do Governo, esta comissão está suspensa até 31 de dezembro de 2025 para créditos à habitação própria permanente com taxa variável.

Outros custos

• Avaliação do imóvel (se mudar de banco)


• Comissão de abertura no novo banco


• Registos e escritura


• Eventual custo de distrate da hipoteca antiga

O Banco de Portugal clarifica que os bancos só podem cobrar despesas efetivas e justificadas, como valores pagos a conservatórias, cartórios notariais ou à administração fiscal por conta do cliente e juros devidos até à data do reembolso antecipado, nada mais.

Como em qualquer decisão importante, compare possibilidades. Consulte várias instituições bancárias e peça as propostas por escrito.

Quando recebe uma simulação de refinanciamento, o número mais importante para sua avaliação é a TAEG – Taxa Anual Efetiva Global. É ela que junta tudo: juros + comissões + seguros + impostos. A TAEG é a única forma fiável de comparar propostas, como sublinha o Banco de Portugal.

Além da TAEG, veja estes pontos:

• Spread (a margem de lucro do banco);


• Indexante (Euribor a 3, 6 ou 12 meses, se o contrato for a taxa variável);


• Prazo que falta pagar


• Custos iniciais (como avaliação e escritura)


• Exigências de produtos associados (como domiciliação ou seguros).

Refinanciar o crédito não é um bicho-de-sete-cabeças. É uma forma legal, comum e transparente de ajustar o seu empréstimo à realidade do presente. Contudo, merece uma avaliação cuidada e, para tal, é sempre recomendável a comparação de diferentes possibilidades.

• Se encontra uma TAEG mais baixa, vale a pena analisar a mudança. Calcule o ganho acumulado ao longo do prazo residual e faça simulações comparativas.


• Se encontra uma proposta com spread muito inferior, faça as contas para perceber se os custos de transferência/abertura não anulam a poupança.


• Se a prestação está pesada, renegociar o prazo da dívida ou a taxa de juro pode ajudar.


• Se quer previsibilidade, mudar para taxa fixa pode ser uma boa opção, mesmo que seja ligeiramente mais alta.


• Se tem vários créditos e a gestão é difícil, a consolidação pode aliviar a pressão mensal (mas compare sempre o custo total da dívida antes de avançar).