Habitação

Quanto custa “descongelar” as rendas antigas?

Novembro 22, 2023 · 1:14 pm
Foto de Jens Herrndorff na Unsplash

Apoiar o descongelamento das rendas antigas, atribuindo uma compensação equivalente ao valor médio das rendas dos novos contratos de arrendamento, custaria cerca de 653 milhões de euros por ano, segundo um estudo divulgado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

Estudo calcula apoios a inquilinos

O estudo sobre os contratos de arrendamento não submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e o Relatório sobre o Arrendamento Habitacional em Portugal foram elaborados pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). Têm por objetivo caracterizar o número de famílias com rendas antigas (anteriores a 1990) e contribuir para estimar os montantes necessários para concretizar os apoios a estes contratos.

A atribuição de um apoio que permita aos proprietários aumentar as rendas que permaneceram congeladas está prevista na lei desde 2015, mas nunca chegou a ser aplicada. Este apoio seria uma ajuda para os inquilinos com contratos de arrendamento antigos quando, no final de um período transitório, as rendas fossem atualizadas.

Mais Habitação trava transição para NRAU

A aprovação do pacote Mais Habitação, em vigor desde outubro deste ano, trava definitivamente a transição para o NRAU das rendas habitacionais antiga, mas permite que os contratos mais antigos possam, a partir de agora, ser atualizados com base no coeficiente apurado anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). O coeficiente correspondente à inflação média dos últimos 12 meses, sem habitação, e, para 2024, é de 6,94%.

Contudo, os senhorios consideram o valor insuficiente, já que os contratos anteriores a 1990 estão há mais de dez anos sem atualizações.

A Lei n.º 56/2023 diz que procede “à definição de mecanismos de proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e à garantia da justa compensação do senhorio”. O artigo 35.º determina que se proceda “à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a fixar para o arrendatário a aplicar a partir de 2024″.

Valor do apoio depende da solução escolhida

De acordo com o estudo do IHRU, o valor do apoio previsto no pacote Mais Habitação será mais elevado ou mais baixo em função da solução que vier a ser adotada.

Apresentam-se os cálculos para vários cenários, de acordo com as medidas contempladas na legislação: o pacote Mais Habitação e o decreto-lei que em 2015 preconizava o subsídio a atribuir aos inquilinos com menores rendimentos, mais idosos ou com deficiência, depois de terminar o regime transitório.

Existem 124.083 contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990 (na verdade, o total é 151.620, aos quais foram subtraídos os 27.537 alojamento que são propriedade de uma entidade pública ou de organização sem fins lucrativos), pelo que a compensação poderia ascender a uma despesa mensal de 54,5 milhões de euros ou 653 milhões de euros por ano. Este valor corresponde à diferença entre o valor médio das rendas atuais e uma renda definida com base no valor mediano do metro quadrado dos novos contratos de arrendamento.

Se for considerado um teto de 80% ao valor mediano do metro quadrado dos novos contratos de arrendamento (publicado pelo Instituto Nacional de Estatísticas), então a despesa mensal com esta medida seria de 39,8 milhões de euros (477,8 milhões de euros por ano).

Apoio em função do rendimento anual

O estudo calcula ainda o impacto de um outro cenário, tendo em conta o disposto no diploma do Mais Habitação, assumindo que o inquilino paga uma renda de acordo com as taxas de esforço previstas na lei (em função do rendimento anual bruto corrigido – RABC do agregado familiar) e uma compensação ao senhorio no remanescente para 1/15 avos do valor patrimonial tributário da casa, quando este for superior àquele.

Neste caso, são apenas considerados os 21.084 arrendatários com rendas antigas que ao longo dos anos fizeram pedido de comprovativo de RABC. A medida teria um custo mensal de cerca de 2,2 milhões de euros por mês (26,6 milhões de euros por ano).

Outra estimativa que o estudo faz é o valor da atribuição de um subsídio às rendas antigas previsto no Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, nunca aplicado. Neste caso, assume que a nova renda por metro quadrado corresponde ao valor mediano (sendo que este “não é o incentivo dado por aquele diploma”), concluindo que a despesa mensal ascenderia a 11,5 milhões de euros, ou seja, 138 milhões de euros por ano.

Estudo previsto no OE 2022

Este estudo, cuja realização estava prevista no Orçamento do Estado para 2022, foi elaborado pelo Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (OHARU), através de uma parceria entre a PlanAPP, em colaboração com o INE e a Autoridade tributária e Aduaneira (AT).

Em paralelo, o OE2022 previa também a realização de um primeiro relatório sobre arrendamento habitacional, que deveria ter sido entregue à ministra da habitação, Marina Gonçalves, até 180 dias após a divulgação dos dados definitivos dos Censos 2021 – o que aconteceu há cerca de um ano.

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