Quais os documentos necessários para comprar casa

O processo de compra de casa tem diversas etapas, desde a definição de um orçamento, à procura ativa de imóveis, até ao momento em que se encontra a casa perfeita e se faz uma proposta.

Entre a tomada de decisão e a aquisição propriamente dita, compradores e vendedores têm de tratar de diversas burocracias.  Podem ou não realizar um Contrato Promessa de Compra e Venda que, embora não seja obrigatório, é recomendado para garantir o interesse de parte a parte.

No caso de o comprador recorrer a um crédito bancário, são necessários mais documentos.

Para fechar o negócio, assina-se o contrato, ou seja, realiza-se a escritura de compra e venda. Recorrendo aos serviços de uma agência imobiliária ambas as partes podem ter a vida bastante facilitada, já que recebem apoio durante todo o processo, garantindo que a documentação está conforme o necessário.

Mas quais os documentos necessários para comprar casa?

Os documentos de identificação das partes (comprador e vendedor) são necessários com antecedência para que o Notário possa preparar de antemão a escritura de compra e venda do imóvel.

Podem ser os cartões de cidadão com número de identificação e número de identificação fiscal (NIF), no caso de pessoas singulares, ou os bilhetes de identidade e cartão fiscal se ainda estiverem válidos.Se um ou ambas as partes forem pessoas coletivas (empresa), serão necessárias as certidões permanentes de registo comercial, além dos documentos de identificação das pessoas que obrigam as empresas, ou seja, de quem vai assinar a escritura.

Para finalizar o negócio, antes de assinar a escritura de compra e venda do imóvel, o comprador necessita de consultar a seguinte documentação a ser fornecida pelo proprietário:

Detalha todas as áreas da habitação, sendo fundamental para fornecer informação ao comprador, caso este necessite de recorrer a crédito para a compra. Podem consultar-se as plantas na Câmara Municipal da zona onde se localiza o imóvel.

Certifica a informação do proprietário e detalha as características do imóvel, histórico de transações e se tem ónus ou encargos. Ou seja, este documento é essencial para garantir a titularidade do imóvel ou se sobre este não pende, por exemplo, uma hipoteca ou penhora.

A Certidão de Teor é emitida pela Conservatória do Registo Predial e possui uma validade de 6 meses. Pode fazer o pedido online, através do Registo Predial Online com um custo de 15 euros.

Detalha toda a situação fiscal e matricial do imóvel, além de outras informações relevantes como a localização, descrição, identificação dos proprietários e Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel que servirá de base para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Emitida pela repartição de Finanças da área do imóvel ou, de forma gratuita, através do Portal das Finanças, tem um prazo de validade de 12 meses.

Este documento avalia a eficiência energética de um imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Deve ser emitido por um técnico reconhecido pela Agência para a Energia (ADENE). A certificação energética é obrigatória no licenciamento de novas construções e na compra e venda de casa a partir do momento em que o imóvel é colocado no mercado.

Este é um documento obrigatório para a realização da escritura de compra e venda do imóvel. Contém informações sobre as características técnicas e funcionais dos edifícios, atualizadas no caso de reconstrução, ampliação ou alteração destes, sendo necessária apenas para imóveis construídos ou remodelados depois de março de 2004. Pode obter uma cópia deste documento na Câmara Municipal da zona do imóvel ou ao promotor do imóvel.

A FTH não é exigida nos seguintes casos:

1. 
   
   
   
   1. a) Prédios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, a 7 de agosto de 1951;
   
   
   2. b) Prédios posteriores a 1951 desde que, em 30 de março de 2004, tivessem obtido a licença de utilização ou tivesse sido requerida a respetiva emissão.
   
   
   
   

A certidão de não dívida ao condomínio passou a ser obrigatória no ato da escritura de um contrato de compra e venda de uma fração autónoma, a partir de 10 de abril de 2022, aquando da publicação da Lei n.º 8/2022 a 10 de janeiro. Garante ao comprador de que não há dívidas pendentes ao condomínio do prédio.

Os condomínios são obrigados a emiti-la quando solicitado. O proprietário tem de comunicar a venda do imóvel à administração de condomínio, com uma antecedência mínima de 15 dias, por carta registada. A administração do condomínio deve emitir uma declaração com os encargos em vigor sobre essa fração e respetivo calendário, bem como informação sobre eventuais dívidas.

Consiste num documento emitido pelos serviços camarários que certifica a toponímia, numeração de prédio(s) e/ou a freguesia do imóvel em questão, descrevendo eventuais alterações no nome de rua, numeração do prédio ou freguesia. É necessário caso existam desconformidades na morada na documentação do imóvel.

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto anual que será devido pelo legal proprietário do imóvel à data de 31 de dezembro do ano a que o IMI diz respeito. Ou seja, durante o ano de 2025 paga-se o IMI respeitante ao ano de 2024. Por isso, à data de 31/12/2024 quem for o proprietário do imóvel, será responsável pelo pagamento do mesmo no ano seguinte.

O IMI pode ser pago na totalidade ou em prestações. Para calcular este imposto tem de multiplicar a taxa praticada pelo município onde se localiza o imóvel pelo Valor Patrimonial Tributário (VPT) registado na Autoridade Tributária.

Quem compra um imóvel para habitação própria permanente pode beneficiar de isenção de IMI nos três primeiros anos, caso tenha um VPT igual ou inferior a 125.000€ e o rendimento coletável anual da família não supere 153.300€. Neste caso, a atribuição de isenção é automática.

É uma declaração da autarquia que confirma o término de determinada obra de urbanização. Apenas é necessária para prédio urbano se tiver alvará de loteamento posterior a fevereiro de 1992 e caso se trate da primeira transmissão.

Descreve o tipo de utilização a que se destina o imóvel – habitacional ou não habitacional (comércio, serviços ou indústria). É emitida pela Câmara Municipal da área onde se localiza o imóvel e dispensável para edifícios anteriores a 7 de agosto de 1951 (data de entrada em vigor do Regime Geral de Edificação e Urbanização) que não tenham sido reconstruídos, ampliados ou alterados.

No âmbito do simplex para licenciamentos urbanísticos, que entrou em vigor no dia 4 de março de 2024, foi eliminada a licença de utilização como requisito obrigatório nas escrituras, no caso de a obra estar sujeita a um controlo prévio. Apesar de se manterem requisitos urbanísticos e de certificação, a licença de utilização atestava que o imóvel fora construído de acordo com o projeto aprovado pela câmara e cumpria normas técnicas, legais, de segurança, saúde e habitabilidade. Contudo, não garantia a conformidade de obras posteriores não declaradas.

Apesar de ter alterado as práticas de mercado, o novo regime ainda não convenceu a maioria dos bancos que continuam a exigir comprovativos ou um processo de licenciamento completo para conceder crédito à compra de imóveis.

Descreve o tipo de utilização a que se destina o imóvel – habitacional ou não habitacional (comércio, serviços ou indústria). É emitida pela Câmara Municipal da área onde se localiza o imóvel e dispensável para edifícios anteriores a 7 de agosto de 1951 (data de entrada em vigor do Regime Geral de Edificação e Urbanização) que não tenham sido reconstruídos, ampliados ou alterados.

No âmbito do simplex para licenciamentos urbanísticos, que entrou em vigor no dia 4 de março de 2024, foi eliminada a licença de utilização como requisito obrigatório nas escrituras, no caso de a obra estar sujeita a um controlo prévio. Apesar de se manterem requisitos urbanísticos e de certificação, a licença de utilização atestava que o imóvel fora construído de acordo com o projeto aprovado pela câmara e cumpria normas técnicas, legais, de segurança, saúde e habitabilidade. Contudo, não garantia a conformidade de obras posteriores não declaradas.

Apesar de ter alterado as práticas de mercado, o novo regime ainda não convenceu a maioria dos bancos que continuam a exigir comprovativos ou um processo de licenciamento completo para conceder crédito à compra de imóveis.