Portugal acumulou défice de 300 mil casas em quatro anos

Portugal acumulou entre 2021 e 2025 um défice de oferta de habitação equivalente a cerca de 300 mil casas, colocando o país entre os mercados europeus onde o desequilíbrio entre procura e oferta residencial é mais acentuado.

A estimativa é avançada pelo Financial Times (FT) numa análise publicada esta semana sobre a crise da habitação em Portugal e Espanha, baseada numa metodologia desenvolvida pelo Banco de Espanha.

O défice português corresponde a cerca de 6,6% do número de agregados familiares existentes no país em 2025. Em Espanha, o desequilíbrio acumulado no mesmo período é estimado em cerca de 750 mil habitações, equivalentes a 3,7% dos agregados familiares. A média da zona euro é bastante inferior, de 0,5%.

O número não significa, contudo, que existam literalmente 300 mil casas por construir. A metodologia procura medir a diferença entre a evolução das necessidades habitacionais e a resposta da construção.

Para isso, compara a formação líquida de novos agregados familiares com o número de habitações cuja construção tinha sido autorizada dois anos antes, procurando incorporar o intervalo entre a aprovação de um projeto e a entrada da habitação no mercado.

O resultado traduz um problema que se tornou particularmente evidente nos últimos anos: o número de pessoas e agregados que precisam de uma casa cresceu mais depressa do que a capacidade de construir novas habitações.

Ao Financial Times, o governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, reconhece que a acessibilidade à habitação continua a ser uma preocupação, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.

O governador aponta também o aumento dos fluxos migratórios dos últimos anos como um dos fatores que contribuíram para o crescimento do número de agregados familiares e, consequentemente, para a procura de habitação.

Mas a resposta, defende, deverá passar sobretudo pelo aumento da oferta.

“A ênfase deve ser colocada em medidas do lado da oferta, dado que a falta de oferta está na origem do défice acumulado”, afirmou Santos Pereira ao Financial Times.

Há, ainda assim, um sinal de maior equilíbrio. Segundo a informação transmitida pelo Banco de Portugal ao jornal britânico, em 2025 a construção de habitação terá acompanhado, em termos gerais, a formação de novos agregados familiares. O mesmo período ficou marcado por uma redução dos fluxos migratórios.

Esse equilíbrio, porém, não elimina o défice acumulado nos anos anteriores.

Saiba mais: 10 Perguntas a Fazer Antes da Decisão de Compra

Desde o início do século, a construção de nova habitação em Portugal caiu cerca de 70%, criando um défice estrutural de oferta que o mercado ainda não conseguiu recuperar.

A este desajuste soma-se o aumento significativo dos custos de construção, que subiram mais de 40% na última década.

“A política fiscal também poderia ajudar, mas basicamente o que condiciona o preço da habitação é a oferta baixa e a procura tem-se mantido elevada, fruto essencialmente do acumular dos anos de pouca oferta em termos de construção”, referiu.

O investigador observou ainda que “quem vem de fora para cá para dentro trabalhar poderá procurar habitação, mas, no início, será sempre o mercado de arrendamento, não é o mercado da compra”.

O estudo centrou-se no mercado de compra de habitação, referindo-se, em termos de conclusões finais, que “seria interessante analisar o mercado de arrendamento também”, acrescentou.

A falta de oferta não resulta de um único fator. Na análise do Financial Times, são apontados vários obstáculos à construção de novas casas, entre os quais os custos elevados de construção, a burocracia, a escassez de capacidade produtiva no setor e o crescimento da população e do número de famílias.

Portugal enfrenta ainda as consequências da forte quebra da construção registada durante a crise financeira.

Ao jornal britânico, Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), resume o problema:

“Perdemos empresas, perdemos trabalhadores e perdemos capacidade produtiva.”

A redução da capacidade do setor é também visível nos dados do Banco de Portugal. Depois da forte queda registada entre 2007 e 2014, a construção residencial recuperou, mas de forma gradual. Entre 2015 e 2024 foram construídas cerca de metade das novas habitações construídas nos oito anos anteriores. Em 2024 foram concluídos cerca de 25 mil novos fogos.

Saiba mais: Como distinguir área bruta, área útil e área dependente

A questão é também que casas são construídas e a que preço.

O aumento dos custos de construção e os obstáculos ao desenvolvimento de projetos tornam mais difícil assegurar a rentabilidade de empreendimentos destinados aos segmentos médios do mercado, segundo os promotores ouvidos pelo Financial Times.

O resultado pode ser uma maior concentração da nova oferta nos segmentos de preço mais elevados, precisamente quando uma das principais necessidades está em habitação acessível às famílias de rendimentos médios.

A pressão é agravada pelo reduzido peso da habitação pública em Portugal e Espanha face a outros países europeus. Nas zonas com maior procura turística, o alojamento de curta duração é outro dos fatores que concorre com a utilização residencial tradicional.

Portugal tem procurado responder ao problema através de medidas destinadas a aumentar a oferta.

Entre as iniciativas adotadas este ano está o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduziu medidas fiscais destinadas a incentivar a construção e o arrendamento habitacional, incluindo um regime de restituição parcial do IVA suportado em determinadas empreitadas de construção de imóveis para habitação.

O Governo tem também avançado com medidas de simplificação dos procedimentos urbanísticos e de incentivo ao investimento em habitação, numa tentativa de reduzir os custos e o tempo necessários para colocar novos projetos no mercado.

O desafio, contudo, é de dimensão considerável: mesmo que a construção tenha começado a aproximar-se das necessidades anuais, Portugal parte de um défice acumulado de habitação que não desaparece de um ano para o outro.

É essa a principal conclusão que emerge da análise do Financial Times: o problema português não é apenas o preço das casas. É também a diferença, acumulada durante anos, entre quantas casas são necessárias e quantas conseguem efetivamente chegar ao mercado.