Portugal atravessa um dos períodos mais desafiantes no acesso à habitação.
Os preços continuam a subir, as rendas mantêm-se em máximos históricos e a oferta de casas disponíveis está muito aquém da procura.

Neste cenário, o Governo apresentou um novo plano que pretende colocar o património público ao serviço da habitação, através da concessão ou venda de imóveis estatais a entidades privadas ou autarquias. O objetivo é que estes sejam reabilitados e transformados em casas para arrendamento a preços controlados.

De acordo com o programa, prevê-se disponibilizar até 10.000 fogos até 2035, através de contratos de concessão com duração entre 35 e 55 anos. Na prática, o património continua formalmente público, mas fica durante décadas na gestão privada, que assume a reabilitação, exploração e manutenção dos imóveis.

À primeira vista, a ideia parece lógica. O Estado detém milhares de imóveis devolutos ou subaproveitados, muitos deles em zonas urbanas com elevado potencial de reabilitação. Ao permitir que privados os transformem em habitação, dá-se novo uso a património inativo e responde-se à escassez de oferta.
Em teoria, todos ganham: o Estado reduz encargos, o investidor obtém retorno e as famílias encontram casas a preços mais baixos.

Mas será mesmo assim?

O sucesso desta estratégia depende de um fator essencial: garantir que a rentabilidade do investimento não compromete a verdadeira acessibilidade da habitação.

A questão torna-se ainda mais séria quando se analisam os limites definidos para as rendas “moderadas”, que podem atingir 2.300 euros por mês, segundo o Casa Sapo. Num país em que o rendimento médio ronda os 1.500 euros brutos, este valor levanta uma dúvida legítima: a quem serve, afinal, esta medida?

Além disso, o facto de os imóveis públicos passarem à gestão privada levanta interrogações sobre controlo, transparência e fiscalização. Sem regras rigorosas, o Estado corre o risco de abdicar de um ativo estratégico e de depender, no futuro, do mercado privado para cumprir funções sociais.

A linha que separa uma política de regeneração urbana de uma operação meramente financeira é ténue.
Se a gestão for guiada apenas pela lógica do lucro, o conceito de “acessível” rapidamente se transforma numa etiqueta, sem impacto real nos preços e sem alívio para as famílias.

Mais do que boas intenções, é crucial garantir accountability em todas as fases do processo. Isso implica a criação de mecanismos concretos de controlo e transparência, como por exemplo, portais públicos com dados atualizados sobre as concessões, cláusulas contratuais claras e penalizações em caso de incumprimento dos objetivos definidos. Sem estas garantias, corre-se o risco de desvirtuar o propósito público da iniciativa e entregar património estratégico sem retorno concreto para a sociedade.

Do ponto de vista urbanístico, apostar na reabilitação é positivo. Este modelo valoriza o património existente, evita o consumo de novo solo e revitaliza zonas centrais das cidades. Quando bem conduzido, pode gerar bairros mistos, onde a habitação acessível convive com a habitação livre, um modelo que tem resultados comprovados em cidades como Paris, Viena ou Copenhaga.

Para o setor imobiliário, esta política também representa uma mudança relevante.
Promotores, investidores e mediadores poderão ter acesso a novos produtos: imóveis públicos reabilitados e arrendados sob regime de concessão. Mas é inegável que, com isso, existirão novos desafios.
Os profissionais do setor terão de compreender as condições contratuais, os limites de renda e o enquadramento legal para poderem comunicar com clareza aos seus clientes, sejam arrendatários ou investidores.

Mais do que vender, será necessário orientar e interpretar. Os clientes vão querer saber quem gere o imóvel, qual a duração da concessão, que garantias existem e como é assegurada a manutenção.
Além disso, a entrada destes imóveis no mercado pode influenciar o equilíbrio geral de preços, sobretudo se forem colocados em zonas centrais com valores “moderados”, criando um novo ponto de referência (ou de concorrência) para o arrendamento privado tradicional.

A estratégia de utilizar o património público para habitação acessível tem mérito, mas está longe de ser “a solução” se não for acompanhada de uma governação rigorosa, transparência contratual e foco no interesse público.

Se perdermos de vista o “acessível” e deixarmos que “moderado” signifique apenas “ligeiramente abaixo do mercado”, estaremos a transformar intenção em retórica.

No fim, a pergunta mantém-se:
O Estado cede o seu património para cumprir uma função social ou privatiza-o sob a roupagem de habitação acessível? A resposta, essa, definirá o que será o mercado, e o próprio direito à habitação, nos próximos anos.

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