Nos últimos anos, o mercado imobiliário tem enfrentado uma escassez de oferta. O aumento da procura — impulsionado pelo investimento estrangeiro e pelo crédito acessível — fez disparar os preços, mas, em vez de se atacar a raiz do problema, culpa-se a procura, que é sinal de dinamismo. O desequilíbrio está na oferta que não acompanhou a procura diversificada e crescente.

Dito isto, vou, hoje, focar-me na oferta de arrendamento porque neste segmento o problema é ainda maior do que no da compra. Bem sei que a maioria dos portugueses prefere comprar a arrendar, frase que, de tantas vezes repetida, se torna quase num dogma. Mesmo admitindo que sim, há ainda assim muitos que por razões de flexibilidade ou por razões financeiras preferem o arrendamento. E não há, o que há está em preços estratosféricos. Porquê?

Porque não existe um verdadeiro e saudável mercado de arrendamento.

As razões são fáceis de escalpelizar. Na década de setenta existia um mercado de arrendamento. Esse mercado funcionava e era um bom negócio para todos: o promotor imobiliário comprava o terreno, construía o prédio, procurava inquilinos e uma vez arrendado o prédio vendia-o a um investidor que procurava aplicar o seu dinheiro e obter legitimamente uma rentabilidade do mesmo.

Muito deste investimento era de imigrantes que aplicavam as suas poupanças e famílias que se agregavam para adquirir um bem imóvel para tirar dele rendimento para uma vida mais confortável. Os inquilinos tinham oferta e procuravam aquela que melhor se adequava às suas necessidades, tendo ainda a flexibilidade de poder mudar de casa quando a família crescia ou a vida mudava de sítio. Havia escolha, havia mercado!

A lei privilegiava contratos longos desde que cumpridas as obrigações essenciais, e os tribunais funcionavam com rapidez. No entanto, foi ainda antes do 25 de abril que se plantou a semente do mal no mercado de arrendamento com o congelamento das rendas em Lisboa e Porto. A verdade é que, mesmo assim, com uma inflação baixa, em especial na periferia das duas maiores cidades, o arrendamento floresceu. Infelizmente, no pós-revolução, o novo Estado ainda não democrático e revolucionário optou por, logo em 74, alargar o congelamento das rendas a todo o país e são fixados montantes máximos de renda! Para o Estado foi uma situação conveniente na medida em que colocou os senhorios a fazer uma parte do papel da Segurança Social que lhe cabia a ele, Estado! Se o mercado não é livre, não é mercado. O que aconteceu tão depressa – o congelamento e a fixação dos valores máximos de renda – demorou muitos anos a ser desfeito e ainda hoje não temos um verdadeiro, livre e funcional mercado de arrendamento. Consequência? Menos casas no mercado, casas mais caras!

Os resultados catastróficos dos sucessivos ataques à propriedade privada e ao mercado fizeram com que muitos senhorios vissem o seu legítimo investimento degradar-se, muitas das vezes tendo um retorno ridículo que nem sequer para fazer qualquer obra mínima de manutenção chegava. A degradação do parque habitacional arrendado foi visível e ficou célebre a resposta de um senhorio que habitava o mesmo prédio dos seus inquilinos de onde recebia rendas ridículas: “Nem um prego cá prego!” E com razão, diga-se!

O que faria qualquer um de nós se, ao invés de gastar o seu dinheiro, o poupasse a fim de adquirir um bem imóvel que lhe desse um rendimento, se visse confrontado com rendas de meia dúzia de euros por apartamentos muita das vezes em bons sítios de Lisboa e do Porto? Os inquilinos pouparam os seus bolsos, o Estado também, mas a longo prazo esta estratégia suicida deu no que vivemos hoje!

Toda e qualquer pessoa com dois dedos de testa percebia a bomba-relógio que se estava a criar. Os governantes também perceberam, mas durante anos e anos preferiram fingir que tudo ia bem, torrar imensidões de dinheiro em festas e festanças ao invés de promover um mercado de arrendamento funcional.  Toda a gente sabia que, assim que a lei mudasse, a maioria desses senhorios, em muitos casos os seus descendentes, iriam vender esses imóveis, na primeira oportunidade, porque eram mais um encargo do que um ativo. Fosse pela caducidade dos contratos, fosse pela morte dos inquilinos foi exatamente o que fizeram, tirando do mercado de arrendamento ainda mais imóveis. Menos casas, casas mais caras!

Apesar das alterações legislativas nos tempos da troika, flexibilizando e equilibrando a relação senhorio – inquilino, a verdade é que nem isso trouxe um verdadeiro mercado de arrendamento de volta. Nem de perto! Apesar de tudo foram dados alguns passos que, muito tristemente, foram deitados à rua numa autêntica orgia de incompetência e radicalismo ideológico do último governo de António Costa onde, para além de um ilegal congelamento da subida anual das rendas, foi anunciado um infantil e criminoso plano de quatro páginas intitulado plano para combater a crise da habitação, onde parecia que tínhamos todos voltado a 1975!

As consequências foram devastadoras para o mercado de arrendamento e desde a apresentação desse triste documento as rendas subiram mais de 25%! Porquê? Porque muitos proprietários retiraram os imóveis de arrendamento com medo das ideológicas ameaças de esbulho público e arrendamento forçado! Consequência? Menos casas, rendas mais caras!

O que se tem mantido forte ao longos dos anos é uma elevadíssima carga fiscal, associada a uma lentidão nos despejos e a inexistência de uma lista negra de inquilinos incumpridores e destruidores de propriedade alheia faz com que a esmagadora maioria dos proprietários de imóveis fuja de se tornar senhorio, o que é uma pena. E aqueles que as arrendam, repercutem esses custos fiscais no cliente final – o inquilino! Consequência? Mais impostos, rendas mais altas! Impostos a mais, menos rentabilidade! Menor rentabilidade, retirada do ativo do mercado de arrendamento! Menos casas, rendas mais altas!

Para além do senhorio individual, aquele pequeno investidor imobiliário, qualquer pessoa que ao invés de gastar as suas poupanças em férias e viagens ou noutro e qualquer fim legítimo, poderia investir em imóveis para arrendamento, mas não o faz, também a esmagadora maioria das sociedades de investimento imobiliário e as sociedades de promoção imobiliária fogem a sete pés de ser senhorios e estão na sua quase totalidade vocacionadas para o mercado da compra e venda. O que é uma pena! Consequência? Menos casas para arrendar, rendas mais caras!

Enquanto não se perceber que as rendas só baixarão quando houver mais casas no mercado e que isso só acontecerá se:

– o senhorio deixar de ser visto pelo Estado como um explorador que ilegitimamente cobra uma renda pelo arrendamento de um bem que é seu e como alguém que tem de ajudar cobrando menos renda do que aquela que deveria ou poderia, para ser um instrumento forçado das políticas sociais dos governos;
– os tribunais forem céleres e rápidos a despejar quem não cumpre os seus contratos e a responsabilizar quem provoca danos em propriedade alheia;
– existir uma política fiscal incentivadora do arrendamento e do investimento imobiliário destinado ao arrendamento.

Bastam estas três coisas e eis que teremos muitos proprietários a optar por arrendar ao invés de vender porque garantem um rendimento do bem e a propriedade do mesmo; muitos investidores passariam a adquirir imóveis a fim de os colocar no mercado obtendo uma rentabilidade e mantendo a propriedade do bem; muitos promotores imobiliários passariam a destinar o produto que produzem para o arrendamento, ganhando rentabilidade e mantendo a propriedade do bem. E num mercado onde a oferta cresce os preços naturalmente baixam. Porquê? Porque há escolha, há alternativa, há opção, há concorrência: no fundo há um mercado a funcionar! É disso que estamos mesmo a precisar!

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