É altura de desmistificar a narrativa mais repetida sobre o mercado imobiliário. Sempre que ouvimos falar em crise ou em bolha, o dedo aponta, inevitavelmente, para os “preços altos demais”, mas temos de olhar além do óbvio. Afinal, Portugal não enfrenta uma crise de preços, mas sim uma crise de distribuição e de lógica.

A verdade é que o nosso mercado não está propriamente inflacionado, está desequilibrado face à realidade das famílias e à geografia do país.

O desequilíbrio não reside no custo final do metro quadrado, mas na falha de visão estratégica. Continua-se a insistir no erro de construir onde é mais fácil, em vez de onde é absolutamente necessário. Erguer casas longe dos centros de emprego, com tipologias que não servem as necessidades das famílias modernas, resulta num mercado que, à superfície, parece em ebulição, mas que no fundo revela uma profunda falha de planeamento e de visão.

Quando o INE anuncia que o preço das casas subiu 17,2% num trimestre, a tentação é identificar uma “bolha!”. Mas a história é mais complexa e mais portuguesa. Este crescimento é robusto porque é nacional: 88% dos compradores são portugueses, e metade das compras foram feitas com capitais próprios. O investimento estrangeiro até diminuiu. O que nos dizem estes dados? Que o motor do mercado é uma procura interna sólida e estrutural.

Sobre como a oferta responde é outro ponto crítico. Por que razão os imóveis usados disparam 18,3%, enquanto os novos se aproximam dos 4,5% de valorização? Porque o que é novo não está onde precisamos. As nossas grandes metrópoles, como Lisboa e Porto, estão num impasse regulatório e burocrático, com falta de solo e processos de licenciamento que parecem desenhados para afastar quem quer construir.

O Simplex Urbanístico é bem-vindo, mas é apenas uma peça num puzzle que exige uma execução local incisiva e uma visão integrada para o território.

Chegamos então ao cerne da questão: Portugal tem capital, tem procura. O que nos falta é uma estratégia inteligente.

Mas nem tudo são más notícias. O capital mais atento já leu o mapa. O foco está a sair da valorização especulativa para a rentabilidade ajustada ao risco. De repente, o interior e as cidades intermédias tornam-se o palco principal. Enquanto Lisboa oferece rendimentos modestos, cidades como Bragança e Castelo Branco chegam aos 8% e 9%. Coimbra, Braga, Faro. Esta descentralização é o sinal mais promissor de que a chave para o equilíbrio do nosso mercado está em dispersar o investimento pelo país real.

Portugal não vive, portanto, uma crise de liquidez, mas sim uma crise de lógica. O capital existe, a procura é real e o que está em falta é a liderança que consiga distribuir a oferta de forma justa e funcional.

A verdadeira oportunidade para o nosso futuro reside em deixar de construir por conveniência. Temos de planear com coragem, distribuir com critério e construir com inteligência. Só assim o nosso mercado imobiliário deixará de ser um reflexo da nossa inércia e passará a ser um espelho de um país diverso, dinâmico e equilibrado.

Zome