Olhando para a trajetória da Euribor, somos levados a concluir que os mercados financeiros não acreditam numa crise prolongada. Se, após os primeiros ataques ao Irão, a taxa a 6 meses subiu 31,0 pontos base, atingindo um pico de 2,589%, desde então, em abril, baixou outros 14,6 pontos base, caindo para os atuais 2,443%.

Talvez seja razoável que os mercados estejam mais relaxados do que o expectável face ao quadro atual. Talvez seja uma reação às lições resultantes das duas crises anteriores, cuja evolução mostrou estarmos num quadro novo, mais apto para enfrentar choques económicos globais, beneficiando de políticas monetárias independentes e credíveis. Esse foi certamente o caso aquando da pandemia, que pôs em evidência a “tal resiliência” do sistema financeiro, sendo-o igualmente no controlo do ciclo inflacionista emanado da guerra na Ucrânia e da respetiva crise energética.

Numa síntese simplista, os choques de 2020-21 e de 2023-24 permitem suportar uma expectativa otimista na capacidade de contenção das crises em ciclos temporais de curta duração. Vamos ver se, desta vez, assim volta a ser, pois com o petróleo consistentemente acima dos 100 dólares, o normal era que, no mínimo, se estabelecesse um consenso de receio, para não dizer de pessimismo.

A mesma leitura podemos fazer relativamente ao mercado habitacional em Portugal.

Olhando para o seu comportamento nas duas crises anteriores, vemos um padrão que nos pode dar sinais sobre o que esperar para o futuro próximo. De facto, em ambos os casos, o mercado teve uma trajetória similar: numa primeira fase registou uma queda nas transações, numa segunda uma forte travagem no ritmo de valorização, numa terceira um aumento acentuado nas transações e numa quarta fase uma aceleração da valorização para níveis exuberantes. No final desses ciclos, o mercado atingia um recorde no número de vendas, em torno das 44 mil trimestrais, que se repercutiu mais tarde em valorizações anuais em torno dos 20%.

Assim, tal como parece suceder nos mercados financeiros, talvez os operadores no mercado habitacional nacional possam ter a expectativa de observar um comportamento semelhante ao passado, antecipando um ciclo de arrefecimento, seguido de uma fase de nova aceleração de volumes e preços.

Esta visão é seguramente legítima, mesmo que seja também simplista, ignorando o facto de em cada crise o mercado partir de um ponto distinto, pelo menos no que respeita ao patamar de preços. De facto, se até à pandemia o ciclo imobiliário foi liderado por Lisboa que, entretanto, deixou de estar em desconto, após a pandemia e em especial com a crise inflacionista, o ciclo imobiliário passou a ser liderado pelas periferias, crescentemente valorizadas e, por sua vez, cada vez menos em desconto, abrindo progressivamente menos espaço para novas fases de hipervalorização.

Apesar disso, a grande lição do passado é a “tal resiliência” do mercado, arrefecendo, mas sem desvalorizar.

São boas notícias? Acho que sim. Mas não uniformemente para todos os segmentos de mercado.

Para os segmentos mais “performantes”, mais imunes ao ciclo económico e mais dependentes apenas das expectativas, o quadro é positivo, pois essa conclusão sinaliza aos compradores que o adiamento das transações tem por contrapartida a entrada em piores condições de preço.

Já nos segmentos médios, dirigidos para famílias mais sensíveis à subida nos juros, o mercado torna-se mais desafiante. Num cenário de potencial aumento nos custos de financiamento e de descida no rendimento líquido dos potenciais compradores, a consequência provável é o novo adiamento dos projetos mais moderados e acessíveis, mantendo o mercado neste (des)equilíbrio marcado pela ausência de oferta de mid-cap.

Ora, essa ausência é um dos fatores que tem impulsionado os preços para cima, gerando referenciais artificialmente altos para o segmento de fogos usados, cujos preços tendem a seguir os dos novos.

Dessa forma, tornam-se ainda mais urgentes todas as medidas que viabilizem o lançamento de projetos de habitação acessível. Todas, ao mesmo tempo: custos de construção, licenciamento, solos e fiscalidade.

Caso contrário, paradoxalmente, chegamos a uma situação em que será a própria crise, ao afastar o segmento médio, que fará subir os preços.

Confidencial Imobiliário