Ricardo Costa

CEO da LUXIMOS Christie´s International Real Estate

Opinião

Os desafios do imobiliário no país dos brinquedos

5 Junho, 2024 · 08:27

Se vivêssemos num país a brincar, o sector imobiliário seria um boneco sempre em pé, com base arredondada, que vai levando pequenos empurrões. Nós, os brincalhões, vemos o boneco a balançar e a ganhar novamente estabilidade, sem nunca cair.

Todos temiam o ano de 2024. O país não está para brincadeiras, diziam os comentadores e analistas. Com duas grandes crises geopolíticas – com enormes tragédias humanas e potenciais implicações económicas globais -, um crescimento económico modesto e a taxa de desemprego a subir, as perspetivas eram sombrias, apesar do abrandamento gradual da inflação. Contudo, no sempre resiliente mercado imobiliário, anteviam-se novos desafios e oportunidades para quem pretende comprar ou vender imóveis.

Embora possa haver alguns altos e baixos, é notório que o pano de fundo predominante no sector imobiliário é o da estabilidade, à medida que o mercado se adapta à dinâmica económica em curso.

No panorama interno, o ano surgiu com várias incertezas que não foram totalmente clarificadas, designadamente com as eleições de 10 de março que trouxeram à Assembleia da República um xadrez novo e desafiante. Os anos de eleições criam historicamente uma apreensão no mercado e, por isso, a mera hipótese de novas eleições no final do ano poderá voltar a abanar o boneco sempre em pé e pode ser mais uma espécie de travão ao investimento.

Permanece a incerteza se o governo ganhador terá tempo – e palco – para cumprir o seu programa eleitoral. Haverá um abrandamento da carga de impostos sobre quem tem património e gera mais riqueza? Podemos contar com o ressurgimento de programas de captação de investimento, nomeadamente estrangeiro, como o Golden Visa ou o Regime para Residentes Não Habituais?


"Para captarmos investimento no mercado imobiliário em Portugal é importante implementar medidas estratégicas que tornem o país mais atrativo para os investidores. "


Com efeito, para captarmos investimento no mercado imobiliário em Portugal é importante implementar medidas estratégicas que tornem o país mais atrativo para os investidores. É urgente combater a burocracia nos licenciamentos imobiliários e simplificar os licenciamentos na área do urbanismo, considerados demasiado complexos e limitadores ao investimento. A burocracia é demasiada e o tempo necessário para ver um projeto aprovado é um teste à resistência emocional e financeira dos investidores.

Muitos imóveis de grande importância arquitetónica, histórica, cultural e visual nas cidades necessitam de obras de grande envergadura, o que implica projeto e aprovação em várias instâncias. Os licenciamentos podem demorar anos a serem obtidos e há investimento que não resiste a essa espera. Menos burocracia significa menos custos indiretos para os promotores imobiliários, decorrentes de atrasos, documentação excessiva e redundante e processos administrativos prolongados que, naturalmente, oneram o comprador final.

Um ambiente regulador mais eficiente pode estimular o desenvolvimento urbano, incluindo projetos de renovação e reabilitação de áreas degradadas, contribuindo para a revitalização de bairros. Em suma, uma abordagem burocrática eficaz melhora significativamente o ambiente de negócios no setor imobiliário, com benefícios tanto para os investidores como para a população em geral.

Continuaremos a assistir a uma gentrificação deslocando residentes de longa data de bairros históricos e tradicionais para outros locais mais periféricos, substituindo-os por novos moradores com mais poder aquisitivo, situação que deve ser acompanhada de perto pelas autarquias, pelas injustiças e carências sociais que daí podem advir. Também poderemos ver alguns compradores de imóveis de luxo a saírem de zonas nobres das cidades e a optarem por zonas limítrofes, beneficiando de mais espaço e mais tranquilidade, criando, assim, crescimento nesses mercados.

Se por um lado, não será novidade que o mercado continuará a ser moldado pelo desafio persistente dos grandes centros urbanos terem um parque habitacional limitado, o que concorre para manter o valor do metro quadrado elevado, por outro lado, as regiões mais procuradas, como Lisboa, Porto ou Algarve registaram, nos últimos anos, um aumento de novos empreendimentos de gama alta e é muito provável que esta tendência se mantenha. A construção nova é necessária e deverá manter-se forte, impactada também pelo baixo inventário de imóveis disponíveis.


"Portugal continua a atrair clientes internacionais, pela boa relação qualidade/preço, baixos custos de aquisição, elevada qualidade de vida e pela ausência de restrições aos compradores estrangeiros."


Apesar dos empurrões, da instabilidade política e social, da incerteza económica e do aumento do risco geopolítico, o mercado de luxo continua robusto, com propriedades a serem vendidas rapidamente e a baterem recordes, situação aliás que se verifica em todos os mercados similares: assistimos a um verdadeiro apetite por artigos de luxo nas mais diversas categorias. As marcas premium continuam a inovar com níveis mais elevados de design, tecnologia e acabamentos e a fazerem suspirar os amantes de artigos de luxo.

Muito embora o segmento de luxo não esteja tão exposto ao crédito bancário, as taxas de juro são sempre algo a ter em conta e, por isso, se as taxas de juro mantiverem a tendência de descida, maior será a probabilidade de a economia disparar. Assim, com a inflação a entrar no seu capítulo final e as taxas de juro a recuarem, o apetite dos compradores para investirem em imóveis será reforçado. Já os mercados de ultra luxo não dependem de crédito bancário e, por isso, não costumam ser afetados pelas subidas das taxas de juro.

Muito embora haja ainda inúmeras variáveis por desvendar relativamente a 2024, nomeadamente no que diz respeito à implementação de novas medidas para o setor imobiliário, os investidores estrangeiros continuam a apostar em Portugal e na nossa capacidade de atrair investimento. Portugal continua a atrair clientes internacionais, pela boa relação qualidade/preço, baixos custos de aquisição, elevada qualidade de vida e pela ausência de restrições aos compradores estrangeiros.

O valor das transações imobiliárias em zonas nobres continua a bater recordes, com os preços de venda e os preços por metro quadrado a atingirem novos máximos, situação que parece manter-se em 2024.

Com efeito, o setor imobiliário continua a ser um importante motor da economia do país, alicerçado em áreas afins fortes e bem preparadas desde arquitetura, à engenharia e à construção, que contam em Portugal com cursos e fontes de ensino reconhecidos internacionalmente pelo conhecimento científico, rigor e competência, estando por essa razão apto para os próximos desafios destes setores.

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