O Orçamento do Estado para 2026 (OE2026) chega num momento em que o país continua a enfrentar uma crise de oferta habitacional que não se resolve com medidas avulsas. O mercado vive pressionado pela escassez de produto, pela diferença entre rendimentos e preços e por uma máquina administrativa que persiste em atrasar projetos e desmotivar investidores. O OE2026 introduz alguns ajustamentos de impacto limitado, mas abre espaço para refletir sobre onde estão hoje as verdadeiras oportunidades e como o setor pode responder num contexto de grande exigência.

No campo fiscal, as alterações previstas influenciam mais a confiança do que os números imediatos do mercado. A redução adicional do IRS e o aumento do mínimo de existência dão algum fôlego às famílias e podem ajudar compradores que já estavam perto de obter crédito. Esse alívio, porém, é moderado e não altera o essencial: a compra continua condicionada pelo esforço inicial, pelo custo do financiamento e, sobretudo, pela falta de oferta. Para os investidores internacionais o efeito é ambivalente: Portugal mantém atributos únicos como segurança e qualidade de vida, mas perde competitividade quando a previsibilidade fiscal e os prazos de execução não acompanham o padrão internacional. No fundo, o capital procura estabilidade e velocidade. Hoje, o país oferece apenas metade da equação.

É na oferta que o OE2026 revela as suas maiores limitações. Incentivos fiscais podem viabilizar projetos, mas não resolvem a carga burocrática que trava a construção nova e a reabilitação. Quem está no terreno percebe-o com clareza: há câmaras que decidem em poucos meses e outras que arrastam processos durante dois ou três anos. Para um promotor, isso não é apenas incómodo. É decisivo. Tempo é custo, e custo inviabiliza projetos, sobretudo quando as margens estão comprimidas e a concorrência internacional oferece alternativas mais rápidas e previsíveis. Enquanto Portugal não assumir a agilidade administrativa como prioridade estratégica, continuará a perder investimento para geografias que tratam a habitação como pilar da economia.

Lá fora, a tendência é clara. Países que competem connosco por capital já digitalizaram totalmente os processos urbanísticos, aplicam fast-tracks a projetos habitacionais e adotam licenciamento automático quando as entidades públicas não cumprem prazos. Estónia, Finlândia, Países Baixos, Reino Unido, Canadá e várias cidades norte-americanas avançaram porque perceberam que casas não se constroem com burocracia. Portugal continuará a ficar para trás enquanto não se alinhar com estas práticas.

Ainda assim, existem oportunidades reais, embora condicionadas. A reabilitação urbana mantém-se o nicho mais sólido não porque o OE2026 o tenha reforçado, mas porque os regimes fiscais são relativamente estáveis e permitem um mínimo de previsibilidade. Nos municípios mais eficientes esses projetos avançam, geram retorno e devolvem vida às cidades; nos restantes, ficam parados.

A habitação acessível pode ganhar tração em contextos muito pontuais, onde haja solo municipal disponível e vontade política para acelerar processos, mas não se prevê revolução. O arrendamento de longa duração conserva procura constante e continua a ser opção para investidores prudentes que buscam rendimento estável, embora, para atrair capital institucional, o país precise de um enquadramento muito mais robusto. A construção nova só é viável em zonas onde o preço final compense atrasos e custo de capital, o que reduz drasticamente o mapa das oportunidades reais.

Neste cenário, a preparação das equipas torna-se crítica. Enquanto profissionais do setor partimos do princípio de que o aconselhamento imobiliário de hoje exige muito mais do que no passado. O cliente precisa de clareza sobre custos fiscais, regimes legais, impostos de transação, modelos de arrendamento e impacto das novas medidas. Isto implica um reforço da formação interna e a criação de suporte especializado em tempo real: fiscalistas prontos a esclarecer dúvidas sobre IRS, IMT, IVA e mais-valias, juristas a acompanhar contratos, enquadramentos legais e questões de licenciamento. Também a tecnologia e IA têm um papel fulcral, entregando aos consultores respostas imediatas, comparações de custos, simulações de esforço e análise financeira rigorosa. O objetivo é simples: transformar complexidade em clareza e garantir que os nossos clientes tomam decisões informadas.

O OE2026 não altera estruturalmente o setor, mas mantém vivas algumas áreas onde ainda há oportunidades para quem as souber identificar com rigor e realismo. Estamos preparados para esse contexto e vamos continuar a assumir um papel ativo, tanto no apoio aos investidores como na defesa de um mercado mais eficiente, transparente e competitivo. Porque o país não precisa apenas de medidas. Precisa de execução. Precisa de casas. E cada dia que um projeto demora é um dia perdido para as famílias que procuram solução e para os investidores que querem criar valor. É neste compromisso com a ação que queremos continuar a marcar a diferença.

Zome