Durante anos analisámos o mercado imobiliário português procurando antecipar a evolução dos preços, o volume de transações, a influência das taxas de juro ou o impacto dos ciclos económicos na procura.

Mas acredito que, em 2026, essa já não é a principal discussão.

Hoje, a verdadeira questão é outra: como garantir o acesso à habitação num país onde a procura continua a crescer a um ritmo superior à capacidade de resposta da oferta.

Portugal mantém-se como um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa. O interesse nacional e internacional continua forte, o setor demonstra resiliência e a habitação permanece uma prioridade para milhares de famílias.

Contudo, é precisamente essa procura robusta que tem vindo a evidenciar a principal fragilidade do sistema.

O problema já não é encontrar compradores.

O problema é encontrar casas.

E, sobretudo, encontrar casas nos locais onde as pessoas querem viver, trabalhar e construir os seus projetos de vida, a preços compatíveis com os rendimentos da maioria das famílias portuguesas.

Muito se discute sobre quantas habitações Portugal necessita de construir nos próximos anos. As estimativas variam consoante as metodologias utilizadas, mas existe uma conclusão praticamente consensual: estamos a produzir habitação em quantidade insuficiente para responder às necessidades atuais e futuras da população.

Este desequilíbrio ajuda a explicar a pressão que continua a verificar-se sobre os preços da habitação.

Na verdade, o crescimento dos valores não resulta apenas da procura. Resulta também de uma oferta que, por múltiplas razões, continua incapaz de acompanhar a criação de novos agregados familiares, a mobilidade laboral, a atratividade internacional do país e as transformações demográficas em curso.

No entanto, reduzir o problema da habitação a uma simples questão de oferta seria uma simplificação excessiva.

A palavra que melhor define o desafio habitacional em Portugal é acessibilidade.

Acessibilidade para encontrar uma habitação.

Acessibilidade para suportar o seu custo.

E acessibilidade para obter financiamento, sem que a entrada inicial exigida se transforme numa barreira praticamente intransponível para uma geração que procura construir o seu futuro.

É precisamente aqui que o desafio ganha uma dimensão económica, mas também social.

Os jovens enfrentam dificuldades crescentes para adquirir a sua primeira habitação. Muitas famílias veem-se obrigadas a adiar decisões de vida fundamentais. E mesmo segmentos tradicionalmente considerados classe média sentem hoje uma pressão significativa no acesso à habitação.

Por isso, aumentar a construção de novas habitações é uma condição necessária, mas não suficiente.

Será igualmente indispensável acelerar processos de planeamento e licenciamento urbanístico, simplificar procedimentos administrativos, garantir previsibilidade regulatória para investidores e promotores e criar condições que permitam ampliar o acesso a soluções de financiamento responsáveis.

Precisamos de uma visão de longo prazo que ultrapasse ciclos políticos e responda verdadeiramente às necessidades estruturais do país.

Ao mesmo tempo, não podemos esquecer o papel decisivo da reabilitação urbana.

Portugal dispõe de um património edificado considerável que continua a representar uma oportunidade para aumentar a oferta habitacional, revitalizar centros urbanos e melhorar a qualidade de vida das populações.

Da mesma forma, a eficiência energética assumirá uma relevância crescente nos próximos anos. Não apenas por imperativos ambientais, mas porque habitações mais eficientes significam também menores custos para as famílias e maior sustentabilidade para o país.

A habitação tornou-se um dos maiores desafios económicos e sociais de Portugal.

E talvez a maior diferença relativamente ao passado seja precisamente esta: já não basta observar o comportamento do mercado.

Hoje somos chamados a refletir sobre o modelo de habitação que queremos construir para as próximas gerações.

A verdadeira pergunta já não é se os preços vão subir ou descer.

A verdadeira pergunta é se seremos capazes de construir um sistema capaz de oferecer habitação suficiente, acessível, sustentável e alinhada com as necessidades reais das famílias portuguesas.

Porque o sucesso do setor imobiliário não deveria medir-se apenas pelo número de transações realizadas ou pela evolução dos preços.

Deveria medir-se por algo muito mais importante.

Pelo número de pessoas que conseguem concretizar o sonho de ter uma casa.

Porque, no final, a habitação não é apenas um ativo económico.

É o lugar onde as famílias crescem, onde se constrói segurança, onde se criam memórias e onde começa, verdadeiramente, a vida.

E nenhum mercado pode considerar-se bem-sucedido enquanto esse direito estiver fora do alcance de uma parte significativa da população.

Fala-se muito de casas. Talvez esteja na altura de voltarmos a falar mais de famílias. Porque o verdadeiro propósito da habitação não é construir edifícios. É criar condições para que as pessoas possam viver melhor.

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