Durante décadas, o mercado imobiliário conviveu com uma categoria quase permanente de ativos afastados do centro das decisões: casas que permaneciam mais tempo no mercado, despertavam pouco interesse e exigiam explicações adicionais para justificar o seu valor. Imóveis com necessidade de obras, baixa eficiência energética, localizações menos evidentes ou características pouco alinhadas com o perfil médio do comprador. A estes ativos convencionou‑se chamar, de forma quase coloquial, os “patinhos feios” do imobiliário.

Hoje, olhando para a realidade do mercado ibérico, essa categoria está rapidamente a desaparecer.

Os números são claros e ajudam a enquadrar esta transformação estrutural. Em Espanha, 2025 terminou com cerca de 714 mil transações de habitação, o volume mais elevado desde 2007. Em Portugal, o mercado atingiu igualmente um máximo histórico, com quase 170 mil habitações transacionadas ao longo do ano, segundo dados oficiais, o que representa um crescimento de 8,6% face a 2024. Mais revelador ainda: os preços da habitação em Portugal subiram, em média, 17,6% em 2025, o maior aumento da série estatística, com um valor total transacionado superior a 41 mil milhões de euros.

Num contexto como este, a questão central deixou de ser se existe procura. A verdadeira questão passou a ser se existe oferta suficiente para lhe responder.

Quando tudo tem procura, quase nada fica para trás

O mercado residencial da Península Ibérica vive hoje sob uma tensão estrutural evidente: oferta limitada, nova construção insuficiente e ciclos de promoção mais longos, num cenário em que a procura se mantém sólida, diversa e resiliente.

Este desequilíbrio tem um efeito direto no mercado: praticamente todo o stock disponível encontra comprador. E quando isso acontece, os chamados “patinhos feios” deixam, progressivamente, de o ser.

Estimativas atuais indicam que este tipo de ativos representa hoje apenas entre 3% e 5% do mercado residencial ibérico, uma proporção excecionalmente baixa quando comparada com ciclos anteriores. Em termos práticos, significa que imóveis que antes ficavam meses — ou mesmo anos — por vender são hoje absorvidos com maior rapidez.

Não porque tenham deixado de precisar de intervenção, mas porque mudou o contexto de mercado.

Reabilitação: de alternativa a necessidade

Há fatores estruturais comuns a Portugal e Espanha que ajudam a explicar esta mudança profunda. A pressão demográfica nas áreas urbanas, a dificuldade em gerar nova oferta a preços compatíveis com a procura e o papel crescente da reabilitação urbana estão a redefinir a forma como se olha para o parque habitacional existente.

Em cidades onde o solo é escasso e caro, reabilitar deixou de ser uma opção para se tornar uma necessidade. E isso trouxe uma nova leitura sobre imóveis que antes eram descartados: onde alguns viam problemas, o mercado passou a ver potencial.

Esta mudança não se limita ao universo dos investidores. Cada vez mais compradores finais aceitam — e procuram ativamente — habitações que necessitam de atualização ou reforma, por reconhecerem nelas a possibilidade de aceder a localizações que, de outra forma, estariam fora do seu alcance financeiro.

“Patinho feio” não é infraimóvel

Importa, ainda assim, reforçar uma distinção essencial. Nem todos os imóveis com desafios são iguais, e é fundamental não confundir “patinhos feios” com situações de infravimóvel.

Os primeiros são ativos com potencial de valorização — que requerem obras, modernização ou reposicionamento — mas que cumprem as condições básicas de habitabilidade e enquadramento legal. Já o infravimóvel representa uma realidade bem distinta e preocupante: imóveis que não cumprem os requisitos mínimos para uso residencial, com graves deficiências estruturais ou ausência de licenciamento adequado.

Esta distinção torna‑se cada vez mais relevante em mercados pressionados, onde a escassez da oferta pode levar à normalização de situações que não o devem ser. Quando falamos de “patinhos feios”, falamos de potencial e de oportunidade, não de precariedade.

Um mercado mais exigente… e mais consciente

A quase extinção dos “patinhos feios” enquanto categoria relevante diz muito sobre o momento que o imobiliário ibérico atravessa. Revela um mercado mais pressionado, sem dúvida, mas também mais consciente do valor do stock existente e da importância da reabilitação como resposta estrutural aos desafios da habitação.

Para investidores, estes ativos continuam a representar oportunidades claras de criação de valor através da reabilitação e do reposicionamento. Para compradores, podem ser a única porta de entrada para zonas onde o acesso à habitação se tornou particularmente exigente.

Num mercado onde a escassez é estrutural e a procura persistente, o conceito de “imóvel indesejado” está rapidamente a perder sentido.

Do patinho feio ao cisne — também para as famílias

No fundo, aquilo a que estamos a assistir no mercado imobiliário ibérico é a concretização de uma velha metáfora. O tradicional “patinho feio” está, cada vez mais, a transformar‑se num cisne. Não porque tenha mudado a sua essência, mas porque mudou o contexto — e, sobretudo, o olhar que famílias, compradores e investidores lançam hoje sobre o mercado.

Num cenário de escassez estrutural de oferta, pressão constante da procura e valorização generalizada dos territórios urbanos, os imóveis que antes eram ignorados passaram a ser reinterpretados como oportunidades reais. Onde antes se viam limitações, vê‑se agora potencial. Onde havia desinteresse, existe hoje projeto, visão e futuro.

Esta transformação não é apenas económica; é profundamente humana. Revela um mercado mais maduro, mais consciente do valor do que já existe e do papel decisivo da reabilitação como resposta aos desafios da habitação. Num mercado onde quase tudo encontra comprador, o antigo “patinho feio” deixa de estar à margem e passa a ocupar um lugar central — não apenas como ativo, mas como casa possível para muitas famílias.

Talvez por isso, a verdadeira questão já não seja quantos “patinhos feios” existem, mas quantos desses imóveis estão prontos para se assumir como cisnes: lares com potencial, capazes de responder às aspirações, às necessidades e aos projetos de vida das famílias que continuam a procurar o seu lugar.

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