O tema da habitação não é apenas um problema de casas. É também um problema de mobilidade.

Tenho verificado que, na grande maioria das vezes, o debate sobre a habitação em Portugal tem orbitado em torno de uma questão: quantas casas faltam para que este problema seja resolvido?

As conversas são genericamente sobre número de fogos, licenciamento, custos de construção, e impostos, como se o preço da habitação dependesse apenas da oferta. Mas talvez esta matemática não seja o nosso forte. Todas estas variáveis têm o seu peso, mas os preços das casas não sobem apenas pela sua escassez — sobem (também, e muito) pela falta de mobilidade.

As diferenças que se verificam, por exemplo, no custo de diferentes clusters residenciais das Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto não refletem apenas uma questão de mercado — são uma questão de tempo. Em Portugal, o preço da casa é proporcional ao tempo que se demora a chegar ao emprego. Se pensarmos num hipotético custo total de uma casa — custos com a habitação mais custo de deslocação — a equação muda consideravelmente.

Uma família que vive a 50 km de Lisboa, mas perde três horas por dia em deslocações, não vive “mais barato”. Vive mais longe, mais cansada e mais dependente do automóvel. Essa “poupança” no preço por m² é rapidamente anulada em combustível, portagens e tempo improdutivo.

É por isso que o mercado continua a concentrar valor nos mesmos eixos: centros urbanos, linhas de comboio, interfaces rodoviários rápidos e zonas de emprego.

Quando há mobilidade eficiente, há procura. E onde há procura, há valorização. O “mercado da habitação” não é um bloco homogéneo — é uma teia de propósitos: habitar, investir ou rentabilizar. Mas em todos eles, a mobilidade é o elemento comum. No primeiro define a qualidade de vida. No segundo, define o potencial de valorização. No terceiro, define a taxa de ocupação.

A construção nova cumpre um papel essencial, mas sem planeamento de mobilidade e acessibilidade, cada novo empreendimento arrisca ser uma ilha cara num território desconectado. As estatísticas da Pordata mostram que o número de fogos concluídos tem aumentado de forma consistente desde 2019. Mesmo assim, os preços sobem — o que prova que a oferta sozinha não equilibra o mercado se a habitação não estiver integrada numa rede funcional de transporte e serviços. Quando o Estado investe em transporte pesado (metro, ferrovia suburbana, e uma miríade de transportes colectivos), cria novos eixos de valor imobiliário.

Zonas antes olhadas como periféricas tornam-se desejáveis. O tempo de acesso encurta, a perceção de distância muda — e o valor do metro quadrado ajusta-se.

Por outras palavras: cada linha de metro bem planeada vale tanto quanto um plano de habitação. Precisamos de trocar o paradigma do “quantas casas?” pelo “onde e como vivemos?”. O futuro da habitação em Portugal não depende apenas de construir mais — depende de ligar melhor.

Construir mais continua a ser essencial. Mas só quando as pessoas conseguirem mover-se com rapidez, segurança e custo previsível, é que poderemos falar de habitação verdadeiramente acessível.

CENTURY 21