Apesar da sua designação, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovado em 2006 e já completou 20 anos. Duas décadas e sucessivas alterações depois, o mercado continua a conviver com um regime complexo, instável e difícil de interpretar.

Esta falta de previsibilidade tem fragilizado a confiança entre proprietários, inquilinos e investidores e limitado a capacidade do arrendamento para se afirmar como uma alternativa sólida e duradoura.

A proposta de reforma aprovada recentemente em Conselho de Ministros voltou a colocar o regime no centro do debate sobre o mercado de arrendamento. Entre as medidas anunciadas, a que mais discussão tem suscitado é a possibilidade de iniciar o processo de despejo após dois meses de rendas em atraso, em vez dos atuais três, numa tentativa de acelerar a resposta ao incumprimento, responsabilizar quem incumpre e reforçar a segurança jurídica dos proprietários.

A proposta prevê igualmente alterações ao regime das cauções e das rendas antecipadas, às regras de renovação dos contratos e aos procedimentos de despejo, procurando tornar o enquadramento legal mais simples e previsível. Introduz ainda mecanismos de resposta para situações de vulnerabilidade habitacional e regras específicas aplicáveis aos contratos antigos.

Mas serão estas medidas suficientes para devolver confiança ao mercado?

A resposta é, provavelmente, mais complexa do que um simples sim ou não. Certamente que contribuirão para reduzir uma das principais barreiras ao arrendamento: a perceção de risco dos proprietários. Durante muitos anos, a dificuldade em recuperar um imóvel em caso de incumprimento, associada à morosidade dos processos e à instabilidade das regras de controlo das rendas, levou muitos proprietários a afastarem-se deste mercado. Uns optaram por vender, outros mantiveram os imóveis devolutos e outros procuraram outras soluções.

Num país onde a oferta continua claramente insuficiente para responder à procura, qualquer medida que aumente a confiança de quem disponibiliza imóveis pode ter um impacto positivo. Se os proprietários sentirem que existe um enquadramento legal mais previsível e mecanismos eficazes para fazer cumprir os contratos, é expectável que mais casas regressem ao mercado de arrendamento.

Contudo, seria um erro acreditar que a revisão do NRAU, por si só, será suficiente para transformar o mercado de arrendamento. O mercado português continua fragilizado, pouco profissionalizado e sem a escala necessária para responder à procura existente. A oferta permanece muito dependente de pequenos proprietários, os contratos são frequentemente encarados com desconfiança e a instabilidade legislativa tem impedido a criação de bases sólidas para o seu desenvolvimento.

É precisamente por isso que o regime jurídico não pode ser tratado como uma questão isolada. Tem de andar de mãos dadas com o funcionamento efetivo da justiça, com mecanismos de proteção social capazes de responder às situações de vulnerabilidade e com condições que permitam aumentar a oferta de arrendamento.

Quando existe incumprimento, a resposta tem de ser célere. Um proprietário não pode ficar anos sem receber renda e sem conseguir recuperar o imóvel. Este sistema aumenta o risco, afasta imóveis do mercado e acaba por penalizar também os inquilinos cumpridores, através de uma oferta mais reduzida, maior exigência nas garantias e rendas mais elevadas.

A rapidez dos processos não pode, no entanto, significar menor proteção para quem se encontra numa situação de comprovada vulnerabilidade. Essa responsabilidade deve ser assumida pelo Estado, através de mecanismos eficazes e rápidos, e não transferida exclusivamente para os proprietários privados. Segurança jurídica e proteção social não são objetivos incompatíveis. São duas condições indispensáveis para um mercado equilibrado.

Apesar de Portugal continuar a ter uma forte cultura de propriedade, acredito que o arrendamento terá necessariamente de assumir um papel muito mais relevante. Não só por ser, para muitos, a única alternativa possível à compra, mas também porque corresponde a uma opção de vida mais flexível, móvel e ajustada às novas formas de viver, sobretudo para as gerações mais jovens.

O mercado de arrendamento precisa, por isso, de dar um salto. Tem de deixar de ser encarado como uma solução residual ou temporária e afirmar-se como uma alternativa sólida, estável e duradoura. Isso exige segurança para quem arrenda, confiança para quem coloca um imóvel no mercado e previsibilidade para quem pretende investir na criação de nova oferta. E isso exige também uma oferta com escala, que vai além dos imóveis usados.

É aqui que o ‘Build to Rent’ pode desempenhar um papel determinante. Projetos pensados de raiz para arrendamento, com gestão profissional, contratos estáveis e escala suficiente para responder às necessidades de diferentes perfis de famílias.

As medidas agora propostas são positivas porque procuram recuperar parte de uma confiança perdida. Mas o seu impacto dependerá da capacidade de as aplicar de forma efetiva. Mais do que alterar prazos no papel, é necessário garantir que o sistema funciona na prática. Que os contratos são cumpridos. Que o incumprimento é resolvido em tempo útil. Que os proprietários não são chamados a substituir o Estado na resposta social. E que os inquilinos encontram um mercado mais estável, profissional e com mais oferta.

Dils