O mercado imobiliário português vive um dos momentos mais intensos e paradoxais da sua história recente. Nunca se venderam tantas casas nem os preços subiram tanto, mas nunca foi também tão difícil aceder à habitação. Em 2025, Portugal registou quase 170 mil transações imobiliárias, o valor mais elevado desde que há registo estatístico, ao mesmo tempo que os preços das casas cresceram 17,6% num único ano, a maior subida da série histórica do Instituto Nacional de Estatística (INE).

Estes números, por si só, poderiam sugerir um mercado exuberante. Mas uma leitura mais profunda revela uma realidade bem diferente: o problema central do imobiliário em Portugal não é a procura — é a insuficiência estrutural da oferta.

Uma procura estruturalmente sólida

A ideia de que o mercado está a ser dominado por fenómenos especulativos não encontra sustentação nos dados nem na experiência de quem opera diariamente no terreno. A maior parte das transações continua a ter como destino a habitação própria permanente, impulsionada por fatores estruturais: crescimento do número de famílias, redução da dimensão média dos agregados e um saldo migratório muito positivo nos últimos anos.

De acordo com o Banco de Portugal, entre 2021 e 2024 o número de famílias em Portugal aumentou, em média, mais 14 mil por ano do que a oferta de habitação disponível, criando um desequilíbrio persistente entre procura e oferta que se tem vindo a agravar. A imigração, essencial para o mercado de trabalho e para a economia, concentra-se sobretudo nos grandes centros urbanos e zonas litorais, pressionando ainda mais mercados já escassos de produto.

A oferta não acompanha — e esse é o nó crítico

Enquanto a procura cresce, a oferta continua claramente insuficiente. O ritmo de construção nova está muito aquém das necessidades do país, penalizado por processos de licenciamento longos, custos de construção elevados, falta de mão de obra e uma rentabilidade historicamente baixa para quem promove habitação a preços acessíveis.

Mesmo em 2025, num contexto de preços recorde, o número de fogos concluídos manteve-se limitado, incapaz de absorver a criação de novos agregados familiares. O resultado é um mercado altamente competitivo, onde o produto bem localizado e corretamente avaliado vende rapidamente, com margens de negociação cada vez mais curtas.

Arrendamento: o segmento mais pressionado

Se na compra o problema é a acessibilidade, no arrendamento a situação é ainda mais sensível. Em Portugal, as rendas atingiram níveis historicamente elevados, sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. No primeiro trimestre de 2025, a renda mediana dos novos contratos subiu 10% em termos homólogos, ao mesmo tempo que o número de novos contratos caiu mais de 10%, sinal claro de retração da oferta.

Esta tensão tem provocado um efeito perverso: famílias que não conseguem comprar continuam no arrendamento; proprietários, perante incerteza regulatória e custos acrescidos, retiram imóveis do mercado; e parte do produto de arrendamento acaba por transitar para venda, reduzindo ainda mais a oferta disponível.

Um mercado cada vez mais seletivo e profissional

O comprador português de hoje é mais informado, mais cauteloso e mais exigente. Analisa localização, custos totais de utilização, eficiência energética e sustentabilidade financeira antes de decidir. A decisão de compra deixou de ser emocional para passar a ser marcadamente racional — o que valoriza o papel do profissional imobiliário enquanto consultor e gestor de expectativas.

Geograficamente, continua a verificar-se forte pressão em Lisboa, Porto, Algarve e principais áreas litorais, mas cresce de forma consistente a procura por mercados periféricos e cidades médias bem conectadas, onde ainda é possível encontrar uma relação preço–qualidade mais equilibrada.

O que falta não é diagnóstico — é execução

O diagnóstico está feito há muito tempo: Portugal precisa de mais oferta habitacional, de forma sustentada e previsível. Isso implica mais solo urbanizável, maior agilidade administrativa, estabilidade regulatória, aposta séria na reabilitação urbana e uma articulação eficaz entre setor público e privado.

A crise da habitação não se resolve com medidas avulsas nem com respostas de curto prazo. Resolve-se com uma estratégia consistente de médio e longo prazo, centrada na produção de oferta adequada aos rendimentos reais das famílias. O mercado imobiliário português é hoje mais profissional, mais transparente e mais maduro. O desafio é transformar essa maturidade numa resposta estrutural a um problema que é, acima de tudo, social e económico.

Porque a procura está cá. O capital humano está cá. O conhecimento também. O que continua a faltar são casas.

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