O ano de 2025 consolidou definitivamente a Península Ibérica como um dos mercados imobiliários mais dinâmicos da Europa.

Portugal e Espanha avançaram em ritmos distintos, mas enfrentaram desafios semelhantes: preços persistentemente elevados, oferta insuficiente e uma procura que, apesar das incertezas macroeconómicas, continuou sólida e diversificada. A combinação destes fatores moldou um ano ambivalente — simultaneamente de crescimento e tensão — e prepara o terreno para um 2026 que poderá marcar um ponto de inflexão na forma como os dois países respondem à pressão estrutural sobre a habitação.

Portugal: 2025 marcado por resiliência num mercado travado pela falta de oferta

Em Portugal, 2025 revelou-se um ano de continuidade no ciclo de valorização. Mesmo com sinais de moderação, os preços mantiveram uma trajetória ascendente. As estimativas apontam para valores pedidos acima dos 2.675€/m², enquanto o INE registou um preço mediano de 1.819€/m² no 3.º trimestre de 2024, traduzindo um aumento anual de 10,8%. Esta evolução confirma que o país continua a ser um dos destinos europeus mais atrativos para compradores nacionais e estrangeiros.

A procura manteve-se vigorosa: juros do crédito a descer, estabilidade do mercado de trabalho e uma forte presença de compradores internacionais sustentaram a atividade, sobretudo nas áreas urbanas e litorais. Contudo, o maior desafio continua a ser a escassez estrutural da oferta, resultado de entraves burocráticos, custos de construção elevados e ciclos longos de desenvolvimento, que “continuarão a travar a oferta” segundo especialistas do setor.

No mercado de investimento, 2025 foi igualmente positivo. O relatório de entidades credíveis projeta volumes próximos dos 2,5 mil milhões de euros, representando um crescimento de 8%, com retalho, hotelaria e logística a destacarem-se como setores com maior captação de capital. A resiliência demonstrada pelo país reforça o seu posicionamento no contexto europeu, embora a pressão sobre os preços e a falta de produto continuem a comprometer a acessibilidade.

Espanha: 2025 de forte expansão, mas marcado por desequilíbrios entre oferta e procura

Em Espanha, 2025 foi um ano de forte crescimento. Os preços aumentaram 9,5%, atingindo os 2.354€/m², um dos valores mais elevados da sua história recente, suportados por mais de 700.000 transações e por compradores estrangeiros que representaram 13,5% das operações, concentrados sobretudo em zonas costeiras e ilhas. A dinâmica demográfica amplificou este movimento: o INE prevê um aumento de cinco milhões de habitantes até 2039, concentrado em grandes centros urbanos e no Mediterrâneo, intensificando desequilíbrios regionais e pressionando ainda mais os preços e a necessidade de habitação.

Contudo, o país enfrenta um obstáculo crucial: um défice habitacional estimado em 700.000 casas, agravado pela falta de solo urbano, pelos custos elevados de construção e pela complexidade dos processos de licenciamento, especialmente nas cidades mais densas, o que limita a capacidade de resposta da oferta. Apesar desta pressão, o investimento institucional não abrandou. O segmento Living registou um recorde de 5,4 mil milhões de euros, com forte protagonismo do multifamily, build-to-rent e student housing, posicionando Espanha como líder europeu neste tipo de ativos.

Semelhanças estruturais revelam um “mercado ibérico” mais alinhado do que nunca

Apesar de diferenças políticas, económicas e de escala, Portugal e Espanha enfrentam um conjunto comum de desafios.

» Procura resiliente e mais diversificada

Em ambos os mercados, a procura mantém-se sustentada por fatores demográficos, sociais e económicos. Em Espanha, os estrangeiros representam 13,5% das operações, enquanto em Portugal o interesse internacional continua elevado, mesmo após mudanças em regimes como o RNH e o fim dos vistos gold, demonstrando que o apelo do país ultrapassa incentivos fiscais.

» Preços elevados sustentados pela escassez de oferta

Tanto Portugal como Espanha apresentam níveis de preços elevados que não resultam apenas da pressão da procura, mas sobretudo da insuficiência de produto disponível. No caso português, especialistas alertam que a falta de oferta continuará a ser o principal travão do setor; em Espanha, o défice habitacional é um dos maiores obstáculos ao equilíbrio do mercado.

» Condições macroeconómicas favoráveis, mas insuficientes para resolver desequilíbrios

A descida das taxas de juro na zona euro e a estabilização da inflação contribuíram para melhorar a confiança dos compradores e investidores, conforme analistas referem ao prever um “cenário macroeconómico mais positivo” para 2026. No entanto, este ambiente mais favorável não basta para corrigir o défice estrutural na oferta.

» Crescente importância da sustentabilidade e da qualidade

Tanto em Portugal como em Espanha, as novas tendências de procura valorizam qualidade, eficiência energética, tecnologia e bem‑estar. Estas exigências estão cada vez mais presentes nos investimentos, seja nos edifícios prime portugueses ou nos grandes projetos multifamily espanhóis, onde os critérios ESG já são decisivos para investidores.

2026: Ano de ajustamentos e de urgência estratégica

O ano de 2026 poderá representar um ponto de inflexão. A estabilização das taxas de juro irá reforçar o interesse dos compradores e facilitar o planeamento dos investidores. Contudo, o verdadeiro determinante será a capacidade de aumentar a oferta habitacional.

Em Portugal, será crucial acelerar licenças, incentivar construção nova e intensificar a reabilitação urbana, para que o mercado deixe de depender de um stock curto e pressionado.

Em Espanha, a necessidade é semelhante, mas mais ampla: o país terá de resolver desequilíbrios regionais, aumentar o solo disponível e reduzir complexidade urbanística, sob pena de continuar a alimentar bolhas localizadas e um crescente afastamento entre rendimentos e preços da habitação.

Se 2025 mostrou que Portugal e Espanha vivem realidades paralelas, 2026 poderá revelar um novo alinhamento — desta vez na forma como os dois países respondem à urgência habitacional e estruturam políticas para mitigar a escalada dos preços.

O sucesso irá depender de medidas coordenadas, visão de longo prazo e capacidade de execução, fatores essenciais para garantir que a Península Ibérica continue a ser um dos mercados mais atrativos e sólidos da Europa.

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