Finalmente, após anos de debate, o IVA na construção vai reduzir-se para 6%. Pôr-se-á fim a um dos fatores que mais tem pressionado o mercado, terminando um ciclo que transformou o Estado num dos maiores beneficiários da escalada de preços. No entanto, importa saber que, se os benefícios potenciais são óbvios, os riscos de improcedência não são menores.

No já longínquo dia 10 de maio de 2024, o Governo apresentou o pacote Construir Portugal. Entre outras medidas, num ímpeto reformista e de rutura com o paradigma anterior, anunciou melhores condições de acesso à habitação para os jovens, a facilitação da conversão de solos para a construção de habitação moderada, a simplificação do Simplex urbanístico e a redução do IVA na construção.

Para o mercado, este pacote teve um sabor agridoce. Por um lado, se as propostas eram positivas, por outro, redundaram em pouco. Entre uma coisa e outra, passados quase dois anos e após novas eleições, até hoje, os solos mantiveram-se rústicos, o Simplex manteve-se confuso e o IVA uma miragem.

A consequência foi a manutenção dos baixos níveis de produção e, acima de tudo, a concentração da oferta nova em segmentos de gama alta, os únicos cuja viabilidade económica resiste ao preço dos terrenos, ao tempo de licenciamento e à carga fiscal.

Os dados do INE apontam para o licenciamento de 73 mil fogos desde 2024. Este volume, apesar do seu aumento, representa pouco mais de 50% de um total potencial de 137 mil fogos. Um potencial identificado a partir dos pré-certificados energéticos emitidos pela ADENE, relativos aos projetos que entraram já na fase de especialidades.

Se os projetos já estão nas especialidades, quando tudo corre a seu favor, com os preços de venda a subir, como explicar que quase metade acabe por não avançar para obra?

Como já feito no passado, recorrendo ao Investment Property Survey de janeiro de 2026, ficamos a saber que, para além do licenciamento (que nestes casos já não se aplica), os principais obstáculos à promoção imobiliária são os custos de construção, o preço dos terrenos e a carga fiscal. Tudo menos a falta de procura ou de acesso a financiamento.

Importa reter o seguinte: atualmente, o mercado habitacional português é o que mais encarece porque é aquele cuja oferta só se viabiliza na gama alta. Por cá, do simples somatório de custos resultam sempre casas caras. Mesmo as do PRR…

E quanto mais se constrange a dinâmica fundiária, regulamenta e onera fiscalmente a construção, mais caras saem as casas produzidas pela promoção imobiliária. Essa realidade, num processo em dominó, tem o efeito de valorizar as casas usadas, cujo benchmark, em método comparativo, é a gama alta.

Embaratecer a promoção nova não é só uma forma de lançar habitação acessível. É trazer mais racionalidade ao mercado, empolado por referenciais adubados pelo afunilamento da promoção no segmento de “luxo”.

É quebrar a miopia estatística em que os proprietários vivem, artificialmente rodeados somente de gama alta.

Como tenho referido em vários fóruns, Portugal tem construído menos de metade da zona-euro (fogos/mil habitantes). Ainda por cima, empurrada pelos custos e estimulada pela presença de procura, essa metade concentra-se na gama alta.

Assim, baixar o IVA é um imperativo para a redução dos custos, abrindo a porta ao investimento na outra metade que tem ficado para trás, a da gama média/moderada.

E, sim, se houver injeção de promoção moderada no mercado, os preços podem mesmo baixar. Não só pelo efeito estatístico direto decorrente do aumento do peso dos segmentos mais baratos, como pelo efeito induzido no mercado de usados, que passam a ter referenciais de valores mais baixos, travando o ímpeto de valorização observado.

No entanto, se a redução do IVA não for acompanhada de medidas que baixem o preço dos solos e dos custos de construção, os objetivos poderão sair gorados. Estando o setor da construção a laborar no máximo da sua capacidade instalada, corremos o risco de ver a margem do IVA a ser traduzida, não em ganhos para os compradores ou promotores, mas sim em solos e empreitadas mais caras, num jogo de soma nula.

Que se tenha isso em conta, em 2032, quando se avaliarem os benefícios do IVA reduzido.

Que nos consciencializemos desde já que reduzir o IVA é uma medida necessária, mas não suficiente.

Confidencial Imobiliário