O mercado de imobiliário comercial é um espelho muito fiel da realidade económica do país. Enquanto infraestrutura, esse edificado serve de suporte à atividade das empresas, ora para fabricar, ora para servir, ora para vender, ora para acolher.

Conforme a dinâmica de cada setor da economia, o imobiliário comercial responde com maior investimento, seja para desenvolver novos polos industriais, novos centros empresariais, novos espaços comerciais ou novas ofertas turísticas. Num racional reativo, podemos analisar a estrutura do crescimento económico de um país pela dinâmica imobiliária subjacente, num exercício que ganha especial relevo pela sua natureza estrutural e pela lógica de ciclos longos em que opera.

Isso a pretexto do Portugal Annual Property Index que a MCSI acaba de apurar, segundo o qual, em 2025, em Portugal os ativos imobiliários de rendimento geraram um retorno total de 8,5%.

O índice da MSCI monitoriza o investimento institucional em imóveis de rendimento, assentando numa base de dados historicamente dominada por centros comerciais e por edifícios de escritórios (os imóveis industriais tiveram sempre um peso menor) e na qual, mais recentemente, começam a surgir outros perfis de ativos, com destaque para os hoteleiros.

Apesar da descida face aos 9,8% de 2024, uma vez mais, o retorno acima coloca Portugal no topo do ranking europeu, a par da Espanha. Um resultado que beneficia, acima de tudo, do desempenho dos ativos hoteleiros, que atingiram um retorno de 9,9%, superando todos os demais setores.

Apesar de estar longe de ser dominante, tendo uma quota inferior a 10% da carteira dos investidores, segundo os dados da Iberian Property Data, em 2025 o setor hoteleiro representou já 19% dos montantes transacionados, superando o setor industrial e aproximando-se do peso do setor dos escritórios (23%) e estreitando distâncias para o retalho (31%).

Não sou dos que vêm no turismo uma ameaça. Pelo contrário, sou dos que reconhecem o papel essencial desse mercado para o sucesso atual da economia portuguesa. Mais do que isso, sou dos que considera que não há um trade-off entre mais turismo e mais “economia real”, mais investigação e desenvolvimento, mais empresas exportadoras e mais competitividade e produtividade. Não só não há um conflito como, pelo contrário, há uma convergência de dinâmicas, devendo-se ao turismo o novo posicionamento que Portugal alcançou e que o tornou mais atrativo na captação de empresas internacionais.

Diria que, até à pandemia, o alinhamento estratégico nacional era simples: atrair investimento internacional, atrair empresas, atrair pessoas.

Desde então, a nossa incapacidade reformista tornou-nos vítimas do nosso sucesso e, progressivamente, a necessidade de captação de investimento estrangeiro desapareceu do discurso público e político. Hoje todos os políticos temem falar em investimento internacional, com receio de serem colados à crise na habitação.

Talvez por coincidência, Portugal comece a perder posições no ranking de competitividade publicado pelo Fórum Económico Mundial. Ou Lisboa, no ranking do Emerging Trends Europe.

Não é difícil ter sol, património histórico, gastronomia, etc. Para quem tem, claro! Difícil é ter um quadro económico e social favorável à atração de empresas orientadas para a inovação e para os mercados internacionais, nessa medida, capazes de aumentar a produtividade e “romper com o paradigma dos baixos salários”.

Que o diga a região do Porto, por exemplo, cujo mercado de escritórios, face a 2024, viu o novo pipeline de projetos descer 16% e a absorção de espaços pelas empresas cair 43%.

Confidencial Imobiliário