Não deve haver tema mais consensual na sociedade portuguesa do que a necessidade de promover o mercado de arrendamento. Apesar disso, até agora, não havia tema igualmente mais fraturante do ponto de vista das soluções prescritas e dos pressupostos de viabilização, gerando debates inconciliáveis.

Julgo ser claro que a premissa das políticas lançadas pelo menos desde 2018 é da existência de um conflito de interesses entre os dois lados do mercado, entre senhorios e inquilinos. Mais ainda, um conflito assimétrico, no qual uma das partes, tendo mais poder, pode determinar a situação da outra, cuja posição de fragilidade justifica um enquadramento legal que lhe seja mais favorável e, nessa medida, a proteja e equilibre os pratos da balança.

É normal achar-se que na relação senhorio/inquilino há um desequilíbrio de forças. O que tem sido menos normal é conseguir compreender-se que o empoderamento artificial dos inquilinos, ao invés de os capacitar e ajudar, os debilita e prejudica, expondo-os a um mercado cujo nível de intervenção afasta os senhorios, em especial os mais institucionais, formais, conservadores e benignos, que são especialmente orientados para investimentos de longo-prazo, mas que têm uma forte aversão ao risco.

O caso português oferece toda a informação sobre como as intervenções a favor do “inquilinato” se converteram em quadros que lhe foram absolutamente desfavoráveis, prejudicando-os sem gerar qualquer ganho para nenhuma contraparte. Todos temos memória de como o congelamento de rendas fez ruir as cidades e condenou os inquilinos a viver em condições de indignidade. Todos sabemos como, mais recentemente, a arbitrariedade na aplicação de travões às rendas fez cair a oferta e disparar os valores dos novos contratos, ou como, ainda mais recentemente, a imposição de um máximo de 2% à subida de rendas entre contratos tem impedido a descida das rendas (dado tal descida se tornar definitiva).

O equívoco estrutural em que temos vivido assenta na incapacidade de percecionar que toda a instabilidade sobre os senhorios se converte em instabilidade sobre os inquilinos. Todas as medidas que visam protegê-los têm-nos prejudicado enormemente, expondo-os a um mercado subjugado ao poder dos poucos senhorios que se mantêm ativos.

Ora, a menos que se tenha a visão de que deve ser o Estado a prover a oferta habitacional “para todos”, a única forma de virar o tabuleiro a favor dos inquilinos é aumentar a oferta, atraindo mais operadores.

Todos os que defendam soluções em linha com as receitas anteriores, basicamente vão promover os mesmos resultados, expulsando os proprietários do mercado, levando-os a optar por dar aos seus imóveis usos alternativos ao arrendamento, desde “alugueres” de curta ou média duração, até à simples venda dos mesmos.

Aliás, releva observar como o clima de instabilidade e arbitrariedade legislativa tem demovido os senhorios da celebração de contratos de longa duração, acima de 20 anos, isso apesar da tributação em sede de IRS ser de apenas 5%, mostrando que os benefícios oferecidos não compensam os riscos percebidos.

E não, a responsabilidade não é dos senhorios, pois a sua ambição é ter contratos de longo prazo, uma prática estabelecida com sucesso no arrendamento de imobiliário comercial, no qual os riscos de arbitrariedade são muito menores.

Há muitas mudanças concretas a realizar no regime de arrendamento urbano. Mas a principal é o estabelecimento de um novo paradigma. Um paradigma que assente no pressuposto da convergência e não no conflito de interesses, pois se uns necessitam aceder, outros ambicionam prover. Se uns aspiram por acessibilidade, outros ambicionam operar num quadro de baixo risco que permita atrair capital de longo prazo, institucional, formal, conservador e benigno, disponível para investir com baixos níveis de retorno, traduzido em rendas baixas.

O novo quadro político oferece condições para essa reforma. O programa de Governo refere todas as principais medidas. Assim, hoje, ao contrário do que sucedia “ontem”, as soluções não devem constituir meras melhorias do quadro legal vigente, visando manter um status quo político-legislativo. Devem, pelo contrário, ser disruptivas e cimentar um quadro que, finalmente, viabilize o mercado de arrendamento em Portugal.

Esta tem de mesmo de ser a hora do mercado de arrendamento!

Confidencial Imobiliário