Pela primeira vez nos últimos 30 anos, as três cidades que compõem o Eixo Atlântico – Porto, Matosinhos e Gaia – vêm a sua população aumentar. Pela primeira vez, é um movimento paralelo, no qual os ganhos de uns não resultam da perda dos demais. Pela primeira vez, igualmente, é a cidade do Porto quem lidera esse movimento.

Pelo menos desde 1991 a cidade do Porto acumula uma dinâmica de perda populacional. De cerca de 301 mil habitantes, caiu até apenas 233 em 2014. Uma queda de 22%, observada ao longo das duas décadas de ouro do mercado habitacional, os anos 90 e os anos 2000.

Num jogo de soma nula, a realidade do Eixo Atlântico era oposta, registando um crescimento constante, passando de 709 mil pessoas em 1991 até 722 mil em 2006, ano em que inverteu a tendência, regressando aos 708 mil em 2016. Desde então, paradoxalmente, nos anos da crise habitacional, recuperou até aos 747 mil em 2024.

A diferença no ciclo pós-2016 reside, precisamente, no facto da recuperação ser transversal a todo o Eixo, sendo mesmo mais acentuada no caso do Porto que aumentou a população em cerca de 20 mil pessoas, equivalendo à soma de Gaia e Matosinhos.

Mas, se é verdade que nesse ciclo a população do Porto cresceu em 8%, importa dizer que 86% desse aumento foi obtido nos anos 2022 a 2024, nos quais a variação anual chegou a atingir os 3,0%, num paradigma novo, oposto ao perfil excêntrico do desenvolvimento urbano anterior.

Evidentemente que não se pode analisar esta tendência ignorando os movimentos migratórios recentes em Portugal. No entanto, certamente esses motivos não explicam a viragem para um modelo de crescimento liderado pelo centro. Isso, em especial num quadro de crise habitacional e num contexto pós-pandémico, propenso para o “regresso ao campo”.

Na mesma linha, talvez seja demasiado atribuir os méritos todos ao executivo camarário e ao novo PDM, revisto em 2021. Mas para quem gosta de correlações… Não percebo nada de urbanismo. Mas o caso deve merecer estudo.

A cidade do Porto, com os seus 41 km2, lidera atualmente o crescimento do pipeline habitacional em Portugal, ultrapassando Gaia que liderou nos últimos anos. Os dados de 2025 apontam para um recorde de cerca de cinco novos mil fogos em projeto.

O Porto, com uma escala geográfica equiparada a 24% de Gaia e 66% de Matosinhos, não só teve a capacidade de ser o território a nível nacional com o maior volume absoluto de novos fogos em projeto, o que é a todos os títulos notável, como ser onde a conversão de projetos em obras efetivas é maior.

De facto, no confronto entre os dados dos pré-certificados energéticos e os fogos licenciados (com taxas pagas), verifica-se que a nível nacional somente cerca de 50% dos fogos projetados avançam de facto para obra. Esse foi o caso concreto do 3.º trimestre de 2025, no qual foram emitidos pré-certificados para 18 mil novos fogos, sendo licenciados somente 9,1 mil.

Entre 2023 e 2024, a taxa média de conversão de projetos em obra foi de 75% no Porto, superando substancialmente as taxas de 56% em Gaia e 36% em Matosinhos. Sendo assim, o Porto é a cidade que atrai mais projetos e onde estes têm mais possibilidades de ver a luz do dia, traduzindo uma maior capacidade de competir pelos recursos do setor da construção, incapaz de responder a todas as encomendas e, obviamente, atraído pelos mercados de maior valor.

Assim, a densificação do Porto não se tem traduzido em preços mais baixos. Não só porque, sozinho, não lhe seria possível responder à atual pressão da procura, mas acima de tudo porque a sua centralidade o retira do lugar natural dos mercados mais acessíveis.

Entre 2015 e 2024, o Porto licenciou 50,9 fogos por mil habitantes. Um resultado que supera largamente os parcos 21,9 observados a nível nacional, os 29,4 de Matosinhos e mesmo os 40,3 de Gaia. No entanto, ainda assim, não fez mais do que nivelar pelos 49,4 médios da zona-euro, um facto que diz muito do ciclo atual que vivemos.

Ao mesmo tempo, mostra que o Porto, sozinho, sem Gaia e Matosinhos, não responderá às necessidades. Mostra que este Eixo, este conglomerado de 700 mil habitantes, tem de se estruturar politicamente, de forma a responder de forma articulada às fortes carências, mas sem regressar à soma nula.

Talvez essa fosse uma “regionalização” que valesse a pena fazer, dando ao Porto um novo Eixo.

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