O Governo errou ao referir-se aos preços de 648 mil euros e às rendas de 2.300 euros como “moderadas”, colando às medidas anunciadas um ónus de insensibilidade social que criou um ruído político e mediático que prejudicou enormemente a percepção pública sobre a bondade das mesmas.

O XXIV Governo Constitucional caiu na sequência um dominó de episódios que tiveram como ponto de partida a nova “lei dos solos”, em cuja proposta legislativa se lançou um novo conceito, o conceito de “preços moderados”, que definia tectos para os preços finais de venda dos fogos que viessem para o mercado na sequência da conversão de solos rústicos em urbanos. Esses tectos dependiam dos preços medianos praticados em cada concelho, até um máximo geral.

Nessa altura, sinceramente, foi lamentável observar o nível do debate público e “especializado” sobre os impactos da nova “lei dos solos”, designadamente pelos seus potenciais efeitos no espaço rural, mercê do ímpeto especulativo de que a lei enfermaria. Foi lamentável porque gerou-se um alarme na sociedade em torno de um risco que materialmente não existia.

Quem fizesse as contas, coisa que na Ci fizemos, via que os “preços moderados” eram de facto tão moderados que em quase lado nenhum eram altos o suficiente para viabilizar o investimento. Basicamente porque (i) assentavam em medianas locais apuradas tendo por base essencialmente a venda de fogos usados e (ii) dado nesse valor estarem incluídos todos os custos de promoção, desde o terreno, os projetos, as infraestruturas, a construção, o IVA (a 23%), o custo de capital e a margem do investidor. Em contas simples, tudo pelos mínimos, o preço de venda por m2 de ABP nunca poderia ser inferior a 3 mil euros/m2, um valor que retirava do perímetro da “lei dos solos” quase todo o país, com excepção dos concelhos mais caros (alguns na região de Lisboa, Porto, Matosinhos e diversos no Algarve). Nem um concelho do Alentejo, do Centro ou do Norte eram elegíveis, a menos que fossem operações em solos públicos e em HCC. Era só fazer as contas.

No entanto, fomos todos bombardeados com um “consenso” científico e mediático de que se tinha aberto a porta à especulação e que todos e quaisquer intervenientes que tivessem interesses imobiliários teriam de ser expurgados da vida pública. A realidade dos factos não era relevante, de tal forma era apetitoso o filão político-“científico”-mediático, mostrando que importa mais a retórica do que a substância.

Ora, se foi assim à época, não o foi diferente hoje.

Se me parece legítima a dúvida inicial, provocada pelo próprio Governo, fruto da opção de comunicação que fez, parece-me menos legítimo que, num segundo momento, o mesmo ruído político-“científico”-mediático mostre uma consistente preferência pela promoção de um clima de alarme, neste caso concreto amplificando o ruído inicial, inadvertidamente provocado pela comunicação do Governo.

Quem já tenha tido oportunidade de amadurecer o sentido das medidas anunciadas, facilmente percebe que a redução de IVA e IRS visa o mercado como um todo, incluindo a oferta para a classe média, mas exclui o que se pode chamar de luxo, um segmento que o Governo situou como estando acima dos tais valores de 648 mil e 2,3 mil euros, para venda ou arrendamento. Ora se, conforme os dados do SIR, os tectos excluem 10% das vendas de apartamentos T2 novos, essa percentagem sobe para 100% no caso da freguesia de Estoril-Cascais, local cujo perfil de oferta manifestamente não se orienta para a classe média.

Naturalmente, se os máximos fossem inferiores, por exemplo 300 mil euros para venda ou 700 para arrendamento, tudo parceria mais “justo”. No entanto, sucederia o mesmo que com as “rendas acessíveis”, ou seja, nada… Ao optar por tectos menos limitativos, mas que ainda assim excluem a gama alta, as medidas não pecam por deixar de fora os mercados onde a crise se sente mais, sendo potencialmente geradoras de benefícios para as famílias.

Já todos percebemos que onde o Governo queria dizer “valores limite” disse “valores moderados”. Abriu o flanco e criou a dúvida.

Cabe à ética, aplicada na política, na ciência e nos media, fazer serviço público e contribuir para o esclarecimento e não para a promoção do populismo.

Confidencial Imobiliário