Sobem os preços, sobe o valor das transações e, apesar de haver menos vendas do que há um ano, venderam-se mais casas do que no primeiro trimestre. Os dados do INE para o segundo trimestre de 2026 não descrevem uma inversão do mercado, mas antes uma moderação gradual: os preços continuam a subir, o valor transacionado cresce e, apesar de haver menos vendas do que há um ano, foram vendidas mais casas do que no primeiro trimestre.

Comecemos pelos preços, o indicador que tantas vezes está sob os holofotes e que, ainda mais vezes, é mal interpretado. O Índice de Preços da Habitação subiu 16,5% num ano, abaixo dos 17,8% do primeiro trimestre de 2026. Já são dois trimestres seguidos a abrandar, mas uma subida desta dimensão continua a pesar muito a quem procura casa. Em cadeia o ritmo também é mais baixo, com 3,6% depois dos 3,8% do trimestre anterior. O retrato muda consoante o segmento, e a habitação já existente, que valorizou 18,0% num ano contra 12,3% da nova, é a que melhor mostra a pressão que o mercado vive hoje.

Se os preços dizem até onde o mercado subiu, as vendas dizem a que velocidade ele se move. Foram transacionadas 40.142 habitações, menos 6,4% do que no segundo trimestre de 2025, mas mais 6,4% do que nos primeiros três meses deste ano. O valor total das transações chegou aos 10,7 mil milhões de euros, mais 4,2% do que há um ano. Vendem-se menos casas, mas movimenta-se mais dinheiro. E, com isto, o problema persiste. É isto que devia ocupar o debate, e não a queda homóloga isolada, que conta apenas metade da história.

É também recorrente a pergunta sobre quem está a comprar, e a resposta é ainda, para muitos, muito desfasada da realidade. Compradores com residência fiscal em Portugal representam 95,3% das transações e 93% do valor; os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal foram responsáveis por 4,7% das transações, cerca de 1.890 habitações, menos 10,3% do que há um ano. A esmagadora maioria das casas vendidas foi comprada por quem vive no país, e continuar a apontar o dedo ao capital estrangeiro é fugir à discussão que realmente interessa.

Gosto de olhar também para os detalhes do nosso território e deixar a média nacional para segundo plano. Todas as regiões venderam menos do que no período homólogo, mas a distância entre elas foi grande: o Alentejo (-0,8%) e a Península de Setúbal (-2,1%) resistiram melhor, enquanto a Madeira (-15,2%) e o Algarve (-12,4%) sofreram as maiores quedas. Em valor, só o Algarve e a Madeira recuaram. Nas restantes regiões, as subidas chegaram aos 20,2%, com o crescimento mais forte a registar-se no Alentejo. É precisamente por isso que a média nacional tem de ser desconstruída. Faz parte do nosso trabalho perceber o que está por detrás do número agregado, porque o mercado português não se move todo à mesma velocidade nem responde aos mesmos fatores. Ler o país como um único mercado simplifica demasiado uma realidade que é, por natureza, muito mais fragmentada.

Falta olhar para a oferta, porque é dela que depende a duração desta moderação. Do lado da construção há sinais positivos. Os fogos licenciados em edifícios novos aumentaram 11,9% e os concluídos cresceram 11,6%. É o caminho certo, mas seria ingénuo festejar já, porque um trimestre não compensa anos de défice. O que conta é a consistência, e essa só se prova com tempo.

Dils