Luís Mário Nunes

CEO da ComprarCasa Portugal

Opinião

A importância da comercialização de imóveis usados no atual contexto de mercado

20 Março, 2024 · 11:10

Ouvimos com muita frequência que o mercado imobiliário vive momentos diferentes dos que conheceu nos últimos cinco ou seis anos.

Efetivamente, o mercado emagreceu, transacionam-se menos imóveis, contudo, o preço mantém-se quente e animado. São novas dinâmicas do próprio mercado.

Os impactos registados desde o início da Guerra na Ucrânia trouxeram novos desafios ao mercado imobiliário e ajudaram a alavancar uma dicotomia entre a construção nova e a já edificada, muito por responsabilidade do crescente aumento de preços das matérias-primas e energia, o que se reflete, claramente no valor final do metro quadrado.

Com o tempo, saberemos melhor o efeito que virá a ter no imobiliário já construído e como ambos concorrerão no mercado. Certo é que o impacto do conflito faz-se sentir em todo o mundo e, em breve, chegará ao seu bairro e ao imóvel que pretende adquirir, mas também ao que se propõe vender. Neste, de forma positiva, com valorização, permitindo um encaixe financeiro apreciável.

A questão pertinente que atravessa todo o mercado reside na evidência de que falta produto e temos outro que até está vago, mas não demonstra as condições de atração para as atuais exigências do mercado.

O mercado regista cerca de 700 mil imóveis vagos e mais de 1 milhão de residências secundárias; quase 2 milhões de imóveis. Sabemos que muitos dos primeiros (vagos) não estarão em condições de habitabilidade, mas imaginemos que, apenas 10% deste total global, entrariam no mercado?! Que impacto teria no mercado imobiliário!

Tudo isto num mercado em que o produto novo regista mínimos anuais.

A nova construção até está a crescer desde 2015, ano em que atingiu o mínimo de 9.564 fogos concluídos (pior registo desde que vivemos em Democracia e que compete com os mais de 129 mil fogos concluídos em 2002), mas ainda muito longe das necessidades que o mercado regista com mais de 165 mil transações imobiliárias por ano (considerando os dados de 2022; os dados reais anuais que, à data, conhecemos).

Ora, perante tal discrepância, é expectável e percetível a importância do produto usado neste tecido empresarial. Durante o ano passado, mais de 75% das transações corresponderam a imóveis usados, o que reforça esta nossa ideia.

Fazendo uma pequena analogia automobilística, é comum dizermos que o “cheirinho de carro novo” inebriaria os consumidores com um não sei quê de felicidade, uma química de conquista.

Não sabemos se existe um equivalente para o mercado imobiliário, mas podemos imaginar que sim. Mas isso implicaria saber antes se, afinal, os consumidores preferem imóveis novos ou usados.


"A compra de casa é normal que seja algo mais emocional que racional. É habitual confirmarmos uma grande emoção na compra de um imóvel novo (“zero km”, por assim dizer) e, mais ainda, uma grande sensação de realização na mudança para um apartamento nunca antes utilizado."


A compra de casa é normal que seja algo mais emocional que racional. É habitual confirmarmos uma grande emoção na compra de um imóvel novo (“zero km”, por assim dizer) e, mais ainda, uma grande sensação de realização na mudança para um apartamento nunca antes utilizado.

Um imóvel novo está impecável e não tem passado. Como uma página em branco, há toda uma nova história a construir naquele lar. O imóvel novo é, em geral, mais adaptado às necessidades da vida moderna, mais tecnológico, com maior qualidade construtiva, arquitetura contemporânea, com a pintura e os acabamentos perfeitos, sem falhas e ao gosto dos consumidores atuais. Sonha-se com ele até o momento da sua entrega.

Já um imóvel edificado quase sempre está pronto para usar (está “testado”, se me permitem) e, por vezes, até já traz algum tipo de mobiliário de uso mais geral, quando não quase uma mobília completa. Em geral é mais barato, maior, e muitas vezes igualmente bem localizado.

Claro que o cliente estará mais condicionado, seja com o tipo de piso, com a pintura, com os acabamentos gerais, enfim com tudo aquilo que ele acarreta e que não agradará totalmente.

Olhar a vida inteira para uma cozinha que não satisfaz é uma perspetiva que tira o apetite a qualquer um. Será sempre possível reabilitar, reformar; mas este é sempre um cenário imprevisível, que se sabe como começa e nunca como termina.

Todavia, o mercado, como já mencionado, está e tem de estar recetivo ao imóvel usado e aceitar que, afinal, este é novo para quem o adquire.

O que importa, portanto, não é tanto se é novo ou usado o imóvel, mas a conquista, a história será sempre nova, pois será a sua.


"Na química da felicidade imobiliária, o que vale mesmo são as chaves na mão. Não é tanto o cheiro do apartamento, mas o barulhinho das chaves, tanto mais que a alternativa (o novo) pouco existe."


Na química da felicidade imobiliária, o que vale mesmo são as chaves na mão. Não é tanto o cheiro do apartamento, mas o barulhinho das chaves, tanto mais que a alternativa (o novo) pouco existe.

Com as matérias-primas, como cimento e ferro, transportes e tudo quanto está dependente de combustível e energias em geral, a escalar preços de forma pouco comportável, torna-se complicado a aposta na construção nova em Portugal, particularmente para o segmento baixo e ao destinado à classe média.

Acresce ainda o facto de se estar a assistir a um inflacionamento do valor dos terrenos nas zonas mais premium, o que, juntando aos materiais, mão-de-obra, arquitetura e projeto, fará com que o mercado de imóveis usados continue a conhecer tempos áureos por não estar exposto a estes fatores inflacionistas.

Assim, pelo que vamos acompanhando e com a experiência quotidiana no terreno, percebe-se que a procura dirigida ao parque habitacional usado (já edificado), em detrimento do novo, mantenha importantes crescimentos.

No caso português, serão boas notícias, dada a qualidade de construção, atratividade e existência de alguma oferta no mercado, o que atrai famílias e investidores nacionais e estrangeiros.

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