O que trava a construção de habitação acessível?

A construção de habitação acessível em Portugal enfrenta um novo obstáculo crítico e não é a burocracia. O aumento dos custos de construção passou a liderar as preocupações dos promotores imobiliários, travando projetos e afastando a possibilidade de colocar no mercado casas a preços compatíveis com o rendimento das famílias.

De acordo com o mais recente Portuguese Investment Property Survey (PIPS), desenvolvido pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, relativo ao 1.º trimestre de 2026, há um consenso praticamente absoluto no setor: o aumento dos custos de construção é hoje o maior entrave à promoção de nova habitação.

Pela primeira vez desde que este inquérito é realizado, há seis anos, os custos de construção lideram a lista de obstáculos à atividade, com um índice de pressão de 84%. Este valor supera, ainda que por uma margem curta, os constrangimentos associados à burocracia e aos processos de licenciamento, que registam atualmente 83%.

A mudança é significativa. Durante anos, os entraves administrativos foram apontados como o principal bloqueio à construção em Portugal. Agora, embora continuem a ser um fator crítico, mostram sinais de alívio, em parte devido às expectativas em torno das alterações ao chamado Simplex Urbanístico.

A carga fiscal surge na terceira posição, com um índice de pressão próximo dos 70%, evidenciando uma tendência de descida desde o segundo trimestre de 2025, quando atingia 84%.

Este recuo reflete a expectativa do setor relativamente a medidas anunciadas pelo Governo, nomeadamente a redução do IVA para 6% na construção de habitação, uma alteração que poderá aliviar parcialmente os custos finais dos projetos. Ainda assim, este alívio fiscal não chega para compensar o impacto do aumento dos custos de construção.

Segundo Ricardo Guimarães, a mudança na hierarquia dos obstáculos mostra que o mercado está a antecipar melhorias em áreas como o licenciamento e a fiscalidade, mas enfrenta um agravamento noutras frentes.

“O mercado assinala um agravamento crescente das dificuldades associadas aos custos de construção, o que acaba por anular uma parte significativa dos benefícios esperados noutras áreas”, diz.

O índice global de pressão mantém-se, assim, em 59%, um valor próximo da média histórica de 62%.

Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, a questão é clara: o problema não está apenas nos custos em si, mas no enquadramento global do setor.

“Os custos de construção resultam, em grande medida, de requisitos legais e regulamentares desajustados à realidade do setor e às necessidades do país”, afirma. E a consequência direta é evidente nos preços finais: “É impossível construir para vender a 300 mil euros”, acrescenta.

Esta afirmação ajuda a explicar porque é que a chamada “habitação acessível” continua a ser um objetivo difícil de concretizar, sobretudo nos grandes centros urbanos.

Projetos travados: 59 mil casas não avançaram

Os números ajudam a perceber a dimensão do problema. Nos últimos três anos, cerca de 59 mil fogos que chegaram a estar pré-certificados acabaram por não avançar, por falta de viabilidade económica. Ou seja, havia intenção de construir, mas os projetos não resistiram à equação financeira.

Curiosamente, a escassez de procura continua a ser o fator menos relevante entre os obstáculos identificados pelos promotores. No primeiro trimestre de 2026, o índice de pressão associado à procura fixou-se em apenas 23%, em linha com os valores historicamente baixos. Isto significa que há compradores, o que falta são casas a preços compatíveis com o rendimento das famílias.

O inquérito aponta ainda para um abrandamento da atividade e dos preços no início do ano. Contudo, o sentimento dos promotores para os próximos meses é positivo.

O indicador de expectativas atingiu +35 pontos, o valor mais elevado desde o final de 2024, impulsionado sobretudo pela antecipação de uma recuperação dos preços e, em menor grau, das vendas.

O setor entra, assim, numa fase de expectativa: depois de um período de retração, acredita-se numa retoma ainda que condicionada pelos mesmos desafios estruturais.