O que significa “propriedade horizontal”, “fração autónoma” e “fração comum”?

No mundo imobiliário, os termos “propriedade horizontal”, “propriedade vertical”, “fração autónoma” e “fração comum” são frequentemente utilizados, mas podem gerar dúvidas entre compradores, vendedores e proprietários de imóveis.

Entender a distinção entre os conceitos é essencial para quem pretende adquirir um apartamento, loja ou escritório inserido num edifício com diversos proprietários. Perceba as diferenças, as características e a importância de cada tipo de fração.

A propriedade horizontal existe quando um edifício (ou conjunto de edifícios contíguos) pertence a várias pessoas, tendo cada uma delas poderes exclusivos sobre uma parte específica (designada fração autónoma) e todas em conjunto poderes sobre as áreas não atribuídas a cada um em especial (designadas partes comuns).

As regras relativas à constituição da propriedade horizontal e aos direitos e deveres dos condóminos estão estabelecidas no Código Civil.

O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que define a situação jurídica do imóvel, incluindo informações como a composição de cada fração autónoma; o valor relativo a cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio; o fim a que se destinam frações autónomas e áreas comuns, o regulamento do condomínio, entre outras especificações.

O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.

Diplomas que regulam o regime de Propriedade Horizontal

• Decreto-Lei n.º 40333, de 14 de outubro de 1955;


• Artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil, alterado pela Lei nº 8/2022


• Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro


• Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, alterado pela Lei nº 8/2022


• Decreto-Lei n.º 269/94 de 25 de outubro


• Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro

Por outro lado, no regime de propriedade vertical, todas as frações pertencem ao mesmo proprietário, ou seja, este é dono do prédio inteiro. Caso este proprietário pretenda vender o prédio, tem de o fazer na totalidade ou, para vender as suas frações individualmente, deve primeiro obter o título constitutivo da propriedade horizontal.

Assim, uma fração autónoma é uma unidade independente dentro de um edifício em regime de propriedade horizontal. Cada fração autónoma tem uma utilização específica e é propriedade exclusiva do seu titular. Os exemplos incluem:

• Apartamentos residenciais;


• Lojas em centros comerciais;


• Escritórios em edifícios empresariais.

Características principais:

1. Identificação própria: Cada fração autónoma é descrita numa matriz predial e registada no registo predial com um identificador único.


2. Direitos exclusivos: O proprietário tem o direito exclusivo de uso e fruição do espaço.


3. Uso específico: A utilização da fração é definida no título constitutivo da propriedade horizontal (exemplo: habitação, comércio ou serviços).


4. Responsabilidades financeiras: O proprietário é responsável pelas despesas associadas à sua fração, como seguros, manutenção ou pagamento de impostos.

Uma fração comum refere-se às áreas partilhadas do edifício, que pertencem a todos os proprietários das frações autónomas. Estas áreas são indispensáveis ao funcionamento do edifício e ao acesso às frações privadas.

Exemplos de frações comuns:

• Halls de entrada;


• Corredores e escadas;


• Elevadores;


• Garagens partilhadas;


• Estrutura do edifício, telhados e fachadas;


• Redes de abastecimento (água, eletricidade, gás, comunicações).

Características principais:

1. Propriedade coletiva: As frações comuns pertencem a todos os proprietários das frações autónomas do edifício.


2. Responsabilidade partilhada: As despesas de manutenção e os seguros são repartidos entre os proprietários, geralmente com base na permilagem de cada fração autónoma.


3. Uso coletivo: As frações comuns são destinadas ao uso por todos os condóminos, sem exclusividade, a menos que o título constitutivo assim o defina.

1. Compra e venda de imóveis: Saber o que está incluído na fração autónoma e as responsabilidades sobre as áreas comuns evita surpresas futuras.


2. Gestão de condomínios: A clara distinção ajuda na gestão de despesas e responsabilidades coletivas.


3. Litígios: Muitos conflitos em condomínios surgem devido à falta de compreensão sobre o que é privado e o que é comum.

1. Como saber a permilagem da minha fração autónoma?

• A permilagem está definida no título constitutivo da propriedade horizontal e também pode ser consultada no registo predial.

2. Posso fazer alterações numa fração comum?

• Não, qualquer alteração nas áreas comuns requer aprovação em assembleia de condóminos.

3. Que despesas são consideradas comuns?

• Manutenção do edifício, reparações em áreas partilhadas e pagamento de serviços como limpeza ou energia das áreas comuns.

Compreender as diferenças entre fração autónoma e fração comum é essencial para quem compra ou possui imóveis em propriedade horizontal, já que permite evitar conflitos, gerir responsabilidades e tomar decisões mais informadas.