O que muda para quem tem crédito à habitação em incumprimento

As novas regras que regulam as vendas de crédito malparado pelos bancos a empresas terceiras publicadas esta quinta-feira em Diário da República permitem que o cliente possa regularizar a dívida e retomar o crédito mesmo depois deste ter sido vendido.

O decreto-lei transpõe uma diretiva europeia de 2021 que estabelece regras harmonizadas para a venda de crédito malparado entre empresas (em geral, bancos que vendem carteira de crédito malparado a fundos) e os requisitos para as entidades que comprem esses créditos e as entidades gestoras dos mesmos.

Segundo o preâmbulo da lei publicada, esta vem “garantir uma adequada proteção do devedor no contexto da cessão, garantindo que este não fica numa posição menos favorável” do que antes.

No caso de créditos à habitação, atualmente, os clientes estão impedidos de retomar o crédito (salvar a dívida incumprida, os juros e voltar a pagar o empréstimo a prestações) porque, a partir do momento da cessão (nome técnico dado à venda de créditos a terceiros), o crédito deixa de ser abrangido pelo regime legal que regula os contratos de empréstimos à habitação.

As novas regras alteram esta situação, ao estabelecer que o cliente não pode ficar numa situação jurídica pior do que antes da venda do crédito.

O Banco de Portugal considera que o novo regime garante que “os direitos dos mutuários não sejam afetados pela cessão do crédito, consagrando o princípio da neutralidade da cessão, segundo o qual o mutuário não pode ficar em pior situação jurídica do que tinha perante o mutuante original”.

No caso do crédito à habitação, os clientes “não podem, após a cessão, ficar prejudicados em relação à proteção de que dispõem de acordo com as normas legais e regulamentares em vigor sobre crédito à habitação”, disse o supervisor e regulador bancário.

A cedência destes créditos a empresas não supervisionadas pelo BdP retirou aos clientes a proteção legal prevista no regime do crédito à habitação, nomeadamente o direito de retoma do contrato, ou seja, a possibilidade de saldar a dívida em atraso e recuperar o empréstimo.

O regime publicado esta quinta-feira diz que o devedor tem de ser notificado da venda do crédito após esta acontecer e antes da primeira cobrança, assim como da entidade que o adquiriu e da entidade gestora. Essa informação inclui valores em dívida e a legislação aplicável à defesa do consumidor.

Os bancos que cedem os créditos a outras entidades também passam a ter de comunicar semestralmente ao BdP o saldo total em dívida, as vendas nesse período e a média do valor das cessões nesse período.

O BdP passa a fazer a supervisão das entidades gestoras dos créditos autorizadas em Portugal (e a cooperar com autoridades de outros Estados-Membros da União Europeia no caso de gestores de créditos que operam em vários países) e pode impor sanções.

Em declarações à Lusa, o Banco de Portugal afirmou desconhecer quanto é que os bancos venderam em empréstimos à habitação desde 2017, em operações de cessão de crédito a entidades exteriores.

De acordo com a associação de defesa do consumidor Deco, foi a partir de 2017 que começaram a ser mais visíveis as consequências das operações de cessões de empréstimos realizadas pelos bancos para limpar dos seus balanços os créditos malparados, por orientação das entidades de supervisão bancária. Nos últimos anos encontrou “atropelos” aos direitos dos consumidores nas vendas de crédito à habitação a empresas externa, sobretudo desde aquele ano.

O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) anulou em outubro de 2024 e em maio de 2025, em dois acórdãos semelhantes, a venda de empréstimos à habitação realizadas por bancos a empresas não supervisionadas pelo Banco de Portugal, por ver “fraude à lei” nas operações.

O decreto-lei hoje publicado, que entra em vigor em três meses, resulta da transposição de uma diretiva aprovada em 2021 que tinha de ser transposta até ao final de 2023. Este atraso levou a Comissão Europeia, já este ano, a abrir um procedimento contra Portugal no Tribunal de Justiça da União Europeia.

Fonte: Lusa