O que muda com o Simplex do licenciamento

O decreto-lei n.º 10/2024, que procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria, foi publicado em Diário da República no passado dia 8 de janeiro, depois de ser promulgado pelo Presidente da República. Uma parte das 26 medidas teve efeito a desde 1 de janeiro, mas a larga maioria só vigora a partir do dia 4 de março.

Aprovado no âmbito do programa Mais Habitação, o chamado Simplex dos licenciamentos traz novidades para a construção, para o imobiliário e também para todos aqueles que estão a pensar comprar ou vender casa.

Além da simplificação dos processos, o diploma uniformiza os procedimentos administrativos em todos os municípios. Se é verdade que a agilização coloca mais imóveis no mercado, por outro lado, também há riscos acrescidos para os consumidores.

A nova lei procede, em primeiro lugar, “à eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, para o efeito, novos casos de comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio”.

Passa a dispensar-se a licença de loteamento e a permitir-se a sua viabilização através de comunicação prévia quando exista plano de pormenor ou unidade de execução com determinados atributos.

Por outro lado, também passam a estar previstas outras isenções, como por exemplo, nos casos em que exista aumento de número de pisos sem alteração da altura do telhado ou da fachada. Se estiverem em causa obras interiores que afetem a estrutura, deve assegurar-se que um técnico habilitado declare, através de termo de responsabilidade, que a estrutura de estabilidade é aceitável, podendo esse documento ser exigido em possíveis ações de fiscalização.

De igual modo, as obras de construção promovidas pelo setor do Estado, empresas municipais ou intermunicipais relativas à instalação de serviços públicos, nomeadamente para habitação, vão dispensar licenças urbanísticas ou outros atos de controlo prévio.

Foi também aprovado um regime de deferimento tácito para as licenças de construção. As câmaras passam a dispor de um prazo entre 120 e 200 dias (consoante a área bruta de construção) para decidirem sobre os pedidos de licenciamento apresentados.

Para dimensões até aos 300 m2, o prazo não poderá exceder os 120 dias úteis, número que aumenta para 150 dias para áreas entre 300 e 2.200 m2 ou que envolvam imóveis classificados. O prazo máximo de 200 dias fixa-se para imóveis com área bruta de construção superior a 2.200 m2. O prazo é contado a partir do momento em que o pedido seja apresentado ao município.

Caso as decisões não sejam tomadas dentro dos prazos devidos, considera-se ter havido deferimento tácito e o projeto pode ser realizado.

O alvará de licença de construção é eliminado e substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.

Com o novo diploma, alarga-se o prazo de validade da informação prévia favorável de um para dois anos, sem necessidade de solicitar prorrogações. Por outro lado, permite-se que o prazo de execução das obras possa ser prorrogado sem os limites atuais, de apenas poder ocorrer uma única vez e por período não superior a metade do prazo inicial.

Ainda quanto à simplificação dos procedimentos urbanísticos, elimina-se a necessidade de parecer da entidade competente em matéria de património cultural em diversas situações.

São adotadas medidas para impedir tratamentos assimétricos e injustificados. Cada município pode ter as suas normas acerca da ocupação dos solos e condições de edificação, mas, em matérias de natureza procedimental e formal, não existem regras diferentes em cada município, pois estas implicam custos excessivos e desproporcionados.

Além disso, prevê-se a existência de uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, cuja utilização será obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026, não sendo possível adotar procedimentos ou exigir documentos que nela não se encontrem previstos.

São revogadas ou substituídas certas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) que se consideram limitativas como a obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho; a existência de duches em vez de banheiras e soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk through.

Por outro lado, em simultâneo, aprova-se a revogação do RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026.

O Código da Construção, já em desenvolvimento, vai substituir o RGEU e agregar mais de 100 leis num só diploma, permitindo “a codificação da legislação aplicável à construção e a diminuição da extensão, dispersão, fragmentação e complexidade do quadro regulamentar da construção”, segundo o Ministério da Habitação.

Até agora a apresentação da licença de utilização era necessária no ato de compra e venda de um imóvel. O novo diploma deixa cair a obrigatoriedade de exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização ou de demonstração da sua inexigibilidade. Esta medida entrou em vigor no dia 1 de janeiro de 2024 e surge na sequência “da eliminação da autorização de utilização quando tenha existido obra sujeita a um controlo prévio”.

Pretende-se uma maior flexibilização das transações, menos burocracias, menos custos e mais casas no mercado. Embora a licença não tenha de ser apresentada, a construção continua a ter de estar conforme as regras estipuladas.

A aquisição de uma casa sem licença acarreta outros riscos, como a eventual compra de construções ilegais ou a dificuldade em aceder a crédito habitação, uma vez que os bancos podem continuar a exigir este documento para garantir o financiamento.

Em comunicado, a Ordem dos Notários (ON) alertou para os riscos. Para esta ordem profissional a dispensa de licença de utilização deveria ser substituída por uma declaração emitida pelas câmaras municipais, atestando que o imóvel é licenciável, de modo a evitar “complicações futuras” aos compradores.

“Se esta situação não for devidamente acautelada no momento da transmissão e mais tarde se vier a verificar que a construção é ilegal, esta pode acabar por ser total ou parcialmente demolida, com sérios prejuízos para o comprador”, afirmou o bastonário da ON, Jorge Batista da Silva.