O que é o Contrato-Promessa de Compra e Venda?

A primeira etapa do processo de compra e venda de um imóvel é a assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) que, embora não seja obrigatório, antecede habitualmente o contrato definitivo: a escritura de compra e venda.

Nem sempre se encontram reunidas as condições para a realização imediata de uma escritura. Imagine que a casa a ser transacionada ainda está em obras ou o comprador aguarda a aprovação de um crédito: nestes casos, o CPCV funciona como uma garantia que protege comprador e vendedor relativamente à transação a realizar.

Previsto no Código Civil, no artigo 410.º,  o CPCV é um documento escrito, assinado por aquele que promete vender (o promitente vendedor) e aquele que promete comprar (o promitente comprador), em que se estabelece um acordo para a transação de um imóvel, definindo as suas condições, formalizadas posteriormente com a celebração da escritura pública.

Em suma, entre outras informações, o documento estabelece os valores de compra, o sinal dado como adiantamento e a data de entrega. O pagamento de um sinal é comum neste tipo de contratos: é uma quantia em dinheiro, acordada pelas partes, que garante o cumprimento do acordo e atesta a seriedade da intenção contratual. O montante do sinal (e reforços de sinal, caso existam) é deduzido no pagamento final, no momento da escritura.

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  • Identificação de Vendedor e Comprador;
  
  
  • Identificação do imóvel;
  
  
  • Preço final e forma de pagamento;
  
  
  • Valor do sinal e, caso existam, de reforços de sinal;
  
  
  • Definição de um prazo para a formalização da escritura;
    
  
  
  • Definição das penalizações em que incorrem as partes caso existam atrasos ou incumprimento do contrato;
  
  
  • Indicação de que o imóvel está livre de quaisquer ónus ou encargos;
  
  
  • Referência à licença de utilização / de construção ou declaração que a substitua;
  
  
  • Cláusulas específicas, segundo as exigências de ambas as partes;
  
  
  • Assinatura de ambas as partes.
  
  
  
  

No caso de a transação ser feita diretamente entre vendedor e comprador, o CPCV deve ser redigido por um advogado ou solicitador, por forma a garantir a sua validade jurídica. Se, por outro lado, o negócio for feito através de uma agência imobiliária, esta apoiará os clientes com uma minuta-tipo, adaptada depois a cada caso particular.

Para salvaguarda das partes, é importante que o CPCV detalhe de forma explícita as condições acordadas verbalmente, evitando futuras situações de conflito e litígio. Assim, tomemos como exemplo uma família que, para adquirir determinado imóvel, depende da aprovação do financiamento bancário. Neste caso, no CPCV deve constar uma cláusula que permita a anulação do contrato, caso o banco não aprove o empréstimo, sem perda do sinal.

Se a escritura não se realizar, existem sanções. Estas podem estar previstas no próprio CPCV ou, caso contrário, aplicam-se as penalizações previstas no Código Civil:

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  • Se o vendedor entrar em incumprimento, terá então de restituir ao comprador um montante equivalente ao dobro do sinal pago.
  
  
  • Se a situação de incumprimento for causada pelo comprador, este perde o direito a reaver o sinal já pago.
  
  
  
  

Em última instância, quem não incumpriu pode recorrer à via judicial com o objetivo de conseguir uma sentença que determine o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.