O que deve constar no contrato de arrendamento

A relação entre arrendatários e proprietários implica direitos e deveres que devem ficar plasmados no contrato de arrendamento. A lei protege os inquilinos mais vulneráveis e estes têm uma maior proteção. Os senhorios que façam contratos mais duradouros têm maiores benefícios fiscais. Conheça o essencial sobre os direitos e obrigações de senhorios e inquilinos.

O contrato de arrendamento é o documento que consagra os direitos e deveres do proprietário e do inquilino. Deve ser um documento escrito, assinado por ambas as partes, que determine as condições do arrendamento. Pode ter um prazo certo ou duração indeterminada.

Para a assinatura do contrato de arrendamento são necessários os documentos de identificação de ambas as partes. O proprietário do imóvel deve apresentar a Caderneta Predial, o Certificado Energético, Certidão de Teor e Licença de Habitação do imóvel. Por regra, o inquilino deve apresentar comprovativo dos seus rendimentos (recibos de ordenado ou declaração de IRS).

O contrato de arrendamento deve incluir os seguintes elementos:

• A identificação do proprietário e do arrendatário (nomes, números de identificação civil e de identificação fiscal, naturalidade, data de nascimento e estado civil);


• O domicílio ou sede do proprietário;


• A identificação do fiado, quando aplicável;


• A identificação e localização do imóvel, ou sua parte;


• A finalidade do contrato (habitacional ou não habitacional);


• A indicação da licença de utilização (número e data da entidade emitente);


• O valor da renda, data, local e modo de pagamento;


• As rendas antecipadas e/ou caução, quando aplicável;


• A duração do arrendamento (se é estudante, considere um contrato com duração associada ao ano letivo);


• O prazo para denúncia do contrato e data em que é assinado.

O contrato pode ainda incluir as seguintes determinações:

• O regime de atualização de renda: se esta informação não estiver estipulada, aplica-se a atualização anual, de acordo com os coeficientes de atualização que são publicados anualmente em Diário da República, até dia 31 de outubro de cada ano;


• A identificação dos locais de uso privativo, uso comum e anexos que sejam arrendados;


• Uma adenda ao contrato com o inventário de bens e seu estado de conservação, em casas mobiladas;


• Quaisquer cláusulas acordadas pelas partes, desde que permitidas por lei. Tudo o que não fique explicitado fica a reger-se pela lei do Novo Regime de Arrendamento Urbano.

Os contratos têm o prazo mínimo de um ano e, na primeira renovação, têm de ser mantidos por mais três anos, exceto se o inquilino não o pretender ou se o proprietário necessitar da casa para habitação própria ou para os seus filhos. Se as partes não estipularem um prazo para o contrato, considera-se que fica celebrado por 5 anos.

A legislação portuguesa protege os arrendatários mais vulneráveis com contratos celebrados aquando da vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU): o proprietário não pode denunciar o contrato, nem pode opor-se à sua renovação, caso o inquilino tenha mais de 65 anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60%, com contratos de arrendamento assinados entre 1990 e 1999 a viver há mais de 20 anos no imóvel. Só o poderá fazer caso pretenda demolir o edifício.

Os proprietários que pressionem ilegitimamente os inquilinos, tentando forçá-los a sair do imóvel podem ser punidos.

Os proprietários são obrigados por lei a declarar o arrendamento de um imóvel às Finanças. Uma cópia do contrato de arrendamento tem de ser entregue à Autoridade Tributária no prazo máximo de 30 dias após a assinatura do documento por todas as partes. Pode fazê-lo ao balcão de uma repartição das Finanças ou online.

Arrendar um imóvel acarreta obrigações em sede de IRS: o proprietário tem de declarar as rendas recebidas e pagar o respetivo imposto.

O regime fiscal beneficia os proprietários que optem por contratos de arrendamento mais duradouros. Quanto mais longo for o contrato de arrendamento, menor a taxa de IRS a aplicar às rendas obtidas. A taxa de 28% de imposto pode ser reduzida progressivamente até 10 %.

Caso o contrato seja igual ou superior a dois anos há, logo no primeiro ano, uma redução de 2% no imposto a pagar sobre as rendas. A cada renovação, pelo mesmo prazo, é aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14%.

Nos casos de contratos de arrendamento iguais ou superiores a cinco anos e inferiores a dez começam por pagar 23%, ou seja, menos 5%.  Neste caso, bastam duas renovações por iguais períodos para chegar ao limite de 14%.

Os senhorios que celebrem um contrato com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 beneficiam, logo no primeiro ano, da taxa de 14%.

O escalão de bonificação máxima, no qual a taxa de IRS aplicável é de 10%, aplica-se aos contratos de arrendamento superiores a 20 anos.

Uma casa sobre a qual exista um crédito à habitação pode ser arrendada sem que a instituição bancária possa alterar as condições de crédito, ao contrário do que acontecia anteriormente.

O Novo Regime de Arrendamento Urbano prevê um procedimento de despejo extrajudicial, com o objetivo de simplificar a desocupação do imóvel arrendado por incumprimento do arrendatário nos casos de falta de pagamento de rendas, de caducidade do contrato pelo decurso do prazo ou de cessação do contrato por oposição à renovação ou por denúncia. O Balcão Nacional de Arrendamento foi criado para resolver as tramitações legais nos casos de despejo.