“O problema não é o crédito, é o preço das casas”

O problema da habitação em Portugal não está, segundo o setor bancário, na concessão de crédito, mas sim no preço das casas e na falta de oferta. A ideia foi deixada por João Pedro Oliveira e Costa, presidente executivo do BPI, em entrevista ao podcast Chave na Mão, onde analisou o impacto das novas medidas macroprudenciais do Banco de Portugal, a evolução do mercado imobiliário e os desafios estruturais do setor.

O mercado imobiliário e o sistema financeiro português operam atualmente sob um cenário de forças opostas. Quem analisa os balanços da banca encontra um ecossistema de uma robustez quase inédita, caracterizado por rácios de incumprimento historicamente baixos e famílias financeiramente mais prudentes.

Em contrapartida, a análise da realidade social revela um mercado asfixiado, onde o preço dos imóveis duplicou numa década, empurrando as gerações mais qualificadas do país para a emigração.

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As recentes alterações anunciadas pelo Banco de Portugal, que pretendem que as recomendações macroprudenciais passem a normas obrigatórias, são encaradas pelo BPI com naturalidade.

“Vejo sempre com bons olhos qualquer opção que o supervisor tenha para proteger o mercado financeiro”, afirmou o CEO.

Ainda assim, o responsável considera que o impacto no banco será limitado, uma vez que o BPI já aplica critérios de risco exigentes na concessão de crédito. O novo enquadramento inclui a redução da taxa de esforço de 50% para 45%, uma mudança que poderá excluir algumas famílias do acesso ao crédito.

Apesar das novas regras, o BPI não vê sinais de risco sistémico no crédito à habitação. O banco destaca o histórico de estabilidade do crédito imobiliário em Portugal desde a crise de 2008-2012, com níveis muito baixos de incumprimento.

“Não temos um aumento do risco, nem de casas devolvidas aos bancos”, sublinhou. Na visão do CEO, o problema central não está na concessão de crédito, mas sim no custo da habitação.

“O valor das casas duplicou nos últimos dez anos e isso afasta os jovens de constituírem família em Portugal”, afirmou. E acrescenta: “O problema não é dar crédito. É o preço das casas.”

Sobre a garantia pública, que permite financiar entre 90% e 100% da compra de casa por jovens, o responsável do BPI considera a medida positiva no acesso inicial ao mercado.  O banco não identifica, até ao momento, sinais relevantes de incumprimento neste segmento.

Ainda assim, admite que o aumento da taxa de juro e o maior endividamento devem ser acompanhados com prudência. Para o CEO, o risco maior não é financeiro, mas social: a dificuldade dos jovens em comprar casa pode estar a contribuir para a emigração: “A principal razão de saírem do país é a habitação.”

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O cenário de curto prazo não aponta para uma descida dos preços, antecipa João Pedro Oliveira e Costa. O banco estima uma valorização de cerca de 11% no mercado imobiliário este ano, após uma subida semelhante no ano anterior.

A pressão da procura, alimentada pelo turismo, imigração e mobilidade interna, continua a superar largamente a oferta.

“Enquanto não houver uma verdadeira política para uma construção em massa, não vejo que os preços baixem”, afirma o presidente executivo do BPI.

Apesar da subida dos preços e das preocupações com acessibilidade, o setor bancário destaca a solidez atual das famílias portuguesas. O nível de endividamento é hoje cerca de metade do registado em períodos de crise.

O BPI, com cerca de 240 mil contratos de crédito à habitação, não tem atualmente imóveis recuperados por incumprimento.

Em média, os clientes amortizam os créditos em cerca de metade do prazo contratado.

Para o CEO do BPI, a habitação deixou de ser apenas uma questão de crédito ou risco bancário. É, acima de tudo, um problema estrutural de país, que já deixou de ser um tema dos bancos. “É um tema estratégico”, defende.

Sem aumento da oferta, o sistema continuará sob pressão, sobretudo para as gerações mais jovens.