Mercado imobiliário em 2024: desafios, tendências e oportunidades

O mercado imobiliário português enfrenta, em 2024, um cenário de desafios persistentes, dificuldades estruturais, mas, também oportunidades significativas. Convidámos alguns dos mais relevantes protagonistas do setor imobiliário a fazerem previsões sobre quais as tendências que vão marcar o mercado imobiliário no novo ano.

2023 foi marcado pela desaceleração no crescimento dos preços das casas e pela persistência de alguns problemas estruturais, como a falta de oferta habitacional e a falta de mão-de-obra na construção. Contudo, para os nossos entrevistados, surgem oportunidades promissoras em segmentos específicos, como o mercado de valor elevado e a nova construção.

Conheça as opiniões e perspetivas de Alfredo Valente, CEO da IAD, Alexandra Gomes, Head of Research da Savills Portugal, Serafim Marques, Diretor Geral da Habifactus, Luís Mário Nunes, CEO da ComprarCasa, e Patrícia Santos, CEO da ZOME.

Em 2023, o mercado imobiliário nacional foi impactado pelo atual cenário macroeconómico pautado, sobretudo, por um sentimento de incerteza perante as previsões do Banco Central Europeu.

Para 2024, e tendo em consideração o atual contexto que se verifica no âmbito global, aliado à incerteza que persiste sobre a escalada das taxas de juro e às tensões geradas pelos conflitos internacionais, espera-se que o primeiro semestre de 2024 seja ainda marcado por cautela no que à tomada de decisão por parte dos investidores diz respeito.

Vamos certamente continuar a assistir a uma maior diversificação das carteiras, como estratégia adotada pelos investidores, direcionando o seu investimento para segmentos como o Residencial, Hospitality, Senior Living, Healthcare e Student Housing. Além disso, os critérios ESG e a descarbonização assumirão cada vez mais um destaque preponderante.

Os principais desafios residem, sobretudo, nos fatores externos que continuarão a impactar a economia nacional e a influenciar o processo de tomada de decisão dos investidores.

Por outro lado, as constantes alterações fiscais e legislativas que se verificam em território nacional, devem ser também vistas como um desafio uma vez que impactarão a dinâmica dos investidores nacionais e internacionais.

No entanto, é de salientar que Portugal continuará a figurar na lista das geografias mais atrativas para investir, uma posição suportada pelo dinamismo do seu mercado ocupacional que continua a registar níveis elevados de procura nos diferentes segmentos e pelos novos projetos em pipeline.

Diria que o segmento residencial continuará a estar fortemente exposto aos fatores externos. O elevado custo de financiamento que se faz sentir desencoraja potenciais compradores com uma capacidade de acesso ao crédito mais reduzida.

Por sua vez, a taxa de juro encontra-se em alta, um fator que impacta também, de forma menos positiva, o processo de decisão de compra que se tornou mais prolongado.

Por outro lado, um dos segmentos “estrela” em termos ocupacionais, o de Industrial & Logística, continuará a braços com uma escassez de oferta e de terra disponível para desenvolver novos projetos necessários para garantir a competitividade do mercado nacional.

Como referi anteriormente, os segmentos alternativos como student housing, senior living e healthcare, constituirão oportunidade significativas de investimento para 2024, uma vez que vão acompanhando as tendências demográficas que se verificam em Portugal.

Por outro lado, os segmentos de Retalho e de Turismo têm registado um excelente desempenho em 2023, pelo que se perspetiva uma continuação de uma trajetória ascendente na sua atividade. O mercado de Retalho tem vindo a registar uma notável dinâmica, fruto da substituição de conceções obsoletas por outras mais adequados à alteração do perfil da procura, onde os conceitos de baixo custo têm registado uma dinâmica e taxa de penetração elevadas.

Por outro lado, prevê-se que o setor hoteleiro continue a atrair investidores assente na forte recuperação dos principais indicadores de desempenho.

Savills Portugal

Vivemos um clima de incerteza, nomeadamente política e legislativa, e nesse contexto prevê-se uma tendência para a estabilização no mercado imobiliário. Assistimos a uma retração do número de transações em 2023, impactada pelo aumento das taxas de juro e pela inflação, pelo que enquanto não houver uma oferta significativa de novos imóveis, os preços vão continuar a subir e, consequentemente, não teremos um mercado muito dinâmico.

A continuidade do desequilíbrio entre a procura e a oferta contribuirá para a subida dos preços dos imóveis, mesmo perante um menor volume de transações.

A atual conjuntura política poderá, igualmente, impactar a procura estrangeira, no entanto, acredito que Portugal se manterá um destino atrativo e, acima de tudo, seguro para este tipo de investidores.

No que diz respeito ao mercado de arrendamento, ao contrário do que aconteceu em 2023, em que a subida ficou limitada aos 2%, as rendas poderão ser atualizadas em 6,94%, sendo este o maior aumento dos últimos 30 anos. Não deixa de ser um cenário bastante preocupante para todos.

Neste momento um importante desafio é não sabermos que solução governativa poderá sair das próximas eleições, pelo que se torna complexo antecipar a estratégia relativamente às políticas de habitação, imobiliário e investimento estrangeiro e, consequentemente, também alguma incerteza face ao futuro legislativo do setor.

Também já conhecemos alguns dos grandes obstáculos ao investimento, como a falta de agilidade no licenciamento, que esperamos agora ser ultrapassado com a aprovação de um novo pacote legislativo, contribuindo para a agilização de novos empreendimentos, ou a carga fiscal excessiva, entre outros fatores que limitam ou dissuadem a criação de nova habitação.

No que diz respeito ao negócio da iad, estamos focados em atingir o marco dos 1000 consultores alavancando a nossa rede que já se afirma como a maior em Portugal e na Europa, e, consequentemente, o maior volume de transações que os nossos consultores aportam. Para atingir este desígnio, temos em curso um plano de investimentos para continuar a promover o crescimento da rede e da marca em Portugal.

Continuar a investir em inovação é um objetivo claro, dado que continuamos a acreditar que os processos na mediação imobiliária podem ser agilizados, em benefício dos profissionais e também dos clientes.

No setor residencial, uma vez que é o mais procurado e onde há falta de oferta, sobretudo apartamentos nas grandes cidades e moradias nas zonas periféricas e rurais. Não obstante, começamos também a ver algumas tendências que podem vir a ganhar alguma expressão, como os terrenos para construção ou as casas em ruínas para reconstrução no interior. Nas cidades, destaco o crescente interesse por imóveis que possam ser reconvertidos para habitação como lojas ou armazéns, beneficiando das mais recentes evoluções legislativas.

Mas não escondemos que a nossa maior preocupação, no atual contexto, continua a ser a da compra da primeira casa, sobretudo por jovens e pelos casais com menores rendimentos. No atual contexto de preços, taxas de juro e regras de financiamento estamos a excluir uma importante faixa da população da habitação que desejam e merecem.

A volatilidade e incerteza do mercado no próximo ano proporcionará oportunidades, sobretudo para os que possam ser mais ágeis e rápidos a decidir. Daí que estar bem preparado e aconselhado será fundamental. Em nosso entender, o papel dos agentes e consultores imobiliários ganhará relevo.

Cremos que os mercados mais saturados no passado terão tendência a aliviar mais (tipicamente os centros das grandes cidades, com a reafectação de alguns imóveis até agora destinados a alojamento local).

Continuaremos provavelmente a assistir a desvio de interesse comprador de zonas mais saturadas para zonas mais periféricas, por forma a conseguir mais área por menos preço, assim como pela reconversão de uso de edifícios (comerciais ou industriais para habitação, por exemplo).

Parece-nos ainda que continuaremos a assistir ao disparar da compra de imóveis ou terrenos de pequeno valor no interior, uma tendência que ganha impulso de forma muito interessante.

iad Portugal

O que estamos a verificar é que em 2023 o número de transações de compra e venda diminuíram. Mesmo ainda não existindo dados fechados do ano, percebe-se, pela tendência dos primeiros três trimestres, que o mercado imobiliário esteve menos dinâmico em 2023.

Quando as vendas se tornam mais lentas e/ou difíceis, muito particularmente pelas condições financeiras e exigências da concessão de crédito imobiliário, há um conjunto de produto imobiliário, principalmente de investidores, que circula do mercado da Venda para o mercado do arrendamento.

No entanto, esta realidade está a ter um impacto reduzido nos preços das habitações. Há, sem dúvida, um abrandamento, mas os preços das habitações existentes ainda subiram 8%, no terceiro trimestre de 2023, face ao período homólogo.

Esta é uma realidade que, parece-nos, se manterá nos primeiros meses deste novo ano fazendo que, pelo menos em determinados mercados, o aumento de oferta de arrendamento, arrefeça o preço e que, por isso, seja mais fácil concorrer ao arrendamento em detrimento da compra e venda.

Todavia, consideramos que será um movimento de curto/médio prazo. A cultura do consumidor português está muita enraizada na posse, na compra e manutenção de património. Como acreditamos que as taxas de juro começarão, lentamente, a corrigir em baixa, a compra voltará a ganhar o seu espaço, tanto mais que há imenso que se deveria desenvolver para criar condições apetecíveis à existência de um mercado atrativo e desafiador de arrendamento e, na realidade, é algo que se vai, continuamente, adiando e tratando com pequenos “pensos” em vez de uma verdadeira “cirurgia”, se me permitem a analogia.

Para 2024, há dois fatores em jogo. A oferta continuará aquém do necessário. Do lado da procura, o alívio gradual das taxas de juro poderá dar um novo estímulo.
Embora seja difícil quantificar estas forças, será de esperar uma estabilização do crescimento. Ou seja, é provável que as valorizações continuem, mas ao ritmo atual, que é mais reduzido do que no passado.

Portugal está perante uma situação de crise política, mas que, muito estranhamente, pelo menos neste período pré-eleições, poucos efeitos está a impactar no mercado imobiliário. Veremos como reagirão os mercados após 10 de março.

A menos que ocorra uma grave crise económica em Portugal, é muito pouco provável que se assista a uma queda sustentada do preço das habitações. A entrada de novo inventário no mercado, facto que poderia levar a uma tendência de descida dos preços, a acontecer, será muito lenta. Seja pela construção nova, seja pela entrega de imóveis à banca por motivos de dificuldades dos consumidores em manterem os seus créditos, de todo, não cremos que venha a ter grande efeito/impacto.

A construção nova demorará e, a verdade, é que os previsíveis incumprimentos acabaram por não acontecer, seja pelos apoios criados para suster as dificuldades financeiras originadas pela nova dinâmica de inflação e taxas de juro, incluindo a renegociação dos créditos, seja pelas poupanças acumuladas durante a pandemia e o reduzido desemprego.

Não acreditamos, também, que o mercado volte, em 2024, às valorizações anuais acima de 10% como se verificaram, no passado relativamente recente.

Na Rede ComprarCasa, consideramos que um dos grandes desafios que se colocam é criarmos as condições para conseguirmos ser um verdadeiro valor acrescentado ao consumidor e às famílias que procuram o seu Lar. O foco tem de estar na Compra Responsável (devidamente alavancada, caso existe, por um crédito responsável). Não vale tudo e as exigências do mercado a isso nos obrigam.

Quando falamos em compra responsável, falamos de encontrar o produto adequado às reais necessidades do agregado familiar que estamos a servir. No fundo, os negócios têm de ser sustentáveis, enquadrando as necessidades, à capacidade e a um estilo de vida que tem de ser, cada vez mais, focado na sustentabilidade energética.

Precisamos de evoluir as habilidades profissionais do setor imobiliário de modo a sabermos apresentar e valorizar os imóveis energeticamente mais evoluídos, evidenciando-os de outros que, certamente, trarão mais encargos ao consumidor.

No nosso caso particular, 2024 é o ano em que nos desafiamos a apresentar uma proposta de valor para empreendedores que, à data, constituem/fazem parte de uma Equipa profissional num qualquer player do setor. Connosco, terão condições muito atrativas e motivadoras, de apoio centralizado que lhes possibilitarão dar um salto no sentido da verdadeira evolução de carreira. E, como em qualquer atividade, um profissional satisfeito, terá muito melhores condições de bem servir o consumidor.

Consideramos que os desafios são transversais a todos os segmentos. Esta é a grande atração do setor imobiliário; seja que produto for, seja que perfil de cliente for, tudo é sempre uma novidade que nos desafia diariamente. A nós, compete-nos, estar devidamente formados e capacitados para conseguirmos acrescentar valor a todas as necessidades que nos surjam pela frente.

Independentemente do que mencionámos no ponto anterior, parece-nos que o nosso país continuará a ser um “porto-seguro” para o investimento estrangeiro. Oferecemos vantagens que poucos outros se poderão orgulhar e, por isso, manteremos importantes oportunidades neste segmento.

ComprarCasa Portugal

É expectável que, apesar do ritmo mais moderado de crescimento nos preços, o mercado imobiliário continuará a ser dinâmico e competitivo. As principais tendências são:

Desaceleração no crescimento dos preços imobiliários em 2024. Embora o índice de preços da habitação tenha aumentado 7,6% no 3º trimestre de 2023 em termos homólogos, de acordo com dados do INE, teve uma variação de menos 1,1 pontos percentuais que no trimestre anterior, sendo esperado que este ritmo de desaceleração se mantenha devido ao esgotamento das medidas de estímulo fiscal, taxas de juro elevadas, redução do rendimento familiar e menor acesso ao financiamento. Essa desaceleração será mais notável nas áreas urbanas.

Até setembro de 2023, registou-se uma queda de 20,9%, com 102.373 habitações transacionadas. Essa tendência foi impulsionada por fatores económicos e políticos, com a falta de oferta incapaz de acompanhar a procura. Avaliar o cenário de evolução das transações é desafiador, visto que, embora o número de licenças emitidas em 2023 tenha diminuído, houve um aumento na conclusão de habitações.

Ao considerarmos esses dados juntamente com as novas medidas de redução da taxa de stress para o cálculo da DSTI e a simplificação do processo de licenciamento, vislumbramos perspetivas positivas para uma dinâmica mais intensa nas transações imobiliárias em 2024. Contudo, é preciso cautela, pois ainda é cedo para avaliar totalmente o impacto dessas mudanças.

Crescimento da procura por imóveis sustentáveis  impulsionada pela crescente consciência dos impactos ambientais e sociais nas decisões de consumo. Há uma preocupação crescente em escolher propriedades que reduzam a pegada de carbono e otimizem o conforto e bem-estar.

O mercado imobiliário português enfrenta vários desafios, tanto a nível macroeconómico como setorial. Em particular, destaco os seguintes pontos:

• A incerteza sobre a eficácia das medidas do pacote mais habitação, que visa aumentar a oferta de fogos habitacionais para responder à procura existente, especialmente nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto. Não se sabe se estas medidas serão suficientes para equilibrar o mercado, nem qual será o seu impacto nos preços, na qualidade e na sustentabilidade da habitação.


• A dificuldade em avaliar o impacto que as novas medidas de redução da taxa de stress para o cálculo da DSTI (debt service-to-income) e a simplificação do processo de licenciamento poderão ter no mercado. Estas medidas pretendem facilitar o acesso ao crédito e à construção, mas a simplificação do processo de licenciamento também pode gerar riscos, nomeadamente dificuldade de obtenção de informação fidedigna sobre as condições de uso e habitabilidade dos imóveis, que podem afetar a estabilidade do setor e a confiança dos consumidores.


• A falta de regulamentação do setor, que dificulta a transparência do mesmo e a atração de talento. O setor imobiliário ainda carece de normas claras e uniformes, que garantam a qualidade, a segurança e a responsabilidade dos agentes envolvidos. Além disso, o setor precisa de se modernizar e de se adaptar às novas tendências e exigências dos clientes, o que implica investir na formação e na inovação.

Em Portugal, o mercado imobiliário enfrenta desafios específicos em relação a dois segmentos da população: os jovens e as famílias de rendimentos médios e baixos. Estes segmentos têm dificuldade em aceder à habitação, seja para comprar ou para arrendar, pelos seguintes motivos:

• A falta de soluções de financiamento para os jovens, que existiu para as gerações anteriores. De acordo com um estudo da Fundação Francisco Manuel dos Santos, apenas 40% dos jovens entre os 25 e 35 anos são proprietários, em contraste com 70% dos jovens nascidos entre 1967 e 1976.


• As condições de habitação são precárias para as famílias de rendimentos médios e baixos, que sofrem com a falta de oferta de habitação a preços acessíveis. Este tema é especialmente relevante quando observamos no “relatório 2023 Pobreza e exclusão social” do Observatório Nacional de luta contra a Pobreza que, apesar da taxa de sobrecarga das despesas com a habitação ter diminuído de forma acentuada entre 2014 e 2020, a sobrecarga das despesas com a habitação é mais grave para as famílias monoparentais, com uma taxa de 14,3%, e para as famílias unipessoais, com uma taxa de 10,8%. Além disso, é entre a população que vive em regime de arrendamento a preços de mercado que se verifica uma maior carga de custos das despesas com a habitação. Em Portugal, em 2022, 56,4% tinham uma carga de custos das despesas com a habitação superior a 25% do rendimento disponível e 29,4% da população arrendatária gastava mais de 40% do rendimento disponível para pagar as despesas com a habitação. Assim, o arrendamento não é uma solução para a falta de acesso ao mercado de compra.

Consideramos que há oportunidades significativas em dois segmentos do mercado imobiliário: o segmento de valor elevado e o segmento da nova construção.

O segmento de valor elevado tem mostrado um forte dinamismo, com um aumento de 44% nas vendas de imóveis e um crescimento de 79,2% no número de imóveis de luxo confiados para venda. Este é um segmento que não depende tanto do financiamento e que não está tão sujeito à volatilidade das taxas de juro, pelo que o aumento da procura e da oferta nos dá boas perspetivas para 2024.

O segmento da nova construção foi também uma aposta que fizemos em 2023 e que tem apresentado uma tendência crescente de fogos concluídos a entrar no mercado. Prevemos que este segmento continue a crescer, pois há uma procura por habitações modernas, eficientes e sustentáveis.

Zome

O mercado em 2023 teve um retrocesso em relação ao ano 2022 em cerca de 15%, muito por força da falta de oferta de imóveis disponíveis para vender. A falta de oferta influencia fortemente o mercado.

Em 2024 vão-se implementar novas regras e políticas de incentivo à habitação,  de maneira que vai ser um ano de expectativas, em que vamos aguardar e ver qual o efeito dessas políticas na prática, no aumento dos licenciamentos de construção e de imóveis disponíveis no mercado.

Para mim, os dois principais problemas da falta de oferta passam pela burocracia e morosidade dos licenciamentos por parte das autarquias, e, em segundo lugar, pela falta de mão-de-obra disponível para executar a obra necessária.

Vamos ver o efeito do Dec. Lei 10/2024 na prática, sobre a celeridade dos licenciamentos, mas sobre a falta de mão-de-obra não há políticas de incentivo ao emprego no setor da construção. De maneira que não prevejo um aumento significativo na oferta de imóveis. Por outro lado, pelo lado económico global, as inflações nos diversos países europeus estão com tendência descendente, pelo que se prevê que haja até alguma diminuição nas taxas de juros reguladoras. Com isto, o sufoco financeiro das famílias vai aliviar e vão conseguir manter a sua casa, não se prevendo também grande aumento de oferta de imóveis usados.

De maneira que se prevê que 2024 seja muito semelhante em relação a 2023 em termos de transações e também de faturação, pois também se verifica uma estagnação, ou até diminuição, no valor de mercado dos imóveis.

O principal desafio é aumentar a oferta de imóveis para venda. No nosso negócio, é tentar oferecer soluções alternativas: moradias baratas para recuperar, terrenos com projetos de moradias chave na mão, apartamentos mais antigos para recuperar… mas lá está: tudo isto também está dependente da mão-de-obra necessária para a remodelação ou construção de raiz, que é escassa. Muito poucos estão dispostos a aguardar um ou mais anos para ter a sua casa pronta.

Os principais desafios são mesmo conseguir construir casas a preços suportáveis para no nível de vida português. A subida astronómica dos valores de mercado que se sentiu nos últimos 4 anos, as novas exigências de qualidade de construção, a subida do custo de mão-de-obra (pois se há pouca oferta, os ordenados estão a subir significativamente), são fatores que vão dificultar imenso a oferta de imóveis novos ou remodelados a valores de mercado sustentáveis para um ordenado médio português.

Quando a procura é maior do que a oferta, a oportunidade está sempre do lado da oferta. Mas esta está com o problema de não poder colocar produto de mercado a valores superiores ao que estão agora.

Eu acho que a única oportunidade poderá estar mesmo do lado da mão-de-obra. A imagem estereotipada do trabalhador das obras a “acartar” baldes de cimento está completamente passada. A mão-de-obra especializada é necessária e é preferida ao típico servente que vem aprender para depois crescer.

A exigência física do trabalho atual é acessível a mulheres, de maneira que, o reforço de novos cursos de formação profissional com o incentivo aos jovens a ingressar numa carreira neste mercado, poderá ser uma alternativa a muitos portugueses que queiram crescer ou dar impulso nas suas carreiras.

Habifactus