Novo RJUE: 10 mudanças na construção, reabilitação e compra de terrenos

O licenciamento urbanístico é frequentemente apontado como um dos maiores entraves à construção de habitação em Portugal. Processos demorados, exigências burocráticas e incerteza sobre prazos têm sido alvo de críticas de promotores, proprietários e autarquias.

Com a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), publicada em Diário da República a 29 de maio de 2026, o Governo promete simplificar procedimentos, reduzir burocracia e acelerar a construção e a reabilitação.

Entre as principais alterações destacam-se “a agilização da comunicação prévia, a redução de etapas administrativas, a simplificação de procedimentos e a aceleração da tramitação processual”.

A tutela assegura que com esta alteração “elimina obstáculos à construção e à reabilitação” e cria “melhores condições para aumentar a oferta de habitação”.

As novas regras entram em vigor a 1 de setembro de 2026. Eis as principais mudanças.

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A maior alteração diz respeito à comunicação prévia, um dos mecanismos mais utilizados pelos promotores imobiliários.

Até agora, mesmo nestes processos, os municípios faziam uma verificação formal da documentação antes do arranque da obra. Com o novo regime, essa fase deixa de existir.

Na prática, estando reunidas determinadas condições urbanísticas, o promotor poderá apresentar toda a documentação e avançar para a obra sem aguardar por um ato administrativo da Câmara Municipal.

Nem todas as obras passam automaticamente para comunicação prévia. O novo regime aplica-se sobretudo quando as regras urbanísticas já estão claramente definidas à partida. Isso pode acontecer porque existe um loteamento ou plano urbanístico que determina exatamente o que pode ser construído ou porque o projeto se insere numa zona urbana consolidada e respeita as características dominantes da rua.

Nestes casos, o objetivo é evitar que os promotores tenham de esperar por procedimentos administrativos que acrescentam pouco valor à análise do projeto.

Em suma, a comunicação prévia deixa de depender apenas de loteamentos e planos de pormenor e passa a poder ser usada em muitas zonas urbanas consolidadas.

A simplificação dos procedimentos tem uma contrapartida.

A responsabilidade pelo cumprimento das regras urbanísticas passa a recair de forma mais direta sobre promotores, projetistas e diretores de obra.

Ou seja, haverá menos controlo prévio da administração, mas maior responsabilidade dos intervenientes privados.

O Pedido de Informação Prévia (PIP) ganha importância.

Se a Câmara aprovar um PIP que já defina todos os parâmetros relevantes da construção – implantação, altura do edifício, número de fogos, área de construção, demolições ou cedências -, o projeto poderá ficar dispensado de nova licença ou comunicação prévia.

Na prática, um terreno com um PIP favorável e completo passa a oferecer maior previsibilidade a quem compra e investe, passando a ser um ativo mais valorizado no mercado, uma vez que é transacionável com uma quase garantia de construção.

O diploma clarifica o conceito de obra de reconstrução.

Sempre que a intervenção respeite a configuração exterior do edifício existente (fachadas, cobertura, vãos e volumetria) a obra poderá ficar dispensada de licença e de comunicação prévia.

A medida poderá ter impacto relevante em muitos projetos de reabilitação urbana.

Uma das novidades do novo RJUE é que esta dispensa passa também a abranger determinadas reconstruções realizadas em zonas de proteção de imóveis classificados.

Para muitos proprietários e investidores em centros históricos, esta alteração poderá traduzir-se em menos burocracia e maior rapidez na execução das obras.

Porém, existem algumas exceções. Uma obra de reconstrução que aumente o volume ou a área do edifício “tem de ser necessariamente enquadrada como uma obra de ampliação”, ou seja, sujeita a licença. De igual modo, qualquer alteração ao projeto “após o decurso das respetivas obras carece necessariamente de ser tramitada enquanto procedimento de legalização”, que será definido em regulamento municipal.

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Determinadas intervenções destinadas a melhorar o desempenho energético dos edifícios passam a ter procedimentos mais simples.

É o caso, por exemplo, da substituição de caixilharias por outras semelhantes, uma obra muito comum em processos de reabilitação.

O novo RJUE prevê uma redução dos prazos de tramitação dos processos urbanísticos.

Além disso, limita o número de audiências prévias e de pedidos sucessivos de alteração aos projetos, procurando evitar atrasos que frequentemente prolongavam os processos durante meses ou anos.

As novas regras incluem mecanismos destinados a facilitar projetos de habitação pública e habitação a custos controlados.

Em determinados casos, alterações a loteamentos poderão ser aprovadas por simples deliberação municipal quando uma parte dos fogos seja destinada a este tipo de habitação.

O prazo para declaração de nulidade de atos urbanísticos é reduzido para três anos.

O objetivo é aumentar a segurança jurídica para proprietários, investidores e compradores, reduzindo a incerteza sobre operações realizadas há vários anos.

Uma alteração menos mediática, mas relevante para os compradores, diz respeito às escrituras.

Passará a ser obrigatória a indicação expressa da existência ou inexistência de licença de utilização do imóvel.

A medida pretende aumentar a transparência das transações imobiliárias e ajudar os compradores a conhecer melhor a situação legal do imóvel antes da aquisição.

O Governo acredita que a simplificação dos procedimentos urbanísticos ajudará a acelerar a construção e a reabilitação, contribuindo para aumentar a oferta de habitação.

Por outro lado, a transferência de responsabilidade para promotores e técnicos significa que a redução da burocracia exigirá também maior rigor no cumprimento das regras urbanísticas.

O verdadeiro impacto das alterações só será conhecido nos próximos anos, mas uma coisa parece certa: o novo RJUE muda algumas das regras mais importantes para quem quer construir, reabilitar, comprar terrenos para construção ou investir no mercado imobiliário.