Nova lei dos condomínios: o que pode mudar para empresas e moradores

O Governo está a preparar novas regras para a atividade de administração de condomínios, com mais exigências para as empresas que prestam estes serviços. Licença, seguro de responsabilidade civil, formação e contratos escritos estão entre as mudanças previstas.

A atividade de gestão e administração dos condomínios poderá ter um novo enquadramento legal. O Governo está a preparar um regime jurídico para esta atividade profissional, com o objetivo de reforçar a segurança e a confiança dos proprietários que entregam a gestão dos seus prédios a empresas especializadas.

A informação sobre o conteúdo da proposta foi avançada pela CNN Portugal, que questionou o Ministério das Infraestruturas e Habitação e o presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), Vítor Amaral, sobre as alterações em preparação.

O Ministério das Infraestruturas e Habitação confirmou que o diploma está atualmente “em circuito legislativo”, para análise e recolha de eventuais contributos de outras áreas governativas. Depois desta fase, terá ainda de ser aprovado em Conselho de Ministros antes de seguir para a Assembleia da República.

Ou seja: as regras ainda não estão em vigor e poderão sofrer alterações durante o processo legislativo. Mas o que está previsto mudar?

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Uma das principais novidades é a criação de requisitos específicos para as empresas que exercem profissionalmente a atividade de administração de condomínios. A proposta prevê que estas empresas tenham de dispor de licença ou alvará, seguro de responsabilidade civil e formação adequada.

O seguro pretende proteger os condóminos e terceiros perante eventuais danos provocados por ações ou omissões da empresa no exercício da sua atividade. A proposta prevê ainda mecanismos de responsabilização das empresas, incluindo a possibilidade de cassação da licença em caso de incumprimento.

Outra alteração prevista é a obrigatoriedade de existir um contrato escrito de prestação de serviços entre a empresa e o condomínio.

A medida pretende tornar mais claras as obrigações de cada uma das partes e os serviços que estão efetivamente contratados.

É uma mudança particularmente relevante num setor em que podem estar em causa valores elevados e em que as empresas assumem responsabilidades pela gestão financeira e pela conservação das partes comuns dos edifícios.

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É precisamente uma das situações que as novas regras procuram ajudar a prevenir.

Existem casos de empresas de administração que ficam responsáveis por verbas destinadas a obras ou outras despesas do condomínio e que acabam por desaparecer, deixando os condóminos com um problema para resolver.

O seguro de responsabilidade civil deverá funcionar como uma proteção adicional perante eventuais danos causados pela empresa.

Mas a própria Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC) alerta que uma nova regulamentação, por si só, não elimina todas as más práticas.

Não. A futura lei não vai obrigar os condomínios a contratar uma empresa profissional. Os próprios condóminos continuarão a poder assumir a administração do prédio, como acontece atualmente.

Esta é uma distinção importante: o novo regime destina-se sobretudo à atividade económica exercida profissionalmente pelas empresas de administração de condomínios e não à administração interna feita pelos próprios moradores.

A proposta prevê regras para evitar conflitos de interesses entre a administração do condomínio e a prestação de outros serviços.

A ideia é impedir que a empresa responsável pela administração possa, sem regras de transparência, acumular serviços como limpeza ou jardinagem.

A APEGAC considera, contudo, que esta separação poderá penalizar empresas mais pequenas e defende que seja possível acumular serviços, desde que os condóminos tenham conhecimento e que os diferentes serviços e respetivos preços estejam claramente identificados.

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A proposta mantém um dever de conservação do edifício por parte do administrador.

Está também prevista a possibilidade de o administrador propor um plano de manutenção, mas a sua aprovação continuará a depender dos condóminos.

Ou seja, o administrador poderá recomendar que determinadas obras sejam realizadas, mas não poderá decidir sozinho avançar com intervenções que dependam da aprovação da assembleia.

Esta é uma das medidas que está a gerar reservas por parte do setor.

A proposta prevê a comunicação aos municípios das obras realizadas nos edifícios, incluindo intervenções de manutenção e conservação.

Para a APEGAC, esta obrigação poderá criar mais burocracia para os condomínios e também mais trabalho para as câmaras municipais, sobretudo quando estejam em causa intervenções sem impacto relevante na estrutura ou arquitetura dos edifícios.

É uma das consequências que ainda não é possível determinar.

A exigência de licença, seguro de responsabilidade civil e formação representa novos custos para as empresas de administração, que poderão acabar refletidos nos honorários pagos pelos condomínios.

A APEGAC admite que possa existir algum impacto nos preços, embora não antecipe necessariamente aumentos substanciais.

Por outro lado, a profissionalização da atividade poderá representar uma vantagem para os condóminos, sobretudo quando estão em causa a gestão de dinheiro, contratos, obras e outras responsabilidades relacionadas com o edifício.

Não é essa a principal alteração prevista neste diploma.

A proposta incide sobre a atividade das empresas que fazem profissionalmente a gestão e administração dos condomínios. O seguro previsto é um seguro de responsabilidade civil das empresas, destinado a cobrir danos que possam resultar da sua atuação.

A proposta em causa não prevê, segundo a informação disponível, a criação de um seguro multirriscos único para todo o edifício, uma reivindicação defendida pela APEGAC.

Ainda não há uma data.

O diploma está em circuito legislativo, o que significa que ainda terá de passar por várias etapas antes de poder transformar-se em lei. Primeiro terá de concluir o processo de análise dentro do Governo e ser aprovado em Conselho de Ministros. Depois seguirá para a Assembleia da República, onde será discutido e votado.

Até lá, as regras podem ainda ser alteradas.

No essencial, a proposta pretende profissionalizar uma atividade que gere o dinheiro e o património comum de milhares de condomínios. Para os moradores, a promessa é de maior segurança e transparência; para as empresas, significa mais obrigações e custos. O impacto real só será conhecido quando o novo regime estiver fechado.