Mercado imobiliário em 2026: mudanças e desafios na visão dos especialistas

Entramos em 2026 num momento decisivo para o mercado imobiliário português. Enquanto a crise no acesso à habitação se agrava, com os preços das casas em máximos históricos, o investimento imobiliário comercial mantém uma trajetória de crescimento e consolidação.

Ao mesmo tempo, o governo debate um novo pacote legislativo que pretende aumentar a oferta habitacional, flexibilizar procedimentos de construção e alterar regras fiscais, enquanto também prepara mudanças na regulação da mediação imobiliária.

Para compreender os desafios e oportunidades que se desenham, convidámos cinco especialistas a partilhar a sua visão sobre o futuro do mercado, os segmentos mais promissores, as tendências tecnológicas e o impacto das mudanças legislativas em curso.

O setor da habitação atravessa uma fase particularmente complexa e exigente, marcada por um desfasamento persistente entre a procura e a oferta, visível no aumento acentuado dos preços e na crescente dificuldade de acesso à compra ou ao arrendamento.

A discussão de um novo pacote legislativo evidencia o reconhecimento político de um problema estrutural que não se resolve com respostas isoladas ou de curto prazo. Entre os principais desafios destacam-se a escassez de habitação acessível, os elevados custos de construção, a complexidade dos processos administrativos e a limitada capacidade de resposta às necessidades das famílias.

O momento atual exige coerência regulatória, estabilidade e uma estratégia sustentada e de longo prazo, tanto para o território como para as cidades.

O desempenho do mercado imobiliário em 2026 será influenciado pelo equilíbrio entre fatores internos e o contexto internacional. A confiança dos agentes económicos dependerá, em grande medida, da estabilidade e da previsibilidade das políticas públicas, essenciais para sustentar decisões de investimento e de compra, a médio e longo prazo.

Paralelamente, a evolução das taxas de juro, as condições de acesso ao crédito, influenciada por medidas como o apoio à compra por parte dos jovens, e o enquadramento geopolítico continuarão a exercer influência sobre o comportamento do mercado, sendo a forma como o setor se conseguir ajustar a este cenário complexo determinante para a sua resiliência e sustentabilidade.

Os maiores riscos tendem a concentrar-se nos segmentos mais expostos a variações financeiras ou a mudanças no enquadramento regulatório, como projetos com margens reduzidas e elevada dependência de financiamento, contextos que se tornam especialmente sensíveis em períodos de maior incerteza económica.

Em contrapartida, as melhores oportunidades deverão surgir em soluções habitacionais alinhadas com a procura efetiva do mercado, com destaque para o mercado residencial orientado para a classe média, por exemplo, ou para o arrendamento de longo prazo em zonas urbanas consolidadas.

Uma mudança verdadeiramente estruturante seria a agilização efetiva e consistente dos processos de licenciamento urbanístico. A burocracia continua a representar um custo silencioso, mas determinante, que atrasa projetos, limita a criação de nova oferta e, em última análise, desincentiva o investimento.

Procedimentos mais simples, previsíveis e céleres permitiriam desbloquear iniciativas atualmente suspensas, aumentar a oferta disponível e contribuir para um mercado mais equilibrado, capaz de responder de forma mais eficaz às necessidades atuais.

Intimamente ligado a este tema, há também outro que se reveste da maior importância e urgência: a reflexão profunda sobre o perfil de cidade e de edificações que queremos para o futuro. É preciso aumentar a escala dos projetos urbanísticos, junto aos meios de transporte e eixos viários. Mas para que isto possa ser realidade, há que redefinir a forma como são revistos os Planos Diretores Municipais (PDM).

Qualquer alteração à regulação da mediação imobiliária terá um impacto direto no mercado e na atividade dos profissionais do setor. Se as mudanças forem orientadas para a valorização da profissão, para uma maior transparência dos processos e para a qualificação dos agentes, poderão reforçar a confiança dos consumidores e promover práticas mais sólidas e responsáveis.

O principal desafio neste contexto será evitar soluções excessivamente complexas, que introduzam mais burocracia sem benefícios concretos, nomeadamente para o consumidor, uma vez que um enquadramento equilibrado tende a beneficiar os profissionais, os clientes e o próprio mercado.

iad Portugal

Entramos em 2026 com um mercado imobiliário que vive uma enorme tensão entre procura, oferta e política pública. Os preços estão em máximos históricos não por especulação generalizada, mas por uma escassez estrutural de oferta, sobretudo nos grandes centros urbanos e zonas com emprego. A procura mantém-se forte, tanto nacional como internacional, impulsionada por migração, investimento e pela dificuldade crónica em construir com escala e rapidez.

O novo pacote legislativo em discussão mostra uma preocupação legítima com o acesso à habitação, mas continua a atacar mais os efeitos do que as causas. O grande desafio é simples de explicar e difícil de resolver: aumentar oferta acessível, reduzir tempos e custos de licenciamento e dar estabilidade regulatória.

Sem previsibilidade e confiança, o investimento abranda e sem investimento não há casas. O setor precisa menos de improviso e mais de estratégia de longo prazo, alinhada entre Estado, municípios e privados.

Em 2026, o principal fator a condicionar o imobiliário será a confiança, tanto interna como externa. Confiança nas regras do jogo, na estabilidade legislativa, na política fiscal e na capacidade de o país executar aquilo que anuncia.

Num contexto global ainda marcado por incerteza geopolítica, ajustamentos nas taxas de juro e abrandamento económico em alguns mercados, Portugal continua atrativo, mas já não é um mercado barato nem previsível como foi no passado.

Internamente, o maior risco é a volatilidade das decisões políticas sobre habitação, que cria hesitação em investidores, promotores e até nas famílias. O imobiliário vive de ciclos longos e decisões de grande impacto financeiro, e ninguém investe com regras que mudam a meio do jogo. Se houver estabilidade, mesmo com juros mais elevados, o mercado adapta-se. Se houver ruído e imprevisibilidade, o travão não vem de fora, vem de dentro.

O segmento que enfrenta maiores riscos é o mercado intermédio urbano, aquele que deveria responder à classe média. Está espremido entre custos de construção elevados, carga fiscal pesada, limitações regulatórias e um teto de preços que o mercado já não consegue absorver com facilidade. Muitos projetos simplesmente deixam de ser viáveis. Por outro lado, o segmento de luxo continua resiliente, menos sensível a crédito e mais dependente de poupança e investimento internacional.

As melhores oportunidades vão surgir em dois eixos claros: a reabilitação bem localizada e mercados secundários com qualidade de vida, infraestruturas e ligação a polos de emprego. Cidades médias e periferias bem conectadas vão ganhar relevância.

Também há oportunidade em modelos alternativos, como arrendamento profissionalizado e soluções habitacionais mais eficientes e flexíveis. Quem conseguir alinhar produto, preço e contexto local vai encontrar espaço, mesmo num mercado mais exigente.

A previsibilidade é a base de tudo o resto. Sem ela, nenhum outro fator funciona bem. Podem-se baixar impostos, criar incentivos, anunciar programas públicos ou acelerar licenças, mas se o mercado não confiar que essas regras se mantêm no tempo, ninguém arrisca capital a sério.

Mais do que incentivos pontuais ou medidas avulsas, o mercado precisa de regras claras, estáveis e duradouras. O imobiliário não funciona em ciclos políticos curtos, funciona em decisões que se tomam hoje para executar daqui a três, cinco ou dez anos.

Quando o enquadramento legal e fiscal muda constantemente, o risco aumenta, o capital retrai-se e a oferta desaparece. Isso acaba sempre por penalizar quem quer comprar ou arrendar para viver. Com previsibilidade, os promotores conseguem planear, os investidores assumem risco e os municípios alinham processos. Não é uma mudança vistosa nem popular, mas é a mais transformadora. Sem estabilidade, qualquer boa intenção morre na execução. Com estabilidade, o mercado ajusta-se, investe e responde.

Qualquer alteração à regulação da mediação imobiliária vai ter impacto direto na qualidade do serviço e na confiança do mercado. Se as mudanças forem no sentido de maior profissionalização, exigência e transparência, o efeito será positivo, tanto para os profissionais como para os consumidores.

O problema surge quando a regulação é pensada mais para controlar do que para qualificar. A mediação imobiliária não é apenas intermediação de negócios, é aconselhamento, gestão de risco, leitura de mercado e acompanhamento emocional de decisões muito relevantes.

Regras mal desenhadas podem afastar bons profissionais, aumentar custos e reduzir a concorrência saudável. Por outro lado, um enquadramento claro, exigente e equilibrado ajuda a eliminar práticas oportunistas e valoriza quem trabalha bem. O mercado precisa de mediadores mais preparados, não de mais burocracia. Quando a regulação sobe o nível do setor, todos ganham.

Zome

A habitação tornou-se um dos grandes paradoxos do nosso tempo, entramos em 2026 com um mercado marcado por fortes desequilíbrios. Os preços continuam a subir enquanto não existir um maior equilíbrio entre a oferta disponível e a procura real.

Precisamos, por isso, de construir mais casas. E este é o principal desafio. O parque habitacional continua, em grande parte, desenhado para uma realidade que já não existe. Faltam casas no geral e faltam casas com tipologias ajustadas, localizações compatíveis com a vida quotidiana e preços acessíveis aos rendimentos médios.

Continuamos a construir pouco, devagar e muitas vezes de forma desajustada. Os processos de licenciamento são lentos, os custos de construção elevados, a regulamentação técnica complexa e o solo urbanizável escasso.

Internamente, o fator mais determinante será a capacidade de execução das políticas públicas, em particular do novo pacote fiscal para a habitação, bem como a eficácia na simplificação e aceleração dos processos de licenciamento. As medidas apresentadas pelo Governo são positivas e abrem um caminho, mas o maior risco será continuar a adiar decisões estruturais necessárias para aumentar a oferta e garantir um mercado mais sustentável.

No plano global, a estabilidade macroeconómica e geopolítica continuará a influenciar os fluxos de investimento e as condições de financiamento.

O segmento de maior risco é o da habitação que não acompanha a procura real, com tipologias, localizações ou preços desalinhados. A cada dia que passa, aumenta o desfasamento entre oferta e procura, aprofundando os desequilíbrios do mercado.

As melhores oportunidades surgem em modelos diferenciadores que promovam oferta consistente e acessível. Destaca-se, por isso, o arrendamento em larga escala e modelos de Build to Rent (BTR), através de parcerias público-privadas, capazes de atrair investidores e criar habitação acessível com escala e previsibilidade.

Se pudesse mudar uma única coisa no mercado, seria avançar de forma decidida com as medidas de regulação propostas pelo Governo. O setor carece de regras claras que protejam tanto compradores como arrendatários, promovendo transparência e estabilidade nos preços. Simplificar procedimentos, reduzir burocracia e criar incentivos claros à construção e reabilitação acessível teria um impacto estrutural no mercado, contribuído para a melhoria do acesso à habitação sem penalizar o investimento. Uma intervenção coordenada evitaria crises futuras e fortaleceria a confiança no setor.

Para além disso, priorizava também a regulação do setor. A mediação imobiliária é um pilar da transparência no setor e só um setor profissionalizado poderá garantir um mercado mais justo, competitivo e preparado para o futuro.

Num mercado onde cada decisão representa, para muitas famílias, o maior compromisso financeiro de uma vida, a confiança é o ativo central. A mediação imobiliária desempenha um papel estruturante: garante rigor, clareza e equilíbrio num processo complexo, protegendo todas as partes envolvidas. O reforço da regulação anunciado pelo Governo surge, por isso, num momento decisivo e deve ser encarado como uma oportunidade.

Elevar padrões éticos, exigir formação adequada, responsabilizar quem atua no mercado e alinhar Portugal com as melhores práticas internacionais fortalece a mediação profissional. Reforçar a transparência e a profissionalização do setor não é apenas uma ambição do imobiliário, mas sim um compromisso público. Ganha o consumidor, ganham os profissionais que fazem bem o seu trabalho, ganha a economia e ganha, acima de tudo, o país.

Dils 

Entrámos em 2026 com um mercado sob pressão: preços altos não por euforia, mas por um desequilíbrio estrutural entre procura e oferta, agravado por licenciamento lento, custos de construção e escassez de produto nas zonas com emprego e serviços. A procura existe, mas a acessibilidade está no limite para a classe média, sobretudo no arrendamento.

O maior desafio é aumentar oferta útil (nova e reabilitação) com regras estáveis, prazos de aprovação previsíveis e incentivos alinhados com o arrendamento de longo prazo. Sem isso, continuaremos a discutir preços em vez de resolver a raiz.

O principal fator será o custo e a disponibilidade de capital: taxas de juro, critérios de crédito e confiança dos investidores. Num mercado onde a oferta demora anos a reagir, pequenas variações no financiamento têm grande impacto na procura e na viabilidade de novos projetos. A isto soma-se a incerteza regulatória: quando as regras mudam com frequência, o risco aumenta e o investimento retrai.

Em 2026, quem conseguir combinar financiamento bem estruturado com previsibilidade jurídica terá vantagem.

Maiores riscos: segmentos altamente alavancados e dependentes de procura “impulsiva”, produto indiferenciado e modelos sustentados por expectativa de valorização rápida. Também vejo risco onde o negócio depende de regras voláteis.

Melhores oportunidades: habitação para classe média em eixos bem servidos por transportes, reabilitação com foco em eficiência energética, e modelos de arrendamento profissionalizado (build-to-rent) com gestão sólida e visão de longo prazo.

Se pudesse mudar uma coisa, seria tornar o licenciamento e o planeamento urbano mais rápidos, transparentes e previsíveis, com prazos vinculativos e responsabilização.

Não existe “milagre” para a habitação sem oferta, e a oferta não nasce de anúncios: nasce de processos que hoje são demasiadas vezes opacos e morosos. Simplificar não é desregular; é reduzir fricção, eliminar redundâncias e acelerar a entrega de casas, mantendo qualidade, segurança e interesse público.

Uma regulação bem desenhada pode elevar a confiança do consumidor e profissionalizar o setor: mais transparência, melhores práticas, formação e responsabilização. O caminho é equilibrado: exigência proporcional, fiscalização eficaz contra a informalidade, proteção do cliente e digitalização de processos, sem burocracia que trave a atividade de quem faz bem.

Chave Nova

O setor da habitação entra em 2026 com preços em máximos históricos, refletindo um desequilíbrio estrutural entre uma procura robusta e uma oferta insuficiente. Esta pressão é agravada pela forte monocentricidade das principais cidades portuguesas, que concentra a procura em áreas muito delimitadas, intensificando a valorização dos imóveis e a escassez de oferta.

A limitação das acessibilidades, tanto internas como metropolitanas, reforça esta concentração. Processos de licenciamento prolongados, fiscalidade sobre a produção e um enquadramento regulatório instável dificultam a criação de nova oferta, enquanto a subutilização do património imobiliário do Estado representa uma oportunidade ainda pouco explorada.

O desafio passa por articular política de habitação, mobilidade e investimento público em infraestruturas, de forma a ampliar a oferta, reduzir pressões localizadas e equilibrar a evolução dos preços.

Em 2026, o principal fator condicionante será a conjugação entre rigidez estrutural interna, enquadramento financeiro e nível de investimento em infraestruturas. A complexidade regulatória continua a limitar a oferta, enquanto a evolução das taxas de juro influencia simultaneamente o acesso ao crédito das famílias e a viabilidade económica dos projetos.

Em paralelo, o atraso em investimentos rodoviários, ferroviários e nos transportes urbanos limita a expansão geográfica da procura e a descentralização do desenvolvimento. A melhoria das ligações internas e internacionais, em particular ferroviárias com Espanha e Madrid, será determinante para atrair investimento, alargar mercados residenciais e reduzir a pressão sobre os centros urbanos.

O segmento médio continua a ser o mais exposto ao risco, mas também aquele onde surgem as oportunidades mais estruturais. A sua viabilidade depende não apenas de custos e enquadramento regulatório, mas também da qualidade das acessibilidades e da mobilidade urbana.

Projetos bem servidos por transportes públicos, ligações rodoviárias eficientes e integração ferroviária tendem a ganhar profundidade de mercado e resiliência. Em contraste, o segmento alto mantém maior estabilidade, menos dependente da infraestrutura imediata. A médio prazo, a conjugação entre planeamento urbano, investimento em mobilidade e eficiência construtiva será decisiva para desbloquear valor no segmento intermédio

Se fosse possível alterar uma única variável em 2026, seria reforçar a previsibilidade regulatória, articulada com uma estratégia consistente de investimento público em infraestruturas.

O mercado necessita de regras claras, estabilidade normativa e um calendário credível de obras públicas, acessos rodoviários, ferroviários e transportes urbanos. A ausência dessa previsibilidade penaliza o planeamento, encarece projetos e limita decisões de investimento de longo prazo.

Um enquadramento estável, aliado à mobilização do património público e à melhoria das acessibilidades, permitiria acelerar a criação de oferta e promover um desenvolvimento urbano mais equilibrado.

Qualquer evolução na regulação da mediação imobiliária deve contribuir para maior profissionalização e transparência num mercado cada vez mais complexo. A mediação opera hoje num contexto que cruza habitação, investimento, mobilidade e planeamento urbano. Profissionais qualificados são essenciais para interpretar corretamente projetos, localizações e o impacto das infraestruturas nas decisões de compra e investimento.

Uma regulação equilibrada, que eleve padrões de exigência sem criar barreiras desnecessárias, pode reforçar a confiança dos investidores e dos compradores, contribuindo para um mercado mais eficiente e alinhado com uma estratégia de desenvolvimento territorial mais ampla.

Quintela e Penalva/ Knight Frank