Mercado abranda, mas casas novas escapam à queda

O mercado residencial português abrandou no primeiro semestre de 2026, depois de um ano particularmente forte. As transações de habitação diminuíram 5,4% face ao mesmo período de 2025, mas mantiveram-se 7,5% acima da média dos primeiros semestres dos últimos três anos.

Os resultados apresentados baseiam-se em dados de mercado do SIR (Sistema de Informação Residencial) e constam do relatório Spotlight Residential Market H1 2026, da Savills Portugal, que interpreta a descida como um movimento de estabilização e não como um enfraquecimento generalizado do mercado. Estes indicadores refletem uma amostra representativa do mercado, e não o universo total de transações realizadas em Portugal.

“Mesmo com uma descida homóloga nas transações, o volume permanece acima da média dos últimos três anos”, afirma Alexandra Gomes, responsável pela área de Research da consultora. Segundo a responsável, Lisboa e Porto reduziram a atividade, mas mantêm níveis historicamente elevados, enquanto segmentos como a habitação nova e o mercado de gama alta continuam a revelar uma procura forte.

A redução das vendas foi sentida nas duas maiores regiões urbanas do país.

Na Grande Lisboa, foram transacionadas 22.663 habitações entre janeiro e junho, menos 7,1% do que no mesmo período do ano passado. No Grande Porto, as 12.483 vendas realizadas representam uma descida homóloga de 9%.

Apesar do recuo, os volumes das duas regiões continuaram acima da média registada nos primeiros semestres dos últimos três anos. Os números apontam, assim, para um mercado com menos transações do que em 2025, mas ainda mais ativo do que nos anos imediatamente anteriores.

A habitação nova destacou-se na Grande Lisboa. As vendas deste segmento cresceram 6,6%, atingindo 3.294 unidades, o valor mais elevado da série analisada para um primeiro semestre.

A evolução contrasta com a habitação usada, cujas transações diminuíram 9,1%. Esta diferença sugere que o abrandamento do mercado não está a afetar todos os segmentos da mesma forma. Enquanto a venda de casas usadas perdeu dinamismo, os novos projetos colocados no mercado continuaram a encontrar compradores.

Saiba mais: Lisboa pode liderar valorização das casas de luxo em 2026

No segmento residencial de gama alta do concelho de Lisboa, as vendas aumentaram 39,2%, para 1.709 habitações.

Ao mesmo tempo, a oferta disponível diminuiu 18,7%. Na habitação nova deste segmento, a quebra da oferta atingiu 28,5%, segundo o relatório.

O preço médio das casas novas destinadas ao mercado de gama alta manteve-se nos 7.692 euros por metro quadrado.

O aumento das vendas, conjugado com a redução dos imóveis disponíveis, aponta para uma maior competição por uma oferta limitada. É também neste segmento que a falta de produto poderá exercer mais pressão sobre os preços e as rendas, caso não entrem novas casas no mercado.

No Grande Porto, a oferta de habitação disponível aumentou 9,5% em termos homólogos, alcançando 25.727 imóveis no segundo trimestre. Também nesta região foi a habitação nova que contrariou o recuo geral: as transações de casas novas cresceram 11%, enquanto as vendas de habitação usada diminuíram 16%.

A cidade do Porto foi uma exceção ao crescimento da oferta regional. O número de imóveis disponíveis recuou 4,9%, enquanto as transações totalizaram 2.669 unidades.

Já Vila Nova de Gaia superou a cidade do Porto em volume de vendas, com 3.249 habitações transacionadas durante o semestre.

A maior disponibilidade de financiamento ajudou a sustentar a procura. No período analisado, os bancos concederam 16 mil milhões de euros em empréstimos à habitação, mais 19% do que um ano antes. Contudo, a taxa média aplicada aos novos contratos subiu para 2,93%, depois de ter atingido um mínimo de 2,81% em março.

Também os custos da construção voltaram a acelerar. A inflação neste setor atingiu 6,9% em maio, o valor mais elevado desde o início de 2023. Além dos custos da mão de obra, os materiais voltaram a contribuir para o aumento pela primeira vez desde 2022.

A conclusão de novas habitações tem vindo a recuperar, embora de forma desigual. Em 2025, foram concluídos 27.301 fogos de habitação familiar em Portugal. Foi o décimo ano consecutivo de crescimento e o primeiro deste ciclo em que a construção superou o nível registado em 2011.

Saiba mais: Sul da Europa deve manter crescimento acima da média europeia

O mercado de arrendamento também aumentou a atividade em Lisboa e no Porto.

Na capital, foram celebrados 1.675 contratos no primeiro semestre, prolongando pelo terceiro ano consecutivo a recuperação deste indicador. A habitação nova representou apenas 7% dos contratos.

No Porto, foram celebrados 387 novos contratos, o valor mais elevado da série analisada e 8% acima do anterior máximo, registado em 2022. As casas novas tiveram um peso de 21%, três vezes superior ao observado em Lisboa.

Os dados revelam movimentos diferentes dentro do mesmo mercado. O número total de transações diminuiu, mas a habitação nova ganhou terreno nas regiões de Lisboa e do Porto. No mercado de gama alta da capital, as vendas aceleraram apesar da redução da oferta disponível.

Para Rita Bueri, responsável pela área residencial da Savills em Lisboa, não se devem confundir estas duas realidades.

“Lisboa e o Porto não têm um problema de procura. Têm um problema de oferta, e esse não se resolve com o tempo: resolve-se com mais construção”, afirma.

A evolução dos próximos meses dependerá, assim, menos da existência de compradores e mais da capacidade de colocar novas casas no mercado, num contexto em que os custos de construção voltaram a subir. O mercado está a ajustar o ritmo, mas continua à espera de produto.