Encontrar casa para arrendar em Portugal tornou-se, para muitas famílias, um exercício de resistência. A oferta continua diminuta, as rendas elevadas e, sobretudo nas grandes cidades, a sensação de escassez parece ter-se tornado permanente.
O Governo quer convencer proprietários e investidores a colocarem mais casas no mercado de arrendamento e para isso aprovou um pacote de desagravamento fiscal para a habitação que foi agora promulgado pelo Presidente da República, António José Seguro, aguardando agora a publicação em Diário da República para entrar em vigor.
São mudanças relevantes para senhorios, investidores e inquilinos. Menos IRS, novos benefícios fiscais e dois regimes criados para aumentar a oferta. Mas será suficiente para travar a escalada das rendas?
A promessa é simples: menos impostos em troca de mais casas para arrendar. Mas o que muda, afinal?
Senhorios vão pagar menos IRS
Uma das medidas mais aguardadas passa pela redução da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais.
Na prática, os senhorios com contratos de arrendamento considerados “a preços moderados”, ou seja, até 2.300 euros mensais, poderão ver a tributação cair de 25% para 10%, quando a legislação entrar em vigor.
O objetivo é claro: tornar o arrendamento financeiramente mais atrativo e convencer proprietários que hoje mantêm imóveis vazios, ou afastados do mercado, a voltar a arrendar.
Na prática, a diferença pode ser significativa. Um proprietário com uma renda mensal de 1.000 euros poderá passar de um rendimento líquido de cerca de 750 euros para 900 euros por mês, um ganho adicional próximo dos 1.800 euros anuais.
Nos casos em que o senhorio seja uma empresa sujeita a IRC ou um trabalhador independente em IRS com contabilidade organizada, o imposto incidirá apenas sobre 50% das receitas obtidas.
Mas nem todos olham para a medida sem reservas.
Durante o debate parlamentar, a Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) da Assembleia da República alertou para um possível efeito perverso: o risco de alguns proprietários ajustarem rendas para perto do limite máximo elegível (os 2.300 euros mensais) absorvendo parte do benefício fiscal.
A pergunta, por isso, mantém-se: será uma redução de impostos suficiente para convencer quem continua receoso com incumprimentos, burocracia ou instabilidade legislativa?
E os inquilinos? Também há alívio no IRS
Num mercado onde pagar renda consome uma fatia cada vez maior do rendimento das famílias, o novo pacote fiscal inclui também uma medida dirigida a quem arrenda casa.
O limite da dedução das rendas no IRS vai aumentar. Em 2026 a dedução passará para 900 euros e, em 2027, sobe para 1.000 euros anuais, reforçando o valor atualmente permitido às famílias.
Na prática, isto significa que os inquilinos poderão recuperar uma parte maior do que pagam em renda no momento de acertar contas com o Fisco, um alívio particularmente relevante num contexto em que, em muitas cidades, a renda mensal já ultrapassa facilmente os mil euros.
Ainda assim, há uma limitação evidente: a medida ajuda no rendimento disponível das famílias, mas não resolve o principal problema do mercado: a falta de oferta.
Porque uma dedução maior no IRS pode aliviar a fatura no final do ano, mas não reduz automaticamente o valor da renda mensal nem cria mais casas disponíveis para arrendar.
Trazer investidores para construir casas para arrendar
A estratégia não se fica pelos pequenos proprietários.
Uma das novidades do pacote é a criação do Contrato de Investimento para Arrendamento (CIA), um regime pensado sobretudo para investidores institucionais e grandes projetos residenciais.
A lógica é aproximar Portugal do modelo build-to-rent, já comum noutros mercados europeus e incipiente no país: construir habitação de raiz para arrendar e não para vender.
Os investidores poderão beneficiar de vantagens fiscais e maior previsibilidade regulatória já que os contratos fixam, por um período de 25 anos, as condições de operação do investimento.
Em troca dos benefícios fiscais e da previsibilidade regulatória, os promotores terão de garantir que pelo menos 70% do empreendimento fica destinado ao arrendamento a rendas moderadas.
Na teoria, a ideia parece simples: se faltam casas no mercado, é preciso criar condições para que haja mais investimento dedicado exclusivamente ao arrendamento.
Na prática, o sucesso dependerá do apetite dos investidores e da rapidez da execução.
Menos burocracia para quem quer colocar casas no mercado
O segundo mecanismo criado é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), pensado para pequenos proprietários e investidores individuais.
Aqui, a aposta está menos na grande escala e mais na simplificação.
O regime pretende reduzir burocracia e oferecer benefícios fiscais a quem coloque imóveis no mercado dentro de limites de renda considerados acessíveis, definidos com base nos valores médios locais.
Ou seja: o senhorio abdica de cobrar uma renda mais elevada, mas ganha em previsibilidade e menor carga fiscal.
Os contratos de arrendamento que atendem a certos critérios, como limites de renda (80% da mediana local) e prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária, ficam isentos de IRS e IRC sobre os rendimentos gerados
A intenção é aumentar rapidamente a oferta disponível num segmento particularmente pressionado: o das rendas intermédias, onde muitas famílias já não conseguem acompanhar os preços pedidos no mercado livre.
A adesão ao RSAA é feita através da plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
Há mais mudanças fiscais a caminho
O pacote agora promulgado inclui ainda outras medidas destinadas a aumentar a oferta de habitação.
Entre elas estão:
- a exclusão da tributação das mais-valias sobre a venda de imóveis habitacionais, desde que o valor seja reinvestido em casas destinadas ao arrendamento;
- a aplicação de uma taxa de IMT de 7,5% para cidadãos não residentes na compra de habitação;
- e a redução do IVA de 23% para 6% na construção de habitação vendida até 648 mil euros ou destinada ao arrendamento com rendas até 2.300 euros mensais.
A grande questão: vai haver mais casas para arrendar?
O chamado “choque fiscal” para a habitação deverá vigorar até 2029, numa tentativa de dar previsibilidade ao mercado e criar incentivos de médio prazo para aumentar a oferta de casas.
Mas o Governo quer atuar noutra frente considerada crítica: a da morosidade dos licenciamentos.
Em análise no Presidente da República encontra-se ainda um decreto-lei que simplifica as regras do licenciamento urbanístico para a construção de novas habitações. Entre as mudanças previstas está a possibilidade de iniciar determinadas obras apenas oito dias após a comunicação prévia, reduzindo tempos de espera que o sector considera um dos maiores bloqueios à construção.
A lógica é simples: reduzir impostos pode ajudar, mas, sem casas novas a chegar ao mercado, dificilmente haverá um verdadeiro aumento da oferta.
O Governo parece, assim, tentar resolver a crise da habitação em duas frentes: tornar o arrendamento mais atrativo para quem investe e acelerar a construção de novas casas. Resta saber se os incentivos chegam a tempo de responder a um mercado onde a procura continua a avançar muito mais depressa do que a oferta.
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