Mais casas, menos andares: o retrato da construção em Portugal

Nos últimos 13 anos, o país mudou e as casas que nele se constroem também. Entre 2011 e 2023, Portugal assistiu a uma redução no ritmo do licenciamento, a uma predominância da construção nova e a uma pressão construtiva cada vez mais concentrada no litoral e nas áreas metropolitanas.

A mais recente publicação do Instituto Nacional de Estatística (INE), Pressão Construtiva 2011-2023, traça um retrato detalhado da evolução do licenciamento habitacional em Portugal. Que dinâmicas moldaram o território? Onde se construiu mais? E o que nos dizem os números sobre o tipo de casas que estamos a construir?

A chamada dinâmica construtiva potencial, ou seja, a relação entre os fogos licenciados e o total existente em 2011, foi de 5,4% em todo o país ao longo do período. Em média, por cada 100 casas existentes em 2011, surgiram 5 novas com base em licenciamento.

Mas o ritmo abrandou:

• O número de edifícios licenciados caiu 0,6% ao ano, em média.


• Também os pisos por edifício diminuíram ligeiramente, de 1,8 em 2011 para 1,7 em 2023.

Ao longo dos anos, a dimensão dos fogos licenciados diminuiu ligeiramente:

• A média de divisões por fogo passou de 4,6 em 2011 para 4,1 em 2023.


• A área habitável por fogo (soma das superfícies das divisões habitáveis) diminuiu 118,3 m2 para 79,7 m2, uma quebra de quase 33%.


• A altura média das construções também desceu, refletindo talvez uma tendência para edifícios mais baixos ou uma maior aposta em moradias.

Houve uma altura em que as obras de reabilitação quase rivalizaram com a construção nova. Foi entre 2012 e 2014, quando o número de licenças para reabilitação chegou a 60,2 por cada 100 novas construções.

Mas desde então, o entusiasmo arrefeceu. Em 2023, este rácio caiu para 30,3. A área licenciada para reconstrução também se manteve sempre residual, não ultrapassando os 5% do total, com uma queda acentuada para 1,6% em 2023.

Se há uma tendência clara, é esta: a pressão construtiva não é igual em todo o território. O litoral e as regiões metropolitanas continuam a absorver a maior parte da nova construção.

Os destaques:

• Grande Porto e Grande Lisboa concentraram mais de 34% dos 321.697 fogos licenciados entre 2011 e 2023.


• A Área Metropolitana do Porto tem a maior taxa média de crescimento anual do número de licenciamentos de fogos, de 9,9%.


• Cávado (9,7%), Ave (8,9%) e Área Metropolitana do Porto (7,4%) lideram a dinâmica construtiva.


• Também a Grande Lisboa e a Península de Setúbal mostram sinais de crescimento, coincidentes com aumentos populacionais.

• O interior do país apresenta valores muito inferiores. Beiras e Serra da Estrela (33,3 hab./km²) e Beira Baixa (19,0 hab./km²) são dois dos territórios com menor densidade populacional e menor dinamismo construtivo.

Entre 2011 e 2023, a população residente em Portugal cresceu 0,7%. Mas este número esconde realidades muito distintas:

• De 2011 a 2021, houve decréscimo populacional (-2,1%).


• Entre 2021 e 2023, deu-se um crescimento rápido (+2,9%).

• Algarve (+7,3%)


• Península de Setúbal (+7,1%)


• Grande Lisboa (+4,1%)

Em suma, o período entre 2011 e 2023 foi marcado por uma dinâmica construtiva assimétrica no país, refletindo desigualdades territoriais significativas no ritmo e na natureza do desenvolvimento urbano.

A predominância da construção nova, a ligeira redução na verticalidade dos edifícios e o peso ainda limitado da reabilitação urbana evidenciam uma abordagem predominantemente expansiva, com maior intensidade nas regiões litorais e metropolitanas.