Lisboa está em risco de bolha imobiliária?

Lisboa está entre as cidades em risco acrescido de “bolha imobiliária” porque os preços da habitação se afastaram dos fundamentos económicos que levaram ao seu aumento. O UBS Global Real Estate Bubble Index 2026  coloca, pela primeira vez, a capital portuguesa na sétima posição entre 23 grandes cidades, com um resultado de 1,04 pontos, já dentro da categoria de risco elevado de bolha imobiliária.

À frente de Lisboa surgem Zurique, Tóquio, Miami, Dubai, Seul e Genebra. Ainda assim, é preciso ler estes resultados com cautela: o índice identifica desequilíbrios no mercado, mas não prevê se os preços vão cair nem quando poderá acontecer uma correção.

A UBS é um banco suíço com atividade internacional que publica anualmente o Global Real Estate Bubble Index. O estudo avalia os desequilíbrios nos mercados habitacionais das grandes cidades, cruzando indicadores como a relação entre preços, rendimentos e rendas, a evolução do crédito à habitação, a atividade da construção e a diferença entre os preços na cidade e no resto do país.

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Lisboa destaca-se sobretudo pela velocidade da valorização. Segundo a UBS, os preços reais das casas, descontado o efeito da inflação, aumentaram cerca de 10% desde meados de 2025.

A tendência não é nova: na última década, os preços da habitação na capital subiram, em média, quase 7% ao ano, em termos reais, o ritmo mais elevado entre todas as cidades analisadas no relatório.

A subida foi alimentada pela atração de residentes e capitais estrangeiros, por condições de financiamento favoráveis durante vários anos e por uma oferta de habitação incapaz de acompanhar a procura.

Mas alguns dos motores que sustentaram esta valorização começam, segundo a UBS, a perder força. O crescimento das rendas terá estagnado e parte da procura está a deslocar-se para zonas mais acessíveis fora da cidade.

O principal sinal de alerta não está apenas na subida dos preços, mas na distância crescente entre o valor das casas e os rendimentos de quem vive e trabalha na cidade.

“Comprar um apartamento de 60 metros quadrados está fora do alcance de um trabalhador qualificado do setor dos serviços, com um rendimento médio, na maioria das grandes cidades do mundo”, afirma o relatório. Hong Kong continua a ser o mercado menos acessível: seriam necessários cerca de 15 anos de rendimento médio para adquirir uma habitação com esta dimensão.

Lisboa aparece entre os mercados onde os salários locais são insuficientes para sustentar os atuais preços de aquisição. Na prática, mesmo trabalhadores qualificados enfrentam grandes dificuldades para comprar casa no centro.

Esta diferença ajuda a explicar por que razão tantas famílias procuram casa nos concelhos periféricos. Quando comprar dentro da cidade deixa de caber no orçamento, a procura não desaparece: muda de morada.

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Não necessariamente. E esta distinção é importante. Uma bolha imobiliária ocorre quando os preços se mantêm durante um período prolongado muito acima do que os rendimentos, as rendas e a atividade económica conseguem justificar. Normalmente, também existem sinais como concessão excessiva de crédito ou construção desajustada da procura real.

Contudo, uma bolha só pode ser confirmada depois de rebentar. O índice da UBS mede o risco de formação de uma bolha, não anuncia uma queda iminente dos preços.

Uma alteração das condições económicas, uma subida dos juros, uma quebra da procura ou um aumento significativo da oferta poderiam desencadear uma correção. Mas a persistente escassez de casas nas grandes cidades continua a funcionar como suporte dos preços.

Para quem procura casa, o relatório não oferece uma resposta imediata. Um risco elevado de bolha não significa que os preços vão cair num futuro próximo, da mesma forma que uma subida recente não garante novas valorizações.

A decisão deve considerar o esforço mensal, a estabilidade dos rendimentos, o prazo durante o qual pretende manter o imóvel e a margem disponível para enfrentar uma eventual subida dos juros ou outras despesas inesperadas.

Para investidores, o afastamento entre preços e rendas exige ainda mais atenção. Quanto mais caro for o imóvel em relação ao rendimento que consegue gerar, maior será a dependência de uma futura valorização para justificar o investimento.

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Há ainda uma ressalva essencial: o estudo analisa a cidade de Lisboa, não o conjunto do mercado imobiliário português.

Portugal reúne realidades muito diferentes. Preços, rendas, procura e poder de compra variam significativamente entre regiões e até entre freguesias do mesmo concelho. Não é, por isso, possível concluir a partir deste índice que existe uma bolha imobiliária em todo o país.

O relatório deixa, no entanto, um aviso difícil de ignorar: em Lisboa, os preços continuam a subir muito mais depressa do que a capacidade financeira de grande parte das famílias. E uma casa pode valorizar no mercado sem se tornar mais acessível para quem precisa de viver nela.